Гаражные войны

Вера Копти
Copy
Обращаем ваше внимание, что статье более пяти лет и она находится в нашем архиве. Мы не несем ответственности за содержание архивов, таким образом, может оказаться необходимым ознакомиться и с более новыми источниками.
Евгений Кудрявцев на границе старого и нового. Владельцы последних гаражных боксов около строящегося торгово-развлекательного центра Mustamäe хотят спасти свое имущество от сноса.
Евгений Кудрявцев на границе старого и нового. Владельцы последних гаражных боксов около строящегося торгово-развлекательного центра Mustamäe хотят спасти свое имущество от сноса. Фото: Вера Копти
  • У собственников рядом с торговым центром скупают гаражи
  • Гаражи предназначены под снос, но некоторые сопротивляются
  • Где парковаться в спальном районе?

Члены одного из таллиннских гаражных товариществ забили тревогу: их вынуждают продать свое имущество. Бизнесмены, занимающиеся развитием недвижимости в этом районе, с обвинением категорически не согласны.

На улице Таммсааре в Таллинне в советские времена были построены сотни гаражных боксов. Они тянулись длинными рядами, начиная от бульвара Сыпрузе, и заканчивались вдали на Кадака. Сотни людей держали там машины и нехитрый скарб, для нескольких поколений мужчин слова «пойти в гараж» были равноценны глотку свободы… Сейчас эти гаражи исчезают с лица земли.

Противостоянию владельцев боксов и пришлых новоиспеченных собственников была посвящена телепередача журналиста Роберта Кырвитса из цикла Radar на Kanal 2. Обиженные члены товарищества обратились и в «ДД», а так как не все наши читатели смотрят Kanal 2, мы решили провести собственное расследование.

Под боком у новостройки

Советские гаражные кооперативы были сначала переоформлены в garaaži ühistu, затем в hooneühistu, что переводится на русский язык неуклюжим словосочетанием «товарищество собственников здания» (далее ТСЗ). На основании Закона о ТСЗ собственником земельного участка под гаражными боксами является товарищество, а члены товарищества – пайщиками, которые пользуются гаражными боксами на основании членства в товариществе.

Таким образом, когда член ТСЗ продает свой гараж, фактически он продает не гараж, а принадлежащий ему пай. При этом согласия других членов товарищества на сделку не требуется. Приобретя пай, новый член товарищества получает право голоса, который необходим, чтобы принимать судьбоносные решения: например, переизбирать правление.

Гаражи, о которых идет речь, находятся не просто на сладком – на золотом месте, на задах у строящегося торгово-развлекательного центра Mustamäe. Они буквально примыкают к стене нового здания. Жители района помнят, что на месте новостройки совсем недавно была большая автостоянка, а по ее периметру располагались гаражные боксы. 170 боксов, которые выходили на улицу Таммсааре, уже снесены. Теперь пришла очередь остальных, со стороны улицы Сяэзе.

Рассказывает экс-член правления ТСЗ Riisika Евгений Кудрявцев: «Когда-то мы собирались превратить паи, которыми сейчас владеют члены товарищества, в реальные доли земельного участка, тогда пайщики стали бы настоящими собственниками. Но наши пенсионеры, которым уже за 80 и которых в ТСЗ большинство, от этого отказались. Первый председатель нашего ТСЗ, очень пожилой человек, ходил в горуправу, и какой-то чиновник ему сказал, что нас-де трогать не будут, живите спокойно. Вот и дожили. Скорее всего, от пенсионера просто отмахнулись, а обещание чиновника оказалось пустыми словами, которые к делу не пришьешь».

Зато пришить к делу можно то, что происходит в ТСЗ Riisika и у их соседей – в ТСЗ Muraka в последние несколько месяцев. Некая инициативная группа знакомых между собой и довольно известных в Эстонии личностей: член правления Mustamäe keskus OÜ бизнесмен Ханнес Рааг, наследник и совладелец исторической гостиницы в Ряпина, член правления нескольких ТСЗ и OÜ Юхо Кару, известный фотограф Юри Венделин и другие, выступая как члены правлений паевых товариществ, скупают в ТСЗ паи, то есть гаражные боксы.

«В нашем ТСЗ куплено 19 боксов из 39, у соседей куплено 12 из сорока», – продолжает Кудрявцев. Почему-то не верится, что у каждого из членов компании целый парк автомобилей, и чтобы разместить его на зиму в гаражных боксах, они тратят деньги своих небольших фирм. По словам Кудрявцева, эти люди не скрывают своих намерений, а прямо говорят, что им нужно приобрести 50% боксов, а если не будет хватать трех-четырех, то самым покладистым владельцам неплохо заплатят, а остальные останутся ни с чем. Зачем же интеллигентным и юридически грамотным людям амортизированные гаражные боксы?

Только бизнес, ничего личного

Схема действий группы товарищей проста: как только в их распоряжении оказывается большинство голосов, соблюдая букву закона, они созывают общее собрание, переизбирают правление, меняют устав и выносят решение снести гаражи. Plats, понимаете, puhtaks! Бывает еще интереснее: обновленное таким образом ТСЗ продает земельный участок другому юридическому лицу, и уже новый собственник принимает решение о сносе. Мы связались с одним из активных господ, причастных к скупке гаражей – Юхо Кару, и попросили его прокомментировать ситуацию.

На наши вопросы Кару ответил через своего адвоката, Кадри Михельсон. С его точки зрения, «схемой» их действия назвать нельзя, ибо все очень просто и абсолютно законно: «По уставу ТСЗ общее собрание может большинством голосов решить переизбрать правление. Если общее собрание избирает членом правления человека, который сам выставил свою кандидатуру, и в этом нет ничего незаконного, это нормальный процесс. Если правление ТСЗ решило продать недвижимость, это тоже можно считать рутинной деятельностью правления, и в этом нет ничего необычного».

«Каждому, кто хоть немного в курсе вопросов развития недвижимости, – продолжают Кару и Михельсон, – ясно, что на место устаревших строений приходят новые и современные здания. Исключением являются памятники архитектуры, охраняемые государством, коими построенные в советское время и полностью амортизированные гаражные боксы, естественно, не являются. Хотим ли мы в 2015 году видеть в нашем городе эти боксы или же предпочитаем современное городское пространство?»

Именно в интересах развития городского пространства, утверждает в своем письме адвокат, владельцам гаражных боксов, находящихся около Mustamäe Keskuse, было сделано предложение продать свои паи в ТСЗ. Допустим, это так, но известно, куда ведет дорога, вымощенная благими намерениями.

Слово Кудрявцеву: «После покупки началось практически вредительство: на нашу частную территорию заходят строители, заезжает тяжелая техника, боксы в соседнем ТСЗ снесли и заодно сломали электрощит, чем обесточили наше товарищество. Снимают с гаражей двери, создают впечатление разрухи, оказывают психологическое давление, говоря, что уже есть разрешение на снос. Я проверял: ходатайство еще не подано. Все строительные регистры доступны в Интернете, это абсолютно открытая информация, но расчет идет на то, что большинство членов нашего ТСЗ – пожилые люди, которые с компьютером не дружат и как проверить, не знают. Я в лоб спрашивал: „Cколько вы кооперативов развалили – четыре или пять?“ Мне без зазрения совести ответили: „Вы – восьмые!“».

С такой постановкой вопроса категорически не согласна Михельсон. Адвокат пишет так: «Юхо Кару не утверждал, что имеется разрешение на снос, поскольку его и на самом деле еще нет. И ни один ТСЗ не „развален“, как утверждает г-н Кудрявцев. Товарищества продолжают оставаться в регистрах».

Все страньше и чудесатее

Кару не согласен ни с одним обвинением Кудрявцева. Если один утверждает, что цена гаражных боксов сильно занижена, то второй уверяет, что гаражные боксы оценивали квалифицированные оценщики из солидного агентства 7RealEstate, и владельцам паев заплатили даже в несколько раз больше рыночной цены!

Кудрявцев: «Члены товарищества хотят, чтобы желающим предоставили варианты обмена или же назначили за боксы нормальную рыночную цену».

Кару: «Все сделки по продаже паев ТСЗ заключены на условиях, устраивающих обе стороны, по цене, значительно выше рыночной, и заверены нотариально. Члены ТСЗ получили от продажи своих паев существенный доход, однако остальные члены товарищества при общении со СМИ называют их исключительно пострадавшими. Такое поведение можно объяснить только одним: желанием получить за оставшиеся боксы еще более высокую цену. Так что это не они подвергаются давлению, а мы!»

С ценой мы вроде разобрались: озолотил г-н Кару пенсионеров. И с обменом все отлично прошло: «Было предложено и обменять гараж на другой, чем часть членов ТСЗ также воспользовалась, получив взамен находящиеся поблизости хорошо отремонтированные гаражные боксы, помощь в переезде и денежную компенсацию».

Наверное, интерес к сносу гаражей у бизнесменов может быть не только эстетическим. Возможно, вся эта нервная процедура впоследствии принесет им значительную прибыль? Впрочем, и Кару предполагает у членов ТСЗ корыстный интерес: в одном из писем в редакцию его адвокат обмолвилась, что-де один из владельцев одного из товариществ за последние несколько лет приобрел в собственность несколько паев, то есть несколько гаражных боксов, и наверняка не для того, чтобы держать там машины, но чтобы продать их впоследствии подороже.

Между прочим, бизнесмен Ханнес Рааг, который является членом правления Mustamäe keskus OÜ, по словам Кудрявцева, одним из первых купил гараж в их ТСЗ и, естественно, им не пользуется: бокс стоит пустой и заколоченный.

Мы попросили адвоката Михельсон уточнить, кто из членов товарищества развил такую бурную частнопредпринимательскую деятельность, и заодно прокомментировать цель таинственного перехода паев HÜ Riisika из рук в руки, о котором мы узнали из справки, предоставленной нам членами товарищества.

Судя по справке нотариуса Роберта Киммеля, 11 ноября Ханнес Рааг приобрел у OÜ Deserberg, членом правления которого является Юхо Кару, два гаражных бокса: один оформлен на OÜ Väo Arendus, другой – на OÜ Tähetorni Arendus. Рааг является членом правления обеих фирм. В тот же день OÜ MK Finants и Nordest Kinnisvara OÜ, принадлежащие Раагу, в рамках одной и той же сделки перепродали свои боксы фирме OÜ VK Food (член правления Ивар Венделин) и частному лицу Пеэтеру Пельо, который уже как представитель четырех (!) разных паевых товариществ стал собственником гаражных боксов, отчужденных в его пользу Юхо Кару. У вас голова не закружилась?

Получается, что мелкой спекуляцией недвижимостью заниматься некрасиво, а вот если по-крупному – это бизнес!

И адвокат Михельсон уточнила: «Юхо Кару в предыдущем заявлении имел в виду Дмитрия Найдена и Руттара Раннику (это «один из владельцев одного из товариществ, который за последние несколько лет приобрел в собственность несколько паев, то есть несколько гаражных боксов»прим. В.К.), которые принимали участие в телепередаче Radar на Kanal 2. Дмитрий Найден в феврале 2014 года продал свой пай в ТСЗ Serva по цене, превышающей рыночную, а потом приобрел OÜ Svork и – как юридическое лицо – пай в ТСЗ Riisika. Это как раз тот случай, когда целью является приобретение гаража не для его практического использования, а для получения значительной прибыли. Член находящегося рядом ТСЗ Muraka Руттар Раннику в течение нескольких лет получил право собственности на шесть гаражей. Разумеется, они не были приобретены для размещения там автомобилей, а для того чтобы продать их как можно дороже застройщику близлежащей недвижимости».

Переброс же гаражных боксов из рук в руки в рамках одной сделки и со своим участием г-н Кару отставил без комментариев, даже не сославшись на коммерческую тайну или на острую необходимость разместить-таки в полуразвалившихся гаражах свои автомобили. У нас тоже, как говорится, no comments.

Парковка или акции?

Большинство владельцев снесенных гаражей все-таки держали в них машины, а сейчас все они стоят на улице. Близлежащие к Mustamäe keskus дворы, спланированные в 70-е годы прошлого века, когда в каждом доме было по паре «Жигулят» и «Москвичей», переполнены автомобилями, и выхода из этой ситуации не предвидится.

Мы спросили у заместителя старейшины Мустамяэ Индрека Альберга, как, по его мнению, обстоят дела. Вот что он ответил: «Данные гаражные боксы с девяностых годов находятся в частной собственности. Управа части города не имеет информации, сколько из них используется по назначению и сколько нет, так как собственники гаражей не обязаны информировать об этом управу. Таким образом, невозможно выяснить, сколько именно легковых автомобилей в них находилось.

Парковка транспортных средств в нашей части города организована на основе Правил дорожного движения и Правил благоустройства в городе Таллинне и регулируется дорожными знаками. На разрешенных для парковки местах во внутренних дворах и на обочинах дорог в Мустамяэ парковка по-прежнему бесплатная. Конечно, машины можно оставлять и на платных охраняемых автостоянках, две из которых находятся недалеко от улицы Таммсааре и еще одна – на Ретке-теэ. Операторы этих автостоянок подтвердили, что там есть свободные места.

Здравый смысл подсказывает, что человек, владеющий транспортным средством, должен быть в состоянии обеспечить для него парковочное место, так же как он покупает топливо и оплачивает страхование гражданской ответственности».

Логика ясна: имеешь машину, плати за парковку. Скажем честно, судьба гаражей такого типа предрешена. Однако сносу можно придать цивилизованный аспект, только для этого правления оставшихся в живых ТСЗ должны понять сами и объяснить рядовым членам: чтобы максимально затруднить процесс скупки паев, нужно начать переоформление земельного участка под гаражными боксами путем разделения общего участка на отдельные кадастровые единицы и закрепления их за каждым гаражным боксом. Да, это процесс не быстрый, да и потратиться придется, но в результате процесс скупки и последующей перепродажи станет не таким простым.

***

«Надежда на то, что дело может закончиться в нашу пользу, становится все более эфемерной, и легче продать свой гараж, чем продолжать сопротивляться. Эти люди действуют в рамках закона, и им трудно противостоять. Но почему бы не предложить нам стать акционерами этого торгово-развлекательного центра? А что, вдруг мы согласимся, ведь дело это прибыльное! – восклицает Евгений Кудрявцев. – Но будем говорить серьезно: если никого не бояться и держаться вместе, то свои интересы отстоять все-таки можно».

Комментарии
Copy
Наверх