Большой обзор рынка недвижимости: цена зависит от года постройки

Пеэп Сооман Фото: Tairo Lutter

Pindi Kinnisvara впервые анализирует стоимость квартир в зависимости от года постройки дома, что позволяет составить целостный обзор типов недвижимости, имеющих в зависимости от периода постройки самую высокую и самую низкую цену.

В данном анализе за основу взята средняя стоимость сделок с квартирной собственностью, совершенных в Таллинне за первые 10 месяцев 2016 года. «Результаты подтверждают, что десятилетиями царившее представление о том, что на стоимость недвижимости влияет, якобы, только место ее расположения, верно лишь на 50%. В действительности же в довольно значительной степени стоимость недвижимости определяет также и год постройки квартиры, точнее говоря, тенденции проектирования, господствовавшие в ту или иную конкретную эпоху, а также строительные стандарты и материалы», – заметил партнер по продажам Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман.

Год постройки   Цена евро/м2

 до 1939 г.         1 920 

1940–1970         1 445

1971–1990         1 278

1991–2000         1 470

2001–2010         1 741

2011–2016         1 874

Большую роль в формировании средней высокой стоимости построенных до 1939 года зданий все же играет их местонахождение. Старый город и Кадриорг географически находятся в центре города, что, в свою очередь, влияет на стоимость недвижимости. Но к этой же группе относятся и районы, когда-то считавшиеся окраинами города, а сегодня ставшие частью его центра или прилегающими к нему районами: Уус Мааильм, Кассисаба, Каламая и др. Нет сомнения в том, что место нахождения недвижимости имеет свою цену. Однако ценится и история, чем можно объяснить также и самую высокую стоимость квадратного метра в этой категории.

В 1940–1970 годы строили добротные каменные дома. Для того периода были характерны просторные «сталинки» с высокими потолками и «хрущовки» из кирпича или зольных блоков. «Каменный дом – это все-таки каменный дом», – говорят как эстонцы, так и русские и за лучшую звукоизоляцию и теплоустойчивость платят более высокую цену. В то же время, техносистемы многих таких домов уже далеко не первый раз достигли срока амортизации и требуют замены.

1971–1990-е годы были эпохой панельных домов. Несмотря на то, что еще продолжали строиться хрущовки, в спальных районах уже появились десятки тысяч квартир со всеми удобствами. Именно в этот период возникли знакомые нам в их сегодняшнем виде Вяйке-Ыйсмяэ, Мустамяэ и Ласнамяэ. Средняя стоимость сделок, несомненно, свидетельствует об однозначно понимаемом мнении покупателей относительно панельных домов: такие дома являются аутсайдерами жилищного фонда, и квартиры в них покупают те, у кого не хватает денег на что-то большее. Район при этом не играет никакой роли – панельные дома даже в центре города стоят значительно дешевле по сравнению с другими квартирами того же района.

В 1991–2000-е годы жилые дома строились в очень ограниченном количестве, при этом бόльшая их часть возводилась в Ласнамяэ, на участке со стороны Пирита-Козе. Близость частных домов и леса способствовала повышению цены, и наибольшую роль играл более молодой возраст построенных последними панельных домов по сравнению со зданиями, возведенными в 70-е или 80-е годы. Появившиеся последними микрорайоны Ласнамяэ были спроектированы значительно более удобно для жителей, и в них не было недостатка ни в детских площадках, ни в зеленых насаждениях.

Большая часть квартир 2001–2010 года была возведена в период бума в сфере недвижимости либо в предшествовавшее ему время. Некоторые из них были построены хорошо, некоторые хуже, однако визуально они все же строились в соответствии со стандартами новой эпохи, и уровень их амортизации также ниже среднего. В дополнение к внешней эстетике на рост цены влияет также и то обстоятельство, что в квартире 10–15-летней давности большая часть обстановки еще вполне пригодна для использования, и исходя из этого за полностью меблированную квартиру можно запросить также и вполне достойную цену.

2011–2016 годы. Здесь, пожалуй, особенно и комментировать нечего. Так же как совершенно новый автомобиль стоит больше подержанного, выше и стоимость новой квартиры, независимо от того, расположена она в Копли, Мустамяэ или в центре. Однако необходимо все же отметить один момент – сегодняшние новые дома стали значительно более энергоэффективными, и во имя снижения дополнительных расходов покупатели готовы больше платить за саму площадь.