На стадии разработки находится 100 000 квадратных метров новых офисных площадей

Архитекторы Novira Plaza Калле Веллевоог, Андрус Андреев и Лидия Зарудная из архитектурного бюро JVR. Фото: eskiis

• • Swedbank наблюдает признаки перенасыщения рынка офисной недвижимости
• • На новые площади в центре города фирмы переезжают, освобождая прежние офисы

В последние месяцы сообщения о том, что в центре Таллинна строятся новые и большие офисные здания, появляются, словно грибы после дождя. Как считают эксперты в области недвижимости, многие проекты останутся лишь на бумаге, так как большинство из них могут быть претворены при поддержке банков, а банки проводят сейчас довольно консервативную политику.

«Своей консервативностью банки сдерживают бум. Некоторые проекты уже остановлены, так как банки заморозили деньги», - сказал руководитель Союза фирм недвижимости Тынис Рюйтель, приведя в качестве примера 30-этажное офисное здание на улице Маакри в центре Таллинна. После того, как был готов нулевой этаж, стройку пришлось заморозить.

По словам Рюйтеля, проекты, касающиеся сферы быта, были заморожены еще в прошлом году. В 2016 и 2017 году, очевидно, будут заморожены проекты, связанные с офисной недвижимостью. «Эти десятки, даже сотни тысяч квадратных метров существуют пока только на бумаге. У нас не так много объектов, на которых кипит работа», - отметил Рюйтель.

Мадис Брянцев, партнер фирмы Novira Capital, которая возводит в центре Таллинна два больших офисных здания, тоже не исключает, что многие проекты осуществить не удастся. «Детальные планировки земельных участков и проекты составлены, но вопрос в том, кто будет строить, остается открытым», - сказал он.

Банки единодушно заявляют, что не будут финансировать спекулятивные проекты недвижимости. Как сказал руководитель отдела недвижимости Swedbank Эро Вийк, банк, принимая решение о финансировании, учитывает прежний опыт сотрудничества с предпринимателем, конкурентные преимущества планируемого объекта, экономическую ситуацию в настоящее время. Сейчас в банки вообще нет смысла обращаться, не имея договоров с основными арендаторами.

По словам Вийка, хотя никто пока не произносит слово «бум», изменения на рынке недвижимости налицо. «Мы четко видим симптомы, свидетельствующие о перенасыщении рынка», - сказал он.

В настоящее время на стадии разработки находится почти 100 000 квадратных метров новых офисных площадей, это почти в пять раз больше, чем было введено в эксплуатацию в прошлом году.

Руководитель корпоративного банкинга Nordea Сильвер Куус настроен более оптимистично. «В этом году сектор недвижимости в Таллинне проявлял активность, и мы рассчитываем, что активный рыночный оборот недвижимости будет прослеживаться и в 2016 году, поскольку на рынке имеется спрос в лице и покупателей и инвесторов», - сказал он.

Интерес к новым офисным площадям в первую очередь проявляют фирмы, которые занимают сейчас не очень хорошие площади и хотели бы переехать на новое место ради престижа или из-за растущих второстепенных расходов.

«Если фирма располагается в каком-нибудь старом и неприглядном здании, это влияет на ее репутацию. Волей-неволей приходится раскошеливаться и арендовать приличное помещение», - отметил Рюйтель.

По словам Брянцева, все большую роль играют технические нюансы. «Арендаторы понимают, что выгоднее платить на два-три евро за квадратный метр больше, но располагаться в приличном и современном офисном здании», - пояснил он.

Сильвер Куус из банка Nordea не исключает, что в отдаленной перспективе офисную недвижимость т.н. Б-категории снесут и построят вместо нее новые здания.

Сейчас хорошо продаются те офисы, которые имеют хорошее расположение или могут сконцентрироваться на каком-то конкретном сегменте. Примером служит фирма Novira Capital: в здании Novira Plaza, которое будет построено весной следующего года, продано уже 80 процентов площадей.

Офисные площади обычно сдаются в аренду, но Novira решила пойти по другому пути и предложила купить их. Это позволило привлечь инвесторов, которые хотят самостоятельно сдавать офисные площади в аренду.

Еще одно офисное здание Novira Capital строится на Тартуском шоссе в непосредственной близости от автовокзала. Поскольку в будущем неподалеку построят большой и новый Дом правосудия, застройщик продает площади в основном тем, кто имеет отношение к сфере юстиции: судебным исполнителям, адвокатам и т.д. Такая же специализация прослеживается и в Ülemiste City, где офисные площади предлагают в первую очередь предприятиям, имеющим отношение к технологиям.

По словам Вийка, жилищной застройке тоже уделяется сейчас больше внимания, чем в последние пять лет. В Харьюмаа сейчас предлагается более 2000 новых квартир, 25 процентов из которых уже построены, и в них можно сразу заселяться. Остальные, правда, пока еще на стадии проекта.

Благодаря значительному предложению стремительного роста цен не наблюдается: годовой рост цен в зависимости от региона составляет в среднем 10 процентов, но, если сравнивать по месяцам, то прослеживается даже некоторый ценовой спад.