/nginx/o/2017/08/29/7042479t1he202.jpg)
Объемы строительства по сравнению с прошлым годом выросли сразу на четверть, сообщил в понедельник Департамент статистики. Жителей Эстонии эта новость заставляет вспомнить прошлый экономический кризис. Есть ли причины бояться? Об этом рассуждает экономист Банка Эстонии Каспар Оя.
/nginx/o/2017/08/30/7044445t1h9641.png)
Многих явно испугала статистика, свидетельствующая о 25-процентом росте объемов строительства. Быстрый рост сектора жилищного строительства ассоциируется у эстонцев с бумом и кризисом – опыт последнего экономического цикла еще свеж. Я сосредоточусь как раз на строительстве жилых объектов – если судить по опросу компаний, это сегодня самый активный сектор. Есть ли причины бояться? Что должно делать государство? Есть ли куда расти строительному бизнесу?
Пузырь или не пузырь?
Рост объемов строительства и правда может быть признаком бума, но чаще всего это не проблема из тех, которые непременно нужно решать, а симптом – реакция рынка на растущий спрос, как температура при гриппе. Появление новых жилых домов означает рост предложения и в перспективе сдержит рост цен. В общем случае предложение в сфере недвижимости неэластично. Это значит, что число жилых площадей меняется незначительно и объемы строительства вследствие строительных норм и разных требований не успевают реагировать на изменение рыночной конъюнктуры. Это, в свою очередь, заставляет цены на недвижимость колебаться.
Тренды последних лет на рынке недвижимости и строительства отличаются от трендов 2006 и 2007 годов тем, что рост кредитной нагрузки на домохозяйства не превышает существенно роста доходов и остается меньше объема инвестиций. За последние годы инвестиции в жилфонд Эстонии составили около миллиарда евро, а сумма невыплаченных кредитов домохозяйств выросла на 400 миллионов евро. В 2007 году инвестиции также составили около миллиарда евро, однако сумма кредитов выросла тогда на 1,7 миллиарда евро.
То есть – даже если в секторе недвижимости и строительства у нас пузырь, он с большой вероятностью меньше, чем во времена бума. Но почему стоит бояться слишком быстрого роста строительства?
Когда у экспортирующего сектора дела идут плохо и уменьшаются доходы жителей, покупка нового дома или ремонт имеющегося – это расходы, от которых отказываются в первую очередь. Экономические показатели строительного сектора колеблются больше, чем в других отраслях, поэтому строительство влияет на здоровье экономики непропорционально сильно, если сравнивать это влияние с размером сектора. В 2010 году занятость в строительстве была на 40 процентов меньше, чем в 2007 году, а в остальной экономике она снизилась на десять процентов. Такие колебания очень затратны с точки зрения социума.
Обычно спад в строительном секторе осложняется тем, что ситуация на рынке строительства и недвижимости ухудшается тогда же, когда падают все прочие отрасли экономики. Эстонский бизнес-цикл сход с таковым наших торговых партнеров – мы маленькая и открытая экономика и сильно зависим от того, что происходит на внешних рынках. Если у нас строительство переживает бум, скорее всего, оно его переживает и у наших торговых партнеров. Проблема рынка недвижимости рынка другой страны может по цепочке банковского сектора и производства быстро перекинуться в другие отрасли.
Эстонский экспорт явно сильно зависит от строительного сектора других стран. Инвестиции в связанные с этим сектором отрасли промышленности, в деревообработку, производство строительных материалов и мебели в 2006 и 2007 годах составляли треть от всех инвестиций в производство и из-за экономического кризиса падали быстрее, чем инвестиции в другие отрасли экономики. В последние годы деревообрабатывающая промышленность также была одним из важнейших источников роста сектора производства в Эстонии.
Краткосрочный быстрый рост строительства может навредить и долгосрочной способности экономики к росту, если рабочая сила станет переходить из экспортирующего сектора в секторы, направленную на внутренний рынок, и конкурентоспособность экономики может пострадать. Большая часть молодежи может вследствие кратковременного строительного бума выбрать «не ту» специальность, оставив учебу на полпути. Скажем, в 2007 году почти треть работавших мужчин моложе 25 лет работали в секторе строительства.
Но почему строительство росло так быстро? Откуда взялся рост спроса?
Факторы, которые в долгосрочном плане влияют на спрос на недвижимость, – это рост доходов и демография. С одной стороны, жителей в Эстонии стало меньше, в то же время рост уровня жизни заставляет нас хотеть всё более просторные и удобные жилища. Наряду с числом жителей важны и географические тенденции: в Эстонии продолжается рост городов, люди переезжают их других регионов в Таллинн.
Вероятно, низкая рождаемость 1990-х вскоре начнет влиять и на рынок недвижимости – молодежи, которая желает купить свое первое жилище, становится всё меньше. Спрос может несколько сократиться.
Кроме долгосрочных факторов есть и другие причины, могущие поднять спрос на недвижимость. Ставка процента, как мы знаем, благоприятна. Возможно, европейский спрос увеличил и кризис с беженцами, косвенно влияющий на эстонскую деревообработку и производителей готовых домов. В последнее время эксперты говорят и о возможной роли распределительной экономики. Хотя для Эстонии туризм важен не так, как для Барселоны, из-за поддающегося влияниям извне рынка аренды арендные модели распределительной экономики тоже могут влиять на наш рынок недвижимости.
На роль этой экономики указывает и то, что число ночевок иностранцев в разного рода гостевых домах растет медленнее, чем могло бы на основании статистики путешествий. На портале Booking.com Таллинн предлагает около 400 апартаментов – от дворянских гнезд Старого города до скромных квартир в панельных домах. Надо думать, на деле этот рынок больше; портал не отражает все предложения, а у одного представленного на нем владельца может быть несколько квартир.
Что могут сделать власти?
Ограничения на рост строительства могут значительно ухудшить положение. Реакция строительного сектора на изменения спроса необходима, чтобы уменьшить колебания цен на недвижимость. Власти могли бы учитывать при инвестициях спрос частного сектора и уменьшать заказы на строительство, если заказы частного сектора велики. Планируемые инвестиции в строительство можно отложить на будущее, когда ситуация на рынке изменится. Если спрос частного сектора на строительство начнет падать, заказы госсектора могут смягчить падение.
Сколько вообще нужно построить нового жилья в Эстонии, чтобы покрыть обычный износ и достичь качества жилья, аналогичного финскому?
Известно, что после восстановления независимости новое жилье строилось не так активно, как в советское время, но тут важен контекст. Демографическая ситуация изменилась тоже, кроме того, не было больших катастроф, которые уничтожали значительную часть жилфонда, как это случилось во время Второй мировой. С 1950-х до 1980-х в Эстонии строили в среднем 11 тысяч новых жилищ в год, при этом население росло в среднем на 14 тысяч человек в год. За последние пять лет у нас строили в среднем 3000 новых жилищ в год, а население уменьшалось на 2000 человек в год. Кроме того, за то же время расширялись или реновировались в среднем 14 тысяч жилищ. За последний год объемы строительства были и того выше.
При этом соотношение инвестиций в жилфонд и доходов в Эстонии – самое большое в Восточной Европе. Мы вкладываем в жилфонд до пяти процентов ВВП, что сравнимо со средней величиной по ЕС. В Восточной Европе эта цифра – на процент-другой меньше. В том числе в Латвии и Литве.
Для покрытия амортизации жилфонда достаточно было бы вполовину меньшего строительства. Если учесть сокращение населения, отношение количества жилищ и количества жителей осталось бы прежним и при меньших объемах строительства. Вместо этого для того, чтобы повышать площадь и качество жилищ в темпе прогнозируемого роста уровня жизни, следовало бы увеличить инвестиции в жилищный сектор – но не только строить новые дома, а еще и обновлять старые.
По площади и качестве жилья мы отстаем от Финляндии больше, чем по уровню жизни. Эта оценка базируется на нетто-стоимости замещения на жителя, описывающей ценность жилфонда. Более успешные страны ЕС инвестируют в жилфонд по сравнению с доходами больше, чем более бедные страны, и различие в жилфонде могут быть больше, чем в уровне жизни. Чтобы догнать Западную Европу, наши инвестиции в жилфонд должны в долгосрочном периоде расти быстрее, чем экономика в целом.
Быстрый рост строительного сектора показывает реакцию на рост спроса и сам по себе – хороший знак. Он ограничивает необоснованный рост цен на недвижимость. В то же время нужно признаться себе в том, что проблемы строительного сектора могут повлиять на экономику непропорционально сильно – и значительная часть эстонской промышленности участвует в производственной цепочке рынка недвижимости. Хотя наши жилища пока не столь комфортны, как в богатых странах ЕС, и это вроде бы обусловливает большие инвестиции, мы уже сейчас инвестируем в жилфонд слишком много в сравнении со странами с таким же уровнем жизни.
Мнение автора может не совпадать с официальной позицией Банка Эстонии. Перевод с эстонского.