Самые большие страхи при строительстве частного дома: как уменьшить риски?

Строительство. Фото иллюстративное. Фото: SCANPIX

«Строительство дома это не спринт, скорее это похоже на марафонский забег, к которому следует заранее готовиться, что обеспечить себе достижение финиша», - советует блоггер портала  majaehitaja.ee Эно Паппель. 

Какие мифы распространены среди заказчиков строительства частных домов?

1. Дом обойдется дороже, чем планировалось, а строительные работы затянутся

«Это основные страхи, которые заставляют беспокоиться каждого, кто строит дом. Есть несколько таких вещей, из-за которых строительство дома может подорожать», - говорит Паппель.

Проект – недостаточно подробный проект увеличивает риски

«Многие заказчики экономят на проектировании с целью потратить больше на реальное строительство. Но это влечет за собой проблемы с ценами, а именно, предварительный проект (что является минимальным требованием для получения разрешения на строительство) не содержит достаточно информации, чтобы строительные фирмы, подготавливая ценовые предложения, учли все необходимые работы. После этого, выбрав, казалось бы, самое выгодное предложение, мы неизбежно столкнемся с тем, что стройка дорожает, поскольку многие необходимые работы не были запланированы. Это приводит к подорожанию проекта», - объяснил Паппель. Кроме того, в этом есть и значительный риск для качества, поскольку нет детальной проработки отдельных наиболее сложных узлов проекта, что означает, что заказчику придется заниматься этим рисками и проблемами отдельно, в результате чего потребуются дополнительные расходы. По словам Паппеля, решение этой проблемы состоит в том, что надо сразу заказывать основной проект и, при необходимости, рабочие чертежи на наиболее сложные узлы. «Если использовать стандартные проверенные узлы и детали, качественное выполнение которых по силам большинству строителей, то это уменьшает риски», - советует он.  

Срок – завершение строительства затягивается из-за различных изменений

«Срок завершения строительства фиксируется в договоре о строительстве на основе первичной информации. Смело могу утверждать, что практически на каждом объекте в последний момент производят меньшие или большие изменения проекта. Проблема здесь в том, что реализация этих изменений требует от строителей дополнительных усилий, чтобы уложиться в первоначальный график, что приводит к дополнительным расходам или отодвигает срок сдачи объекта, - пояснил Паппель. - Заказчикам часто бывает непонятно, почему такое маленькое изменение привело к такой большой задержке. Строители нередко вовремя не фиксируют произведенные изменения, поэтому сроки завершения строительства отодвигаются». По словам Паппеля, в случае каких-либо изменений проекта следует производить оценку, как это скажется на сроке завершения строительства. Может проще будет сохранить старый план и отказаться от реализации изменений, чтобы уложиться в срок и бюджет. «Каждое изменение следует своевременно фиксировать, а при необходимости и отодвигать срок сдачи объекта», - рекомендует он.

Качество – ремонтные работы и переделки

«Отслеживание качества строительства и осуществление строительного надзора является обязанностью заказчика. При строительстве неизбежно происходят накладки и ошибки. Достаточно того, чтобы строитель ошибся в чтении чертежа и неправильно разметил место прохождения трубы или установки стены. Небольшие ремонтно-восстановительные работы приходится вести на любой стройке, и, хотя это делается быстро, все же может несколько сдвинуть сроки строительства и привести к дополнительным расходам, - поясняет Паппель. - Перед началом соответствующего этапа работ, составьте план надзора, в котором будут обозначены места контрольной проверки, которые  строитель должен будет показать заказчику или его представителю. Заранее согласованный план проведения строительного надзора в конечном итоге поможет лучше отслеживать качество работ, строитель сможет лучше организовать работу и будет иметь регулярную обратную связь от заказчика».

2. Недостаточно полный договор о строительстве, пропавшая предоплата, отсутствие качества

«Большинство первоначальных проектов договора о строительстве составлены с перекосом в пользу прав строителя. Увы, это обычная практика. Поэтому заказчик не должен воспринимать это как проявление враждебного отношения к себе. Некоторые заказчики от этого теряются и пугаются, что делает дальнейшее сотрудничество сложным. Появляются неоправданные, а порой и параноидальные подозрения. В этом случае трудно добиться хорошего результата», - считает Паппель и добавляет, что каждый заказчик должен внимательно проработать текст проекта договора, защитить свои позиции и минимизировать свои риски. «Эта работа требует консультации с юристами», - отмечает Паппель.

Минимальная предоплата, которой лучше вообще избежать

«Понятно, что предоплата является одним из самых больших рисков заказчика, поэтому его следует уменьшить, потребовав у строителя гарантии на предоплату, а если это невозможно, то свести ее к минимуму, раздробить ее выплату по этапам строительства и выплачивать следующую часть только после исполнения работ предыдущего этапа. В этом случае риск потерять деньги сокращается до меньших сумм», - объясняет Паппель.

В качестве решения он предлагает использовать гарантии банка или страхового общества на сумму предоплаты. «Если это невозможно по каким-то причинам, то следует свести предоплату до минимума и следующий взнос делать после того, как предыдущий платеж будет, хотя бы в основной части, перекрыт стоимостью произведенного строительства и принят заказчиком. На практике это значит, что оплаченные предоплатой работы произведены и заказчик смог их осмотреть и убедится в их совершении», - рекомендует он.

Качество – фиксируйте требования к качеству

«Хоть это и кажется странным, но строят и по таким договорам о строительстве, где нет ни слова о требуемом качестве произведенных работ. Отсутствуют ссылки на нормы и требования к качеству. Это автоматически закладывает бомбу под хорошие отношения строителя и заказчика, поскольку существуют различные понимания качества работ, - считает Паппель. - Фиксируйте в строительном договоре или строительном проекте ссылки на конкретные нормы и требования к качеству, в которых указано, как и на основе чего определяется качество произведенных работ, чему они должны соответствовать. Наиболее часто ссылаются на соответствующие определенной области строительства требования RYL (перенятые у финнов «Общие требования к качеству строительных работ») и требования 2-го класса.

Сроки – кроме срока завершения строительств фиксируйте также и промежуточные сроки

По словам Паппеля, временной график строительства требует регулярного отслеживания, поэтому промежуточные сроки очень важны. «Если в договоре о строительстве промежуточные сроки не отражены, то риск несоблюдения срока завершения строительства резко возрастает. Кроме того следует фиксировать санкции за несоблюдение этих сроков, что заставит строителей принимать меры к их соблюдению», - объяснил он.

Он рекомендует разбить временной график строительства, по крайней мере, на пять-шесть этапов согласно списку строительных работ и установить на каждый из них срок исполнения. «Нарушения сроков исполнения следует увязывать с санкциями, но при этом не стоит круто карать незначительные нарушения сроков, поскольку это не самоцель и может нарушить нормальное рабочее взаимодействие. Сроки могут изменяться в связи с дополнительными работами, но и эти изменении также следует фиксировать, - рекомендует Паппель. - Суммируя, можно сказать, что уменьшить страхи и риски заказчика можно только за счет основательной предварительной подготовки. Это обеспечит заказ основательного качественного проекта, корректный учет основных рисков в договоре о строительстве и предварительного исследования подноготной строителя».