В редакцию Rus.Postimees.ee обратился Виктор, который рассказал страшную историю. Пожилая женщина, Татьяна, получила в качестве сособственника своей трехкомнатной квартиры чужого человека, который наводит свои порядки и угрожает вынужденной соседке отравить и без того не самую лучшую жизнь.
По причине щекотливости ситуации мы не называем настоящие имена и фамилии героев этой истории. Опустим и некоторые подробности, однако посмотрим на происходящее глазами юриста, который объяснил правомочность происходящего и дал советы, как нужно поступать, чтобы нормализовать ситуаицию.
Пришла беда – отворяй ворота
Еще недавно у трехкомнатной квартиры было два собственника: 50 процентов было оформлено на мать, Татьяну, еще 50 – на сына. Сын допрыгался и оказался в тюрьме. За долги его собственность – половина квартиры – была продана коммерческой фирме. И вот в один ужасный день, без предупреждения, представители нового собственника половины трешки начали ломиться в квартиру пожилой женщины.
«Старушка, естественно, испугалась и сказала, что вызовет полицию. На что они отключили в квартире свет и стали выламывать замки, - написал Виктор. – Вызванный наряд полиции прибыл на место, когда замки уже были взломаны, и эта (банда) ворвалась внутрь, испугав старую женщину-инвалида». После появления полицейских, поддержка нового сособственника ретировалась, но выгнать человека, имеющего право находиться на территории квартиры, стражи порядка не могли.
И тут возник первый вопрос, который мы адресовали опытному юристу – руководителю юридического бюро Invictus Юри Асари. «Имеет ли право человек взламывать замки, даже если он там прописан? Он же мог вызвать констебля и прийти с ним. Женщина сразу открыла бы дверь».
«Итак, квартира находится в долевой собственности, - начал объяснение Асари. - Долевая собственность - это собственность на общую вещь, которая принадлежит одновременно двум или большему числу лиц в идеальных долях (ч. 3 ст. 70 Закона о вещном праве). Участники долевой собственности владеют и пользуются общей вещью по соглашению и вправе использовать ее в такой степени, в какой это не препятствует осуществлению этого же права другими участниками долевой собственности (ч. 1 и 3 ст. 72).
Вывод: женщина не имела права препятствовать новому сособственнику пользоваться квартирой. Если она отказывается от этого, возникает риск предъявления против женщины требования связанного с преимуществом пользования. Привлекать полицию нет смысла. Она не имеет права вмешиваться в решение гражданских споров».
Владей, да не борзей
Далее Виктор пишет: «Теперь новый владелец 50% квартиры пытается запугать старую женщину, рассказывая, что он поселит на своей половине алкашей и наркоманов, хоть десять человек. А так как он – такой же владелец, как и она, то требует, чтобы никакие комнаты не были закрыты на замок (все замки будут сломаны), мебелью и всей имеющейся в квартире техникой он будет пользоваться как хозяин. И если что-то пропадет, он подаст в суд, так как он все купил вместе с квартирой. Он все сфотографировал и знает, что где есть».
Так возник второй вопрос: «Имеет ли право новый владелец пользоваться мебелью и всей техникой без разрешения хозяйки, и требовать, чтобы ничего не запиралось на замок?»
Юрист отвечает: «Новый сособственник не имеет права пользоваться вещами "соседки". А вот насчет дверей - ситуация далеко не однозначная. Квартира принадлежит двум лицам в равных долях. Но как точно обозначить эти доли? Формально новому собственнику принадлежит 50 % каждого помещения».
А перед тем, как задать третий вопрос, Виктор объяснил, что сам он является волонтером, опекуном Татьяны. Иногда оставался ночевать в этой квартире, поэтому перевез и часть своих вещей: кровать, телевизор, компьютер и другие личные вещи, которые новый совладелец теперь не разрешает забрать. Раньше, чтобы легализовать свое нахождение на данной жилплощади, читатель заключил с ее собственниками арендный договор. О том, что такой договор есть, нового сособственника предупредили еще на стадии покупки половины квартиры. «Он говорит, что договор фиктивный и он аннулирован. На вопрос - кем, он ответил, что есть какой-то закон, принятый в 2015 году. Разве новые законы могут отменять договор, заключенный по всем правилам и по закону, действующему на момент его заключения?»
«Договор аренды (найма) автоматически не расторгается. В случае отчуждения наймодателем недвижимой вещи, после передачи ее во владение нового собственника, вытекающие из договора найма права и обязанности наймодателя переходят к приобретателю вещи (ч 1 ст. 291 Обязательственно-правового закона). Если у "волонтера" на самом деле имеется договор, он имеет право на пользование квартирой», - ответил Юри Асари. Кроме того, юрист уточнил, что долевая собственность в целом распространяется только на саму квартиру, а не на вещи, которые в ней находятся: «Новый сособственник не имеет права удерживать находящиеся в ней движимые вещи, принадлежащие третьим лицам».
Суд решит, мы подумаем
Комментируя ситуацию в целом, юрист сказал: «Ситуация, конечно, очень запутанная, и ни одна из сторон не ведет себя в ней достаточно корректно и разумно. В итоге может возникнуть неизбежность обращения в суд. Например, на основании ч. 2 ст. 77 Закона о вещном праве, если участники долевой собственности не достигнут договоренности относительно способа раздела находящейся в долевой собственности вещи, то суд по требованию истца принимает решение: либо о разделе вещи между участниками долевой собственности, либо о передаче вещи одному или нескольким участникам долевой собственности с возложением на них обязанности выплатить другим участникам долевой собственности их доли деньгами, либо о продаже вещи на публичных торгах или торгах между участниками долевой собственности и распределении полученных денег между участниками долевой собственности в соответствии с размером их доли. Через суд можно требовать и установления порядка пользования общей вещью».
Со своей стороны можем добавить, что по поводу угроз со стороны нового сособственника, все же есть смысл обратиться в полицию. Туда же нужно обратиться, если новоявленный хозяин исполнит свои обещания и приведет в дом алкоголиков и наркоманов. На подобных соседей существует управа, даже если они живут в другой квартире, тем более она найдется на сособственника, приводящего в дом кого ни попадя.
А всем остальным урок на будущее: нужно думать о том, как наши поступки могут отразиться на наших родителях. Ни один из них не заслужил получить на старости лет то, что получила эта женщина.