Если молодой маклер Керту Кессельман из бюро недвижимости Uus Maa хотела прославиться среди других маклеров, то своей цели она добилась.
Правда про нехорошие квартиры
Обращаем ваше внимание, что статье более пяти лет и она находится в нашем архиве. Мы не несем ответственности за содержание архивов, таким образом, может оказаться необходимым ознакомиться и с более новыми источниками.
Портал DzD перевел и опубликовал крошечную заметочку из Õhtuleht, которая, в свою очередь, была в сокращенном виде перепечатана с сайта www.ehitusuudised.ee. В ней радостно сообщалось, что «по словам маклера Керту Кессельман, в Мустамяэ все большим спросом среди покупателей пользуются квартиры, требующие капитального ремонта» Оказывается, «люди стали смелее покупать в качестве инвестиции квартиры, требующие капремонта, чтобы отремонтировать их исходя из личных интересов». Эту грандиозную новость обсуждали не только комментаторы портала и работники редакции. Знакомые маклеры целую неделю вместо приветствия вопрошали: «А ты читала?» Читала я, читала.
Некоторые разделяют точку зрения Кессельман. Алексей Котов, маклер с десятилетним стажем, в данный момент «управляющий русской группой» 1Partner Kinnisvara, констатирует: «Действительно, квартиры, требующие капитального ремонта и предлагаемые по адекватной рыночной цене, пользуются спросом. Можно выделить две основные группы покупателей такого жилья. Во-первых, это люди, приобретающие недвижимость для личного использования и не желающие оплачивать чужой ремонт. Во-вторых, это инвесторы, целью которых является придание объекту товарного вида и последующая его перепродажа по более высокой цене. Что же касается района, то, несмотря на более старый жилой фонд, чем, скажем, в Ласнамяэ, Мустамяэ пользуется большим спросом и популярностью. Причина этого в экологичности и более развитой инфраструктуре, чем на востоке столицы».
Оказывается, у нас есть бедные
Да, каждый мало-мальски опытный маклер знает, что так называемую «убитую» квартиру продать легко. Причем, поскольку цены на эти ужасные, грязные, запущенные и, что греха таить, вонючие квартиры гораздо ниже, они легко продавались и до бума, и во времена оного, и даже в кризис. Правда, их становится все меньше. По крайней мере, мне так казалось до прочтения откровений Керту Кессельман. Люди все-таки в большинстве своем старались жить прилично и хоть что-то в этих квартирах ремонтировать. Не верится, что теперешние безработные или банковские должники так быстро довели свое имущество до ужасающего состояния.
Такие квартиры покупали всегда и из-за цены (помню рассказ одного маклера о своем клиенте, который приходил смотреть квартиры с готовой сметой на ремонт и пытался сбить цену точно на стоимость ремонта), и из-за того, что отремонтированная квартира далеко не всегда отремонтирована в соответствии с вашим вкусом. А зачем покупать то, что сделано качественно и добротно, но нужно будет менять, перекрашивать и переклеивать? Вспоминается другая маклерская байка о том, как долго продавалась полностью отремонтированная и меблированная квартира в отличном доме в самом центре по одной простой причине: кухонная мебель была заказана в соответствии с весьма экстравагантным вкусом хозяйки и мало кому нравилась.
Странно, что за разговором о вспыхнувшем якобы внезапно интересе к неотремонтированным квартирам, забыли и о такой причине покупки, как элементарная нехватка денег. Видимо, деятельница от недвижимости впервые встретилась с клиентами, предпочитающими не гипроковые новостройки или эксклюзивы в Старом городе, а мустамяэские квартирки, в том числе и хрущевки. А ведь именно такие, обычные, простые, «средние» клиенты и делают рынок. Просто банк дал им маленький кредит или не дал вообще, и на большее у них денег нет. Они отмоют свежекупленную квартирку дочиста и будут копить деньги на ремонт, который может затянуться на несколько лет. Оказывается, такие люди есть, и их много, о чем некоторые, видимо, и не подозревали.
По наблюдениям маклера бюро недвижимости Aviso Тамары Уусталу, главный критерий покупки – соответствие цены и качества: «Большинство моих клиентов настроено купить недорогие квартиры, в которые можно сразу вселиться и сделать небольшой косметический ремонт. Так называемые „убитые“ ценятся только в том случае, если они находятся в хорошем доме, престижном районе и при этом дешевы. Что же касается мустамяэских хрущевок, то их всегда покупали исключительно из-за невысокой цены. А поскольку сейчас при покупке легко договориться о значительном снижении стоимости, то можно найти довольно ухоженную и чистую, но будет она стоить столько же, сколько требующая значительного ремонта».
Капремонт и как с ним бороться
Очень просто бороться – не делать. Потому что стоит только начать... А вообще, что такое капремонт? Стандарт, он, конечно, существует (хорошо, что мы забыли противное словечко «евроремонт»)... Ламинатом и стеклопакетами сейчас никого не удивишь. Но большинство покупающих «убитые» квартиры – люди с фантазией и прекрасно осведомлены о том, что в кирпичных хрущовках, например, нет внутренних несущих стен, и там можно сделать практически любую перепланировку, не пиля новые дверные проемы, как в панельных домах. Эта возможность высоко ценится молодыми людьми, предпочитающими квартиры типа студии, когда все открыто-преоткрыто, а унитаз оказывается практически в центре огромной жилой комнаты.
Крошечная кухня открывается, ванна переносится в «тещину комнату», стена толщиной в один кирпич между смежными комнатами разбирается, и тесная, якобы трехкомнатная, квартирка превращается в большую однокомнатную. И это только один вариант из множества возможных. Живи себе и радуйся! Но времена меняются, семья увеличивается, или, наоборот, холостого хозяина потянуло на ПМЖ в дальние страны.
Продать квартиру с перепланировкой гораздо сложнее, чем требующую ремонта. Есть еще одна проблема, по которой некоторые квартиры «залеживаются» на порталах недвижимости. Это – так называемая стадия «подготовлено к капремонту». Опытные маклеры рассказывают: когда потенциальный покупатель входит в пустую квартиру со снятой сантехникой, торчащими трубами, свисающей электропроводкой и дырами в полу, то эта, с позволения сказать, «подготовка», производит психологически гораздо худшее впечатление, чем грязненькая и бедненькая квартирка, но с целым унитазом.
Есть среди маклеров и просто интересующихся недвижимостью людей такие, кто считает, что приобретать «хлам» хрущовских и брежневских времен вообще глупо и нерачительно: развалятся, дескать, скоро. Но их покупают, ремонтируют, в них живут и старятся. А они все стоят. Так что «внезапно вспыхнувшему ажиотажному спросу» столько же лет, сколько существует в Эстонии торговля приватизированными малогабаритными квартирами. Только в ажиотаж что-то мало верится…