Вопрос читателя: что делать, если арендаторы не платят за жилье?

Задолжал... Сколько? Фото: Elmo Riig / Sakala

"Хотелось бы узнать, какие пути воздействия есть на людей, снимающих у собственника дома жильё, но не платящих за проживание полную сумму и имеющих уже большую задолженность перед собственником. По-хорошему с ними договориться, к сожалению, не получается, так как  люди непорядочные и нагло пользуются тем, что собственнику не хватает духу выставить их из дома с детьми. Сумму, указанную в договоре, и расходы за коммунальные услуги тоже не оплачивают полностью, но и не освобождают дом по просьбе собственника. Арендаторы "кормят обещаниями" расплатиться и покинуть дом уже  в течение года, но в реальности дальше обещаний ничего не происходит. Какие есть варианты действий собственника в такой ситуации, куда лучше всего обратиться, чтобы всё-таки получить сумму долга от арендаторов и достичь того, что у них не будет больше возможности продолжать обманом тянуть время?" - спрашивает читательница Postimees.ru Анна.

Присяжный адвокат Кайри Туулмяги объяснила, что в практике довольно часто встречаются ситуации, в которых наниматель не выполняет обязанности по договору найма, не выплачивая плату за наём и коммунальные платежи и, в то же время, отказываясь покидать жилое помещения. Иногда наймодатель решает возникшую ситуацию, нарушая закон, то есть, незаконно проникая в жилое помещение, меняя замки от двери и выставляя личные вещи квартиросъёмщика. Однако приведённые ранее действия могут повлечь уголовную ответственность.     

Поэтому, если возникла ситуация, в которой съёмщик жилого помещения в течение продолжительного времени отказывается оплачивать плату за наём и коммунальные платежи (или их значительную часть), а также добровольно покидать жилое помещение, то необходимо взвесить возможность обращения в суд или комиссию по решению вопросов жилищного найма. 

Стоит обратить внимание, что для того, чтобы иметь право выселить нанимателя, необходимо расторгнуть договор найма до момента обращения в соответствующую инстанцию. 

Бессрочный договор найма жилого помещения возможно расторгнуть, предуведомив об этом нанимателя жилой площади за три месяца. Если расторжение договора в очередном порядке не является возможным, то необходимо взвесить возможность расторжения договора во внеочередном порядке. В соответствии с ч. 1 ст. 314 и ст. 316 обязательственно-правового закона наймодатель может расторгнуть договор найма во внеочередном порядке при наличии весомой причины. Помимо всего прочего, весомой причиной являются ситуации: 

•    если наниматель просрочил три срока подряд внесение наемной платы, плату побочных расходов (например, коммунальных платежей) или уплате подлежит их существенная часть;

•    сумма задолженности по наемной плате превышает сумму наемной платы за три месяца;

•    сумма задолженности по побочным расходам превышает сумму побочных расходов за три месяца.

При расторжении договора найма жилого помещения необходимо соблюсти установленную законом форму заявления. Заявление о расторжении договора должно быть сделано в письменно-воспроизводимой форме. В заявлении должны быть указаны, как минимум, следующие данные: предмет найма, дата окончания договора найма, основание для расторжения договора, порядок и сроки обжалования заявления о расторжении договора (см. ст. 325 обязательственно-правового закона). 

В ситуации, когда договор найма расторгнут со стороны наймодателя, а наниматель все равно отказывается освобождать жилое помещение и/или выплачивать плату за наём и коммунальные, необходимо обратиться для защиты своих законных прав в суд или комиссию по решению вопросов жилищного найма. 

Адвокат и редактор портала юридических новостей zakon24.ee Виталий Деникин дополняет, что первым делом необходимо взвесить возможность обращения в комиссию по решению вопросов жилищного найма, учитывая факт, что в комиссии по решению вопросов жилищного найма процесс рассмотрения спора протекает намного быстрее, чем исковое производство.

Одним из многих плюсов комиссии по вопросам жилищного найма является быстрота процесса: в соответствии с законом, заседание комиссии должно быть проведено в течение одного месяца начиная с принятия заявления. Однако необходимо учитывать возможные задержки в случае проблем с доставкой процессуальных документов противоположной стороне, а также факт, что комиссия может немного продлить названный срок. Как правило, комиссия рассматривает дела в отведённый на это законом срок.

Необходимо отдельно подчеркнуть, что в отличие от суда, при обращении в комиссию по вопросам жилищного найма не взымается государственная пошлина, а процесс является менее формальным.  

В компетенции комиссии по вопросам жилищного найма находятся, помимо всего прочего, вопросы востребования задолженности и выселения нанимателя. Учесть стоит и факт, что комиссия не рассматривает споры в отношении денежных требований, превышающих 3 200 евро. В комиссию можно обратиться, если являющееся предметом спора жилое помещение находится в рабочем округе комиссии. Комиссия находится только в Таллинне.

У лица, не согласного с решением комиссии по вопросам жилищного спора остаётся все же право в течение 20 дней обратиться с ходатайством в уездный суд. Если лицо, не согласное с решением комиссии не обращается в суд, то решение вступает в законную силу. 

Вступившее в силу решение комиссии по вопросам жилищного найма является исполнительным документом и его возможно исполнить в принудительном порядке посредствам судебного исполнителя.