В редакцию Rus.Postimees обратился Александр, который попал в странную ситуацию. Квартирное товарищество решило, что он больше не может парковать свой автомобиль на домовой территории, поскольку является квартиросъемщиком, а не собственником жилого помещения.
«Здравствуйте, уважаемая редакция. Возможно, для вас и ваших читателей будет интересным осветить вопрос прав квартиросъемщиков на парковку автомобилей. Моя ситуация такова, что правление дома, в котором я снимаю квартиру, запретило мне парковать машину на своей территории, мотивируя это тем, что квартиросъемщики не имеют такого же права на парковку, как собственники квартир. Данная территория находится за шлагбаумом, но собственница квартиры дала мне брелок для въезда, и я благополучно пользовался им больше года, до получения недавнего запрета с угрозами правления: штрафовать меня за парковку автомобиля. Пожалуйста, помогите найти ответ на вопрос о правомерности такого запрета, и праве правления товарищества на штрафы за парковку».
К сожалению, Александр не оставил своего номера телефона и не отреагировал на просьбу редакции связаться с нами, чтобы уточнить детали этой истории. Возможно, так мы смогли бы помочь ему в решении его вопроса. Тем не менее, мы получили общую правовую оценку по теме парковки на общей земле и праве сособственников (и их квартиросъемщиков) на ее совместное использование.
На вопросы ответил Урмас Марди, член правления Союза квартирных товариществ, руководитель правового отдела:
Тема парковок в квартирных товариществах – это большая проблема, поэтому я хотел бы выразить ранее представленную точку зрения на то, как организовать парковку, чтобы это согласовывалось с действующим правом. Прежде всего, нужно определить, кто имеет право заниматься вопросами организации парковок.
Жилищно-хозяйственные задачи квартирного товарищества можно обозначить следующими делами. Государственный суд определил, что первичной обязанностью квартирного товарищества должна быть забота об общей собственности в виде упорядоченного ведения хозяйства (Решение гражданской коллегии Государственного суда нр. 3-2-1-76-04, п. 25). Ведение хозяйства на мыслимой доле имущества означает, по мнению суда, что у товарищества должен быть как план хозяйственной деятельности, отчеты, так и хозяйственные расходы. Кроме того, Государственный суд считает задачей товарищества и поддержание порядка, и проведение ремонтных работ жилых помещений, что обозначено в части второй 15 статьи Закона о квартирных товариществах (KÜS) (Решение гражданской коллегии Государственного суда нр. 3-2-1-50-11, п. 10).
Опираясь на вышесказанное, очень важно видеть разницу, в чьей компетенции находится вынесение решения о распределении парковочных мест.
В решении нр. 3-2-1-151-10, п. 10 Государственный суд приходит к выводу, что распределение парковочных мест для собственников квартир на обслуживаемой домом земле – это порядок назначения, исходящий из порядка использования общей собственности. Таким образом, договоренность о возможности парковки – очень важный для собственников квартир вопрос, который нельзя рассматривать в обычном порядке на основании Закона о квартирной собственности.
Такая договоренность должна обеспечить всем собственникам квартир справедливое решение, и найти его нужно, по мнению коллегии, на основании консенсуса между всеми собственниками квартир. Это мнение поддерживают и части 3 и 5 72 статьи Закона о вещном праве, в которых говорится об обязанности сособственников поступать друг с другом, исходя из принципов доверия, а также об обязанности не препятствовать другим сособственникам пользоваться сособственным имуществом.
В дополнение коллегия отмечает, что исходящие из законов – о вещном праве и о квартирной собственности – обладание и использование сособственности является правом сособственника. Таким образом, хозяйственная деятельность квартирного товарищества не тождественна договоренностям между сособственниками. В случае если собственники квартир достигли какой-то договоренности, разумно заверить ее нотариально и внести в крепостную книгу, чтобы договоренность действовала и в отношении нового собственника.
В практике часто возникают ситуации, когда все собственники квартир не согласны заключить договор о порядке использования. При возникновении таких обстоятельств, каждый собственник может обратиться в суд и потребовать назначения конкретного порядка использования. Решение суда о назначении порядка использования заменяет собой заявление о намерении заключить договор между сособственниками по части пятой 68 статьи общей части Гражданского кодекса.
Возвращаясь к конкретному вопросу и, опираясь на вышеизложенное, можно сказать, что вопросы об организации парковки не находятся в компетенции товарищества. Кроме того, нужно знать, по каким причинам через год после начала использования парковки было решено лишить квартиросъемщика права на парковочное место, является ли такое поведение добросовестным.
В заключении я бы посоветовал вести себя в этом споре разумно. Если у собственника есть договорное парковочное место, а квартиросъемщик снимает его жилое помещение, можно было бы разрешить и ему парковать машину, поскольку разницы между тем, будет там парковаться машина красная или синяя, нет: от этого нагрузка на парковку не увеличится».