Банки говорят о том, что сегодняшние условия благоприятствуют тому, чтобы брать жилищный кредит. Но готовы ли они сегодня давать крупные кредиты с такой же легкостью, с какой активностью их рекламируют?
Постоянство долгов – во временности кредитов
Обращаем ваше внимание, что статье более пяти лет и она находится в нашем архиве. Мы не несем ответственности за содержание архивов, таким образом, может оказаться необходимым ознакомиться и с более новыми источниками.
Банковские тренды кредитования – это зеркало. В него можно посмотреться и проверить, насколько соответствуют ощущениям практиков экономические прогнозы. По итогам ответов, полученных из четырех крупнейших банков, действующих в Эстонии – Swedbank, SEB, Sampo и Nordea – ощущения такие: резких перемен не предвидится.
В целом дверца кредитования приоткрылась в 2010 году, и можно сказать, что экономический рывок года прошлого ее открыл пошире. Малый и средний бизнес уже почувствовал на себе, что банки стали чаще говорить «да», чем «нет». А сейчас флагман нашей банковской системы и вовсе развернулся лицом и в полный рост к юридическим лицам, начав большую рекламную компанию лизингового кредитования.
А что с кредитованием частных лиц? Похоже, что паника от понесенных нашими банками послекризисных убытков немного улеглась, сокращение менеджеров из памяти стерлось, портфель проблемных кредитов более-менее стабилизировался. Банки потихоньку заводят разговоры об улучшении жилищных условий, правда, призывая при этом хорошенько подумать, а точно ли нужен вам жилищный кредит. И все-таки цифры говорят о том, что объем выданных новых кредитов растет.
Но тут, памятуя об опыте прежних лет, можно добавить, что все банки в целом играют по одним правилам, но в разное время они щедры в разной степени, в зависимости от внутренней стратегии, о которой можно догадываться только по косвенным обмолвкам.
Вопросы были отправлены банкам одинаковые, но детали, на которых представители каждого из банков предпочли остановиться подробнее, разнятся. И степень тщательности ответов тоже была разной. Самые подробные ответы с минимумом общих слов и максимумом примеров и фактов мы получили от SEB и Nordea. Это пусть субъективное, но вполне обоснованное впечатление от степени их заинтересованности в осведомленности клиентов.
Итак, по данным Банка Эстонии, в 2011 году объем новых ипотечных кредитов в Эстонии вырос на 17,1% по сравнению с 2010 годом. Средний ежемесячный оборот кредитных средств этого вида составлял 40,85 млн евро (для сравнения, в 2010 году – 34,88 млн евро в месяц). Тенденция роста сохраняется и в этом году, например, по данным за январь, объемы кредитных продаж увеличились на 18,6% по сравнению с январем 2011-го. И понятно, что по объективным причинам увереннее на рынке кредитов чувствуют себя клиенты с доходом выше среднего.
Объем новых кредитов растет
Сходятся все банки сегодня в одном: пересматривать условия кредитования, будь то штрафные санкции на внесение изменений в ипотечные договоры, например, в случае, если клиент хочет отпустить процентную ставку в свободное плавание вместе с еврибором или, наоборот, зафиксировать ее, внести часть кредита досрочно, оформить кредитный отпуск, не планируется. В этом просто нет нужды. А что касается условий досрочного возврата кредита, то они регулируются законом.
Банк SEB сравнил данные за 2,5 прошедших месяца и подтверждает на основании своих внутренних данных: тенденция роста сохраняется, как сообщила коммерческий директор по развитию в области частного кредитования SEB Трийн Мессимас.
«Опираясь на статистику и существующие сегодня в Эстонии довольно высокие расходы на содержание жилья по отношению к доходам, можно ожидать, что в этом году доля новых кредитов останется на уровне прошлого года как минимум. В то же время индекс доверия потребителя находится сегодня на достаточно низком уровне, и его ожидания от будущего оптимизма не внушают, притом, что кредиты сейчас недорогие, еврибор невелик и цены на недвижимость в целом умеренные. То есть можно признать, что мы сейчас находимся как раз в той точке, когда взять жилищный кредит было разумно, банковские и рыночные предложения тому благоприятствуют, при условии, конечно, что в кредите есть нужда и есть возможность его обслуживать. Но рост объема новых кредитов тормозит чувство нестабильности, которое превалирует среди потребителей».
Специалист по связям с общественностью Nordeа Яне-Лийна Лийв отметила: хотя статистика демонстрирует нам сегодня, что безработица не склонна к уменьшению, а экономический рост замедляется, это не означает, что на подходе новый кризис. «На прошлой неделе был опубликован ежегодный индекс доступности жилья в странах Балтии (см. Справку), результаты его свидетельствуют о возросших возможностях в области жилищных кредитов для жителей Латвии и Эстонии. Потенциал же развития зависит от новых предложений на рынке жилья и от чувства уверенности потребителей. Хотелось бы смотреть на эти факторы в позитивном ключе».
Что касается тенденций эстонского рынка недвижимости, то, по мнению руководителя отдела финансирования частных лиц Swedbank Аго Самма, в этом году существенных изменений в ценах на квартиры и в активности сделок не произойдет. Цены на недвижимость в 2011 году уже умеренно выросли, на 2012 год они прогнозируют лишь незначительное повышение цен в пределах 5-10%. Четкое воздействие на тенденции оказывают сделки по новым объектам и в Таллинне – сохраняется интерес к новым квартирам. Активность сделок по новым проектам останется примерно на уровне прошлого года, то есть примерно 1000 единиц в год.
Однако, приходится признать, что число новых девелоперских проектов с квартирами среднего и низкого ценового уровня достаточно небольшое. Люди часто просто не могут найти квартиру по приемлемой цене, которая соответствовала бы их требованиям. Такая ситуация привела за последние 18 месяцев к оживлению рынка съемной жилплощади, что повлекло за собой снижение количества предлагаемых в аренду квартир и к повышению платы за аренду.
Иностранцы покупают за свои
Насколько часто наши банки имеют дело к покупке недвижимости в Эстонии иностранцами? Ведь не секрет, что все чаще недвижимость в Эстонии представляет интерес для наших ближайших соседей – финнов и россиян. Оказывается, нечасто. В Swedbank пояснили, что финансируют покупку жилья людям, постоянно проживающими в Эстонии и являющимися либо ее гражданами, либо обладателями постоянного вида на жительство. Иностранцам, как правило, кредиты не предоставляются. Мессимас рассказала, что случаи, когда граждане иностранных государств ходатайствовали о кредите в их банке и получали его, в их практике были. «Но мы предполагаем, что для получения ипотечного кредита у клиента все же должна быть действительная связь с Эстонией – семья или работа, и желание в дальнейшем жить здесь». SEB не финансирует такие случаи в общем порядке, когда цель покупки жилья – просто инвестиция.
Что же касается тенденций, то Nordea устами Лийв замечает, что сезон продаж еще не вступил в свою горячую пору, первый квартал года в этом смысле традиционно тих, а окончательная палитра года сложится несколько позднее. Но некоторые движения, свидетельствующие об интересе иностранных инвесторов к кредитам, все же наблюдаются.
Долги те же, но чуть меньше
Что касается больного вопроса проблемных кредитов, то здесь банки старательно избегают сгущения красок. Самма заверил, что доля клиентов, испытывающих платежные трудности, снижается. Положительные тенденции наблюдаются как в части жилищных, так и потребительских кредитов. На сегодняшний день треть клиентов, испытывавших в последние годы трудности с выплатами по жилищному кредиту, преодолели эти проблемы. Можно назвать три основных причины позитивных изменений: активизация рынка труда, оживление на рынке недвижимости и решения, предлагаемые банком (например, пересмотр графика платежей или платежный отпуск).
При этом Swedbank замечает, что спрос на потребительские кредиты снизился. Люди делают сегодня покупки в основном за счет сбережений. Конечно, есть клиенты, которые финансируют свои крупные покупки за счет займа – приобретение того или иного имущества может быть необходимым, но не всегда представляется возможным скопить достаточно денег в короткий срок.
А вот Nordea замечает тенденцию растущего спроса на товары, которые считаются роскошью. Весной начали поступать ходатайства о кредитах, цель которых – приобретение лодки или мотоцикла. За это надо сказать спасибо прошлогоднему экономическому росту. Так что доля потребительских кредитов этой целевой направленности выросла. «Мы очень надеемся, что люди уже научились чему-то и принимают решение взять кредит осмысленно», – говорит Лийв.
Мессимас выразилась откровеннее: «Доля проблемных кредитов и задолженностей сохраняется приблизительно неизменной, вернее, уменьшается». Причиной возникновения долгов было и остается изменение уровня доходов получателя кредита (потеря работы, сокращение зарплаты или прибыли). Но по сравнению со временами бума изменился и уровень осведомленности клиентов, так что к новым обязательствам люди теперь подходят, основательно просчитав свои возможности. Вдобавок к этому SEB предлагает застраховать свой кредит, потребительский или жилищный, от потери работы. Но полностью переложить долги на страховой полис, конечно, не получится. Страховка будет погашать кредитные обязательства клиента только в течение 12 месяцев.
За последние 18 месяцев доля задолженностей уменьшилась, уверяет руководитель отдела кредитования Sampo банка Кайри Коха, и эта тенденция, по ее мнению, сохранится. Ситуация с кредитным портфелем жилищных займов держится на хорошем уровне, поскольку большинство клиентов все же использовало их именно для покупки жилья себе, не для инвестиций, так что в случае возникновения трудностей стороны стараются прийти к обоюдному согласию.
Вчера трактор взял, сегодня вернул
А пока отрасли кредитования развиваются не спеша, банки обращают свой взор к новым горизонтам. Например, Swedbank начал предлагать юридическим лицам лизинг тяжелой техники с полным спектром услуг. Ранее такой пакет предлагался для покупки автомобилей. И более трети юридических лиц выбирали именно такой пакет. Он позволял предпринимателю в любой момент отказаться от лизингового имущества или обменять его на более современное и технологичное. «В результате оживления экономики рынок лизинга вырос в 2011 году примерно на 70%. По новым договорам бизнес-клиентам в лизинг было предоставлено имущества более чем на 500 миллионов евро», – сказал руководитель дивизиона продуктов для бизнес-клиентов Swedbank Лаури Вайксаар.
Больше всего такой лизинг будет, видимо, интересен тем предпринимателям, которые выполняют разовые проекты и не желают делать долгосрочные инвестиции или нести регулярные расходы на содержание техники. По всей видимости, гибкость сегодня подразумевает именно временность, а не укрепление постоянства.
Nordea среди своих новых предложений называет кредит на реновацию, который предлагается квартирным товариществам. А бизнес-сектору Nordea предлагает обновленный стартовый заем на развитие предпринимательства в сотрудничестве с
KredExi – технологический заем – на финансирование техники и спецсредств.
У SEB принципиальных новинок в ближайшее время не запланировано. В целом банк нацелен на то, чтобы сделать процесс займа как можно более удобным, лучше организовать работу консультантов и активнее использовать возможности, которые сегодня дает Интернет. В частности, возможности дигитальной подписи.
Справка "ДД":
Индекс доступности жилья в странах Балтии
Индекс доступности жилья в странах Балтии (BETI) – информативный показатель, который основан на публичных макроэкономических данных и не дает прямых рекомендаций или указаний, в том числе и относительно возможного решения взять кредит или относительно кредитной политики банка.
В соответствии с BETI, в четвертом квартале 2011 года возможности домохозяйств при покупке нового жилья значительнее всего улучшились в Таллинне. Немного меньше индекс вырос в Риге, а в Вильнюсе доступность жилья уменьшилась. В Таллинне показатель BETI в четвертом квартале составил 154,3 (144,2 в третьем квартале).
Для того чтобы квартира стала доступной семье (когда BETI = 100), нетто-зарплата ее членов в Таллинне должна быть в сумме не менее 766 евро в месяц. В Вильнюсе этот показатель должен быть на уровне 827, а в Риге – всего 563 евро, поскольку там цены на недвижимость значительно ниже, чем в Вильнюсе и в Таллинне.
При этом цены на квартиры в последнем квартале находились более-менее на том же уровне, и поэтому не оказали существенного влияния на индекс.
При расчете индекса, который Swedbank публикует ежеквартально, за основу взято домохозяйство с доходом в полторы средних зарплаты нетто, наметившее покупку квартиры площадью 55 м². Если значение индекса выше 100, то жилье для такого домохозяйства доступно. При этом учитывается, что возвратные платежи по жилищному кредиту не должны превышать 30% нетто-зарплаты домохозяйства.
Время, необходимое домохозяйству на то, чтобы собрать деньги на первый взнос, уменьшилось по сравнению с третьим кварталом как в Риге, так и в Таллинне, и равно в обеих столицах 25 месяцам. В Вильнюсе же этот период немного увеличился – до 37 месяцев.
По сравнению с четвертым кварталом 2010 года значение BETI снизилось как в Вильнюсе, так и в Таллинне. При этом снижение индекса было более резким в Таллинне, где восстановление цен на квартиры шло быстрее, чем повышалась зарплата.
Источник: Swedbank