Далеко ли Риге до Таллинна: чему латвийцы могут поучиться у эстонцев

Рыночная стоимость недвижимости часто не соответствует заявленной продавцом. Фото: caro

Почему при аналогичных географических и схожих экономических условиях у эстонцев рынок недвижимости заметно активнее нашего, латвийского? Таким вопросом задается журналист латвийского новостного портала TVNET Татьяна Одыня.

Во всех сегментах рынка недвижимости в Эстонии больше объемы и обороты, выше покупательская активность, к эстонцам охотнее идут инвесторы. Далеко ли в этом смысле Риге до Таллинна?

В поисках ответа на волнующие вопросы Латвийская ассоциация недвижимости LANIDA организовала визит в Таллинн для местных предпринимателей, работающих в сфере недвижимости. Партнером с эстонской стороны стала Эстонская ассоциация компаний по недвижимости (EKFL). В деловой поездке, состоявшейся на прошлой неделе, приняли участие и латвийские чиновники - представители Министерства экономики, Министерства юстиции и Рижской думы.

Познакомиться с эстонским рынком недвижимости и, по возможности, позаимствовать что-то из опыта соседней страны, а также сравнить экономические условия и специфику каждой из стран - таковы были цели поездки. Встречи в Таллинне были организованы с весьма авторитетными специалистами, которые охарактеризовали состояние отрасли в сегменте коммерческой недвижимости и жилья, а также показали много интересного. В центре внимания были тенденции и перспективы спроса на жилье в новых и обновленных зданиях и на вторичном рынке, развитие торговых и индустриальных площадей.

Президент Балтийского отделения Международной федерации недвижимости (FIABCI) и представитель Эстонской ассоциации компаний по недвижимости (EKFL) Арди Роозимаа охарактеризовал ситуацию в целом, руководитель крупнейшего в Скандинавии девелопера и оператора бизнес-парков Technopolis Ülemiste Герт Йостов представил эстонский проект своей компании — самый крупный в Таллинне да и всей Балтии офисный комплекс Ülemiste City, созданный на территории бывшего завода «Двигатель» - на площади в 36 га построены 70 000 кв. метров офисов, 120 000 кв. метров индустриальных площадей, развивают новые сервисы.

Официальные итоги визита изложены в пресс-релизе Латвийская ассоциация недвижимости LANIDA. И содержат весьма интересные цифры. Такое, например, сравнение: налог на недвижимость в Юрмале в десять раз выше, чем за аналогичную по всем параметрам собственность у моря в эстонском Пярну...

Но далеко не все впечатления и неизбежные сравнения латвийских участников поездки по обмену опытом уложились в строки этого отчета.

Русский TVNET попросил сравнить ситуацию на рынке недвижимости в Латвии и в Эстонии и поделиться впечатлениями о поездке одного из ее участников. На вопросы портала в качестве эксперта ответил Марис Албертс, работающий в одной из латвийской девелоперских компаний, представленных в Латвийской ассоциации недвижимости (LANIDA).

- Почему эстонский рынок недвижимости быстрей и успешней справился с экономическим кризисом 2008-2009 годов и сумел успешнее преодолеть спад на рынке?

- Мне кажется, кризис у нас был все-таки глубже — латвийские банки довольно легко давали кредиты, и цены на недвижимость в далеких уже 2005-2006 годах в Латвии были выше, чем в Эстонии. На сегодняшний день ситуация такова, что эстонцев в этой поездке мы слушали, что называется, с открытым ртом… Положение дел на эстонском рынке недвижимости, у нас с коллегами вызывает сегодня откровенную зависть. Конечно, мы обсуждали все увиденное... Все согласны, что у эстонцев сегодня нам есть чему поучиться.

- В чем именно поучиться? Уточните, пожалуйста.

- Думаю, основное - в Эстонии правильная экономическая среда. То есть у них стабильная налоговая система, которая стимулирует рост экономии и приводит к росту зарплат населения.

И это позволяет населению быть более платежеспособным, более кредитоспособным, и более активным и гибким в покупках, в том числе - в покупке недвижимости. Думаю, это основное. И это заслуга эстонского правительства.

- Для инвесторов Эстония сейчас тоже более привлекательная?

- Да, однозначно. Ведь благоприятная экономическая среда всегда привлекает инвесторов. Кроме того, что есть налоговая стабильность, им предлагают и различные налоговые льготы. В Эстонии многие международные компании сейчас охотно открывают свои филиалы, создают рабочие места. Поражает, насколько глобально эстонцы думают — страна, которая меньше Латвии, смотрит очень далеко вперед.

- Конкретный пример приведете - для убедительности?

- Проект, который произвел большое впечатление на всех участников поездки - Technopolis Ülemiste. Представляли его девелоперы, которые начали с офисного здания и создали целый крупный современный комплекс. Сейчас они уже вышли со своими акциями на Хельсинскую биржу, котируются там их акции, позволяющие акционерам получать до 5 процентов доходности. Так что, полагаю, желающих купить акции «Технополиса» сейчас много. И это позволяет компании быстро расти — таких парков индустриальных по всей северной Европе у этой компании много. Такой пример. Ведь о таком размахе ни один из латвийских девелоперов и мечтать не может, у них около миллиона квадратных метров площадей…

- А в Латвии как? Каков масштаб проектов сегодня у наших девелоперов?

- Другой масштаб... Кто-то сделал, предположим, одно здание — порядка 20 тысяч квадратных метров — и это уже считается много! Думаю, причина эстонских успехов — благоприятная бизнес-среда, созданная правительством Эстонии. Правительство у них в большей степени заточено на долгосрочное мышление, а не только «на сегодня» или перспективу ближайших четырех лет. В этом — ключ к успеху.

- В каком сегменте рынка недвижимости наиболее ощутимо отставание латвийского рынка недвижимости сегодня - по сравнению с эстонским?

- Думаю, что по всем сегментам мы отстаем. Не зря же транснациональные компании сегодня открывают свои региональные офисы именно в Таллинне.

Хотя Рига имеет ряд преимуществ - в географическом положении, в транспортной ситуации. Наш аэропорт, например, гораздо лучше таллиннского. Тем не менее местом дислокации своих представительств в Балтии выбирают часто не Ригу, а Таллинн. И не только представительств... Еще много сервисных предприятий в Эстонии открывается — те же колл-центры...

- А рынок жилья?

- Что касается положения на квартирном рынке… В Эстонии в пять раз больше квартир сегодня продают, чем в Латвии, несмотря на то, что Латвия — страна, которая процентов на 20-30 больше… Что же касается торговых площадей — я так понял, что тут у эстонцев большого роста не будет, перенасыщен предложениями этот сегмент рынка.

- Что сегодня нужно сделать Латвии, чтобы не отстать от соседей окончательно? Ведь мы привыкли считать, что это Рига — центр Балтии.

- Нужно переходить к реальным действиям, пересмотреть условия. И сделать налоговую политику такой, чтобы она помогала стать латвийской экономике конкурентоспособной. Сегодня мы, увы, не конкурентоспособны совсем. И самое главное для развития - стабильность в налогах, чтобы не было у нас так — а вот сегодня мы, например, повышаем кадастровую стоимость семикратно, а завтра поменяем этот налог, и этот налог, и что-нибудь еще. Но экономика — не математика.

- То есть, задаче не в том, чтобы как можно больше налогов сегодня собрать?

- Да. Нужно думать о перспективах, чтобы люди не уезжали, а возвращались и могли здесь работать и жить. Это ведь как у крестьянина: любой крестьянин, даже не имея образования, понимает, что корову, чтобы ее хорошо доить, надо еще и кормить, а не только. За вымя дергать. А наши правители хотят только доить — и совсем не кормить…

- Если сегодня правительству удастся предпринять шаги по улучшению экономической ситуации, то как скоро результат отразится на рынке недвижимости?

- Думаю, в лучшем случае через четыре-пять лет. Это перспектива не одного месяца, это длительная перспектива. Рынок наш таков, что большую инерцию имеет.