Должен ли новый собственник квартиры платить старые долги?

Иллюстративное фото. Foto on illustratiivne. Фото: SCANPIX

Мало таких многоквартирных домов, в которых между жителями царит полное взаимопонимание и где платежи всегда осуществляются вовремя и в полном объеме. Независимо от платежной дисциплины жильцов, квартирное товарищество должно выполнять свои обязательства как перед своими членами, так и перед поставщиками услуг. Неоплаченные долги оплачивают другие члены товарищества,  поэтому КТ приходится требовать оплаты хозяйственных расходов с должников. 

Что же делать, если должник отчуждает квартиру после того, как суд обязал его вернуть долг в пользу квартирного товарищества? Можно ли получить долг с нового собственника на основании вынесенного судом судебного решения в отношении прежнего собственника?

Первоначальная оценка Государственного суда

Недавно Государственный суд впервые дал свою оценку тому, может ли квартирное товарищество требовать с нового владельца квартиры через процессуальное производство уплаты долга на основе судебного решения, которое обязало прежнего владельца уплатить долг.

Государственный суд посчитал в своем решении, что новый собственник является не правопреемником прежнего владельца, а солидарным ответственным, то есть ответственность нового владельца возникает наряду с ответственностью отчуждателя, но не вместо нее. Поэтому невозможно использовать сделанное ранее судебное решение как исполнительный документ для требования задолженности с лица, которое приобрело квартирную собственность позже.

Другими словами, товариществу следует снова обращаться в суд по той же задолженности. К сожалению, в судебной практике до сих пор нет ответа на вопрос, истек ли срок задолженности, если она, например, возникла за четыре года до отчуждения квартиры. Поэтому отсутствие правовой регуляции в данном вопросе делает защиту прав квартирного товарищества весьма сложным процессом.

С точки зрения истечения срока, большое значение имеет то, на каком основании возникает солидарная ответственность приобретателя. Следуя инструкциям Государственного суда, можно предположить, что здесь идет речь прежде всего об отношениях, которые регулируются статьей 65 Обязательственно-правового закона. В таком случае ситуация является крайне неблагоприятной для квартирного товарищества.

Согласно этой статье, не перечисленные обстоятельства, которые влияют на солидарных должников, - это, прежде всего, возражения против истечения срока, - действуют только в отношении тех солидарных должников, кого они касаются. Поэтому, если требование суда удовлетворено по отношению к одному должнику, а также истечение срока в его отношении остановлено (судебное решение можно исполнить в течение 10 лет), это никаким образом не влияет на нового владельца. Требования могут являться устаревшими по отношению к новому владельцу раньше, чем он купил квартиру, и таким образом, товариществу никогда не вернут долг.

Новый владелец как поручитель

Кардинально отличается ситуация однако, если учитывать вступивший в силу в 2014 году Закон о квартирной собственности, согласно которому приобретатель выступает как поручитель по неоплаченным счетам прежнего владельца. В случае, если рассматривать нового владельца как поручителя, у приобретателя возникает обязательство отдельно от гарантируемых основных обязательств.

Поручитель может предоставить возражения, которые базируются на отношениях между должником и кредитором или на поручительских отношениях. Это означает, что в случае если квартирное товарищество было внимательным и обратилось в суд против прежнего владельца, истечение срока действия основной задолженности останавливается в отношении основного должника (судебное решение можно исполнять в течение 10 лет). Поручитель поэтому может заявить только те возражения, которые основываются на поручительских отношениях. Так как новый владелец вступает в роль поручителя только с момента приобретения квартиры, у квартирного товарищества есть право в течение трех лет снова обратиться в суд с таким же требованием.

Надо быть самому активным

Вышеописанные решения являются лишь возможной альтернативой. Остается надеяться, что описанные правовые проблемы рано или поздно получат оценку верховного суда, но уже сейчас квартирному товариществу имеет смысл принять следующие меры осторожности:

• КТ должно быть активным в своих действиях и не позволять долгам расти. Как только возникает долг, нужно оперативно обращаться в суд;
• КТ должно сразу же исполнять судебное решение, которым у должника потребовали выплату долга и при необходимости взыскать этот долг с квартиры;
• КТ должно требовать с нового владельца оплату долга сразу же после приобретения квартиры.

Денежные средства КТ образуются из всех заплаченных владельцами квартир сумм. В случае, если кто-то из членов КТ не платит счета, эти счета должны быть оплачены другими владельцами. Конечно, такой расклад ранит чувство справедливости других членов товарищества. В более маленьких квартирных товариществах невозможно осуществить важные ремонтные работы из-за увеличившейся финансовой нагрузки, что в общей сложности негативно сказывается на условиях проживания членов товарищества. Товариществам следует быть активными и не тянуть с взысканием задолженностей.