Как быть, если после сделки с недвижимостью у нее обнаруживаются недостатки? О том, как уберечься от ненужных проблем, рассказывает адвокат фирмы Eversheds Ots&Co Артем Луйк.
Пренебрежительное отношение к продаже квартиры может довести до суда
Обращаем ваше внимание, что статье более пяти лет и она находится в нашем архиве. Мы не несем ответственности за содержание архивов, таким образом, может оказаться необходимым ознакомиться и с более новыми источниками.
В повседневной практике продажа квартир является чем-то таким, чему стороны особенного внимания не уделяют. Для привлечения покупателей пользуются услугами маклера, они же обычно составляют объявления о продаже, описывая квартиры с наилучшей стороны. Когда покупатель найден, достаточно сообщить нотариусу номер части реестра квартирной собственности, цену и условия платежа. Часто сделка и заключается на основании проекта договора, составленного нотариусом.
Всего этого на самом деле достаточно, если квартирная собственность соответствует описанию в рекламе и заявлениям, указанным в договоре продажи. Проблемы возникают, когда после сделки обнаруживаются недостатки недвижимости, которые не были замечены до продажи и не отвечают ожиданиям покупателя или предоставленной продавцом информации. Например, расходы на отопление оказались намного выше обещанных или же фактическое кредитное бремя квартирного товарищества значительно больше указанного.
Проблемы могут возникнуть также в связи с несоответствием сооружений данным, содержащимся в регистре строений или в предоставленной информации (например, площадь жилого здания или квартиры меньше, чем указано в регистре, потолки ниже), технические параметры здания отличаются от проекта, качество строительства не соответствует требованиям закона, обнаруживается сухая гниль или иные недостатки.
Часто встречаются ситуации, когда покупатель замечает проблемы, но намеренно не обращает на них внимания, желая сохранить тем самым за собой возможность ссылаться на несоответствие приобретённой недвижимости и предъявлять после сделки требования о возмещении убытков или о снижении цены.
Ежегодно множество споров, касающихся сделок по купле и продаже квартир, доходят до суда. Споров было бы меньше, если бы стороны обращали больше внимания на то, о чем продавец уведомил покупателя, и что продавец должен был бы знать о состоянии квартиры на основании имеющейся у него информации.
Ярким примером такого спора является спор, послуживший основанием для решения Верховного суда № 3-2-1-43-15, в котором рассматриваются вопросы, связанные с продажей квартиры. В решении выделен целый ряд обстоятельств, которыми покупателю квартирной собственности следовало бы интересоваться и которые в случае продажи необходимо довести до сведения покупателя. Согласно решению, в объявлении продавца, касающегося сделки, было указано, что в доме имеется «работающее квартирное товарищество» и что в квартире «имеется новая электропроводка». Однако после приобретения квартиры выяснилось, что квартирное товарищество не функционировало, у него были значительные долговые обязательства, а квартирная собственность также имела ряд существенных недостатков. Верховный суд занял позицию, что недостатком квартирной собственности может также быть и факт нефункционирования квартирного товарищества, и долговое бремя, лежащее на квартирном товариществе.
Стороны должны учитывать, что сокрытие информации о недостатках недвижимости может послужить основанием для возникновения права покупателя отказаться от договора. В данном деле Верховный суд дал указания, согласно которым в случае, если в доме имеется квартирное товарищество, продавец должен обязательно уведомить покупателя о проблемах с хозяйствованием жилого здания. Также, по оценке Верховного суда, следовало бы указать и на другие недостатки, в т.ч. на такие, которые касаются жизненной среды в целом – поведение соседей, шум на соседней недвижимости и тп. Указывается также на обязанность нотариусов обращать внимание на требование о предоставлении информации.
Если продавец желает избежать проблем в будущем, ему следует учитывать обязанность предоставления информации в значительном объеме, а также основательно проанализировать полноту имеющейся у него информации об объекте продажи, чтобы убедиться, что покупателю предоставлена вся существенная информация. Это позволит избежать судебных споров после заключения сделки и, тем самым, изменения согласованных условий договора через суд.