Один из самых успешных предпринимателей Эстонии Олег Осиновский вкладывает заработанные прежде на железнодорожном бизнесе деньги в недвижимость, надеясь заработать на продаже построенных им особо ценных квартир больше, чем на находящемся в состоянии падения железнодорожном бизнесе.
- Три ваших предприятия занимаются недвижимостью. По какой стратегии вы их развиваете?
- Стратегия очень простая: строим жилой дом и продаем квартиры по одной. Я, честно говоря, не вижу тут никакого другого решения.
Мы не строим арендные площади. Арендные площади есть только для находящихся под домами салонов или ресторанов. Например, в доме на Суур-Патарей, принадлежащем Skainest Keskus, есть ресторан и массажный салон. Это был наш дом, мы поквартирно продали его целиком и Skinest Keskus занимается там только обслуживанием.
По той же логике Skinest Arendus строит на участке земли между Рейди-теэ и улицей Туукри жилой дом с четырьмя общими архитектурными решениями.
На улице Кентманни у нас с прежних времен осталась одна квартира, также продаем квартиры в здании, находящемся на углу Фальги-теэ и Тоомпуйесте.
- Почему вы выбрали именно продажу квартир в центре города, в то время как, например, Хиллар Тедер развивает в большом объеме арендные офисы рядом с Порто Франко.
- Мне аренда бизнес-площадей кажется бесперспективной, поскольку люди все больше начинают работать в домашних конторах и в больших офисах не нуждаются. В центре города нужно создать такую среду, где люди могли бы объединить свою работу и повседневную жизнь. Для того чтобы продуктивно работать больше, не нужно ездить в офис.
- Почему вы выстраиваете свой бизнес на недвижимости так, что часть объектов принадлежит Skinest Kinnisvara и часть – его дочернему предприятию Skinest Arendus?
- Сначала была идея, что каждое предприятие занимается одним объектом, но дела не пошли по этому плану, и на данный момент сформировалась именно такая структура.
- По какому принципу вы инвестируете в недвижимость в Эстонии?
- Мой основный бизнес на железной дороге, но в Эстонии эта отрасль год от года усыхает. Поэтому я снижаю свою деятельность на эстонской дороге и за счет этого инвестирую в недвижимость. Пожалуйста, не пытайтесь тут усмотреть, будто я совсем отхожу от железнодорожного бизнеса, это касается только Эстонии. В других странах Европы с моим бизнесом на вагонах и перевозках все очень хорошо.
- Куда вы планируете прийти со своими инвестициями в недвижимость?
- Сейчас я занимаюсь недвижимостью только в Грузии и в Эстонии. Например, я не занимаюсь этим в Латвии, где все хорошо с железной дорогой. Я не исключаю работу с новыми объектами, но сначала я хотел бы завершить уже начатые дела. В принципе я предпочитаю инвестировать в центре Таллинна в имущество такого же высокого качества, как недвижимости на улице Туукри и Рейди-теэ. Развивать дешевую недвижимость на окраине я не планирую.
- Что делает для вас улицу Туукри особо ценной?
- Я вижу этот район местом, где я сам хотел бы жить. Я не исключаю, что когда эти дома будут готовы, то куплю квартиру на улице Туукри и буду там жить. Во-первых, она находится в самом центре Таллинна, где все учреждения, магазины, рестораны и театры расположены на расстоянии шаговой доступности. Выйдя из дома, ты можешь сразу совершить пробежку, или прокатиться на велосипеде по улице Пирита. Мне сложно представить лучшую среду для проживания.
До сих пор известный в Эстонии преимущественно железнодорожным бизнесом международного размаха Олег Осиновский уже в следующем году открывает в самом центре Таллинна на престижном участке земли Новая Голландия первый жилой дом.
Название "Новая Голландия", по словам руководителя Skinest Arendus Маарики Пийр, возникло по аналогии с названием района "Новый порт": раньше одна улица там носила такое же название.
На четырех участках земли, купленных фирмой Осиновского Skinest Arendus на улице Туукри и Рейди-теэ, которую скоро построят, возводятся четыре дома на 250 квартир.
«Споры вокруг Рейди-теэ не повлияли на наше развитие, поскольку мы купили недвижимость с уже готовой детальной планировкой, - сказала Пийр. – На улице Туукри мы начали с наполовину построенных домов, согласование проектов которых прошло в горуправе быстрее».
Если самая скромная жилплощадь там – это однокомнатная крошечная квартирка в 27 квадратных метров, то для солидных клиентов предлагаются квартиры типа пентхаус с видом на море.
На первых этажах появятся и маленькие бизнес-площади, в которые магазины типа супермарктов не поместятся: они будут предназначены для мелкого бизнеса. Жилой район Новая Голландия спроектировало бюро Nord Projekt.
Сейчас Skinest Arendus новых проектов не затевает, поскольку вся энергия сконцентрирована на развитии улицы Туукри. Фирме принадлежат также три участка для частных домов в деревне Пеэтри под Таллинном. «На планы деревни Пеэтри влияют действующие в волости условия, согласно которым там нельзя строить парные дома. Мы не хотим построить дом целиком и только тогда заниматься его продажей, поскольку наши решения могут не понравиться покупателю, - сказала Пийр. – Поэтому мы предпочли бы или продать эту недвижимость, или развивать ее по желанию покупателя».
По оценке специалистов, решение Осиновского инвестировать в недвижимость схоже с рисунком поведения предпринимателей из других сфер деятельности. «Когда в экономике все идет хорошо, то прибыль, полученная в других сферах, реинвестируется именно в недвижимость, - сказал руководитель партнерских отношений Arco Vara Даниэль-Александер Часан. – Инвестиции Осиновского в крупное развитие недвижимости происходит в правильный момент, когда рынок развивается хорошими темпами, но нет опасности перегрева».
Уже имеющаяся недвижимость амортизируется сейчас в Эстонии быстрее, чем успевают построить новый дом, спрос начал стремиться к сбалансированности с предложением новой недвижимости. «Баланс между спросом и предложением скоро будет достигнут, а значит, рост цен приостановится, а опасаться снижения нет причин, - объяснил Часан. – В такой ситуации производитель должен потрудиться и больше продумывать детали, чтобы повернуть решение клиента в свою пользу».
Строительство Рейди-теэ значительно повлияет на развитие выбранного Осиновским для инвестиций района. После того, как суда ро-ро уйдут из Старого порта в Мууга, снизится нагрузка на дороги, а также шум. «Естественно, никто, кто хочет жить в самом центре города, не может надеяться на абсолютную тишину – для того, чтобы наслаждаться лесной тишиной нужно уезжать из города, - отметил Часан. – Развитие улицы Туукри сделает окрестности более привлекательными. Район окружают море, Кадриорг и Старый город».
В то же время Часан не согласен с мнением Осиновского, что жилая площадь - более успешный бизнес-проект, чем бизнес-площади, поскольку люди начинают все больше работать из дома: «Многие все же хотят в рабочее время перебраться в другую среду и не хотят смешивать рабочие дела с атмосферой, в которой они создают семьи и растят детей. Скорее, развитие бизнес-недвижимости заставят предприятия переходить на свободный график».