Строительство в Эстонии – цирк или зоопарк?

Валерий Сайковский. Фото: Частный архив

События последних месяцев (падающие потолки центра «Солярис», проблемы монумента Свободы, неудачно обновленный Русский театр) дают повод серьезно поговорить об индустрии строительства, родной для автора. Люди, не связанные с ней, предполагают: энергичные личности с организаторскими способностями, опытом и технические знаниями обречены здесь на успех и материальное благополучие. Это предположение вполне работает в Скандинавии, России и Украине, но очень плохо – в Эстонии.

Строительство в Эстонии – плохая организация, полная анархия в части документации и диктат заказчиков-генподрядчиков. Документация на 30-70% является макулатурой, так как не учитывает многое, и в реальности придумывается на месте. Разные части проекта никто не согласовывает между собой. Делается проект общестроительной части и отдельно каждого вида инженерных сетей.

А за то, чтобы в сумме объект был безопасным, при прокладке коммуникаций не пострадали несущие конструкции, правильно пересекались разные виды коммуникаций, и в ходе эксплуатации не всплыли серьезные проблемы, в том числе не падали потолки, никто не отвечает. Генерального проектировщика, за редким исключением, просто нет. Есть проектировщики отдельных видов работ.

Формально за конечный результат отвечает генподрядчик, но в реальности их качество проектов не интересует. Их забота – быстрее начать объект и получить деньги за первые выполненные работы.

Свою лепту вносят конкурсы госпоставок: много времени уходит на протесты и ожидания подписания договоров. Сроки сдачи это не меняет и подготовительную работу времени не остается.

Совсем интересная ситуация, когда один из участников конкурса на субподряд сам был проектировщиком (нам давно обещают эту ситуацию исключить на уровне закона). Если он потом сам и построит, то никто со стороны в документацию этого вида работ так и не заглянет. Временами доходит до абсурда: на последнем этапе выбора подрядчика спецработ остаются тот, кто проектировал и кто-то еще (я был в этой ситуации). И тогда не проектировавшему говорят: мы ничего против тебя не имеем, но другой сам себе все согласует и построит нам объект дешево; а если выберем тебя, то назло всем они ничего никогда никому не согласуют, а нам придется заниматься вашими спорами. И получается теплая компания из строителей, которая изображает на бумаге бурное проектное сотрудничество, а фактически все на воле случая и опыта представителя генподрядчика.

А главная проблема - государство могло бы росчерком пера исправить ситуацию. Достаточно в соответствующий закон внести, что разрешение на строительство выдается не при наличии основного проекта (он содержит информацию достаточную для расчета цены, но без многих технических деталей), а при наличии рабочего проекта, подробного и окончательного. А также требуя согласования проекта и его точного выполнения. Это очень просто, а не делается по такой причине: плохая документация выгодна большим строительным фирмам, они могут себе позволить дополнительные затраты на доработку проекта. Это отсекает от выгодных объектов малые и средние фирмы, которые в состоянии хорошо построить объект по нормальной документации, но у них нет ни времени, ни лишних денег дорабатывать документацию. Это сразу резко поднимает стоимость работ (дешевые исполнители отсекаются) и не имеет ничего общего с качеством.

Но еще интереснее – расчеты за проведенные работы. По договорам должно оформляться море текущей документации, в ходе строительства в среднем 20-30 процентов документации корректируется, далеко не всегда сразу ясно как это влияет на стоимость работ. Трудно совместить подписание больших актов за выполненные работы (иногда – на миллионы крон) со спорами на 10-15 тысяч крон – что относится к основным, а что к дополнительным работам. А к концу объекта генподрядчик кладет на стол допработы и список претензий, по большей части мнимых, и предлагает забыть об оплате допработ (полностью или частично).

По самым разным причинам почти всегда есть проблемы со сроками; и тут начинается самое неприятное. Подходит срок, объект почти готов, субподрядчик идет к генподрядчику и просит официально продлить срок, так как недоделанное не связано с его виной. Ему на словах говорят: нет повода для бюрократии, доделаем, когда это возможно, и вместе получим деньги от заказчика. Но часто у заказчика возникают проблемы с генподрядчиком. Даже если нет повода для реальных придирок, то чисто психологически к концу строительства, когда у заказчика вырисовывается общая стоимость, всегда намного выше, чем в смете, то он начинает судорожно искать способ недоплатить.

И появляется 2 повода: сроки и мелкие недостатки. Последнее время хотя бы начали в договорах писать, что выполнением договора является получение разрешения на использования объекта (раньше и этого не было). Но и здесь большое поле для злоупотреблений: некоторые субподрядчики прямо не связаны с получением разрешения и их работа заканчивается задолго до полного окончания работ и получения разрешения на использование: установщики потолков, вентиляция, заливщики полов. Другие (электрики, сигнализация – компьютерные сети, мебельщики) технологически должны быть последними.

Наконец – мелкие недостатки. Если строится объект больше, чем один этаж офиса, а с какими-то приличными площадями, то царапины, случайно задетые стены, не идеально горизонтальные радиаторы или не 100% вертикальные светильники и розетки можно находить до бесконечности; ликвидируя эти придирки, повреждают следующие двери и стены. Генподрядчики все возможное списывают на субподрядчиков, те дальше на работников; ну а они далеко не всегда получают все официально и с неофициальной частью работодатели могут делать все, что угодно.

И все эти проблемы тоже можно легко решить: должна быть возможность делать независимую экспертизу в момент, когда подошел официальный срок окончания работ, которая бы подтвердила, что они закончены или в том, что не закончено, нет вины конкретного субподрядчика. Это можно сделать за 2-3 часа посещения объекта. И на эту роль напрашивается Союз Строительных Предприятий (EEEL) или Центр Технического Контроля. Но тут вступают в силу проблемы маленьких размеров Эстонии. Специалист любой фирмы - члена союза не станет свидетельствовать против большой генподрядной фирмы, так как в любой момент она может стать заказчиком. А систему технического контроля уже столько раз реорганизовывали, что они там давно не понимают, они - коммерческая структура (все-таки OÜ Tehnokontrollikeskus) или независимый эксперт. Конечный результат - в среднем 10-15 % денег не доходит до субподрядчиков. Бывает и больше.

Вероятность не получить полностью оплату больше зависит от случайно оформленных или неоформленных мелких бумажек, чем от организации и качества. Генподрядчики 40% времени ищут к чему придраться, мало занимаются организацией работ и уверены, что все проблемы спишут в конце на субподрядчиков.

Государство не заинтересовано

Но самое главное в том, что политические партии получают очень значительную часть средств от крупных строительных фирм. Ожидать от них наведения порядка в строительстве в пользу удешевления госзаказов и развития независимого контроля – верх наивности. За это тоже заплачена своя цена.

Не имея нормальной оплаты даже во время бума, строители (от гигантов до отдельных лиц) не вкладывали в развитие, не делали резервов, не осваивали другие рынки. В тяжелые времена строительные гиганты сократили деятельность в несколько раз (работников сокращали целыми этажами, средних размеров – до сих пор банкротятся десятками), а тысячи строителей сидят по домам и счастливы любой мелкой неофициальной работе в дополнение к пособию.

Строительство – это та сфера, где порядочность, верность данному слову очень дорого стоит. Невыполненные джентльменские соглашения в строительстве обходятся в десятки и сотни тысяч крон, разоренные фирмы и искалеченные судьбы. В отличие от обычного бизнеса, где каждая выполненная сделка или переданный товар это документ, на стройке постоянно все в движении и многие месяцы окончательно не сделано. Нельзя каждый кирпич или установленный светильник ежедневно документально передавать. Все в движении. И руководители строительных объектов перед выбором – выполнение джентльменских соглашений или личное реноме в глазах руководства (невыполненные соглашения это еще и сэкономленные деньги и собственная премия).

Все описанное больше относится к временам бума. Сейчас проблемы совсем грустные. Объекты, построенные в 2009-2010 по минимальным ценам, приводят к новой волне банкротств подрядчиков.

Квалифицированные строители по большей части уезжают в Россию и Скандинавию. И самое печальное, что никого не волнует все вышеописанное и перспектив что-то изменить нет никаких. Свернувшие на время деятельность иногда в гораздо более выгодном положении, чем те, кто продолжал. У них меньше долгов и легче возобновить активность.

Что будет происходить с объектами построенным в кризис мы еще увидим («Солярис» и монумент Свободы– первые ласточки ). То ли еще будет.

Эпилог

Когда статья уже была готова к печати, у автора состоялась интересная беседа с коллегой, топ-менеджером фирмы из первой тройки по обороту в своем виде работ. Резюме беседы: большие объекты из лакомого куска превращаются в головную боль. Учитывая общую ситуацию, от заказчиков можно ждать под конец все что угодно в негативном смысле, и любой такой объект может похоронить даже вполне успешную фирму с опытным персоналом.