Банки ограничивают выдачу кредитов на покупку недвижимости: что за этим стоит?

Новая квартира. Снимок иллюстративный. Фото: Benis Arapovic/PhanterMedia/Scanpix

Новострой кругом. Если посмотреть на столицу, то во всех районах ведется бурное строительство, активно развивается пригород. Квартиры в новострое скупают молниеносно. Площади бронируют еще на этапе строительства, и спада ажиотажа не наблюдается. При этом недавно прошло сообщение о том, что банки ужесточили требования для ходатайствующих о кредитах на покупку недвижимости, а ряд бизнесменов уже года полтора твердят о новом пузыре, который восемь лет назад привел к экономическому кризису. Чего ждать и чего опасаться – выясняла «МК-Эстония».

Все это напоминает пузырь 2008 года, когда в одночасье рухнуло все, и, как это водится, сильнее всех пострадал средний класс. Накупивший на волне жилья по астрономическим ценам и в итоге не справившийся с выплатами.

«Я покупала свою квартиру в 2006 году, дом только-только сдали, – вспоминает Мария. – Когда грянул кризис, пришлось работать на двух работах, чтобы справиться с выплатами. Стоимость моей квартиры резко упала. Счастье, что в новых домах коммунальные платежи не такие сумасшедшие, как в старых панельках. Но тут дело в другом. Я покупала квартиру, когда жила одна. Сейчас у нас уже семья – я, муж, ребенок. Хотим расшириться, но продать эту квартиру по той цене, за которую я ее купила, не получается даже сейчас. Это обидно. Конечно, что-то придумаем, но сначала я выйду из декрета – чтобы в семье наконец стало два кормильца».

Тем не менее, жизнь продолжается, прошло почти 10 лет, и народ мало-помалу оправился от потрясения. По крайней мере, сейчас у нас очередной виток – стройка за стройкой, средняя стоимость квадратного метра по Таллинну и Харьюмаа составляет 1663 евро, квартиры раскупают еще на этапе строительства. Но пока грядущей катастрофы особо не предрекают.  

Тревожный сигнал

Хотя первый звонок уже прозвенел – на минувшей неделе в СМИ прошло сообщение о том, что банки ужесточают выдачу кредитов. По данным Äripäev, действующие в Эстонии банки опасаются резкой коррекции цен на рынке недвижимости. По этой причине они начали ограничивать финансирование строительства и покупки недвижимости.

Это решение объясняют очень быстрым ростом количества заявок на получение кредитов. Кроме того, прекращается финансирование бизнес-планов: это когда покупаются квартиры, которые потом можно сдать в аренду.

Чтобы не допустить резкой коррекции цен на рынке недвижимости, банки начали еще и ужесточать условия выдачи кредитов, в частности, повышая минимально необходимый процент первого взноса со стороны покупателя. (Как правило, это 20% от стоимости жилья – прим. ред.)

Значит ли это, что грядет новый кризис? Ведь все это до боли напоминает то, что творилось на рынке в начале 2000-х годов.

«Я помню, мы купили нашу квартиру в 2001 году, – вспоминает Сергей. – Уже тогда ее цена казалась достаточно высокой. Буквально через неделю заглянул на портал недвижимости – аналогичные квартиры стали на 10 000 крон дороже. Потом еще и еще. Когда через несколько лет стоимость дошла до полумиллиона крон, то есть в два раза больше нашей стартовой цены, я подумал, что мир сошел с ума. Но ведь покупали».

В какой-то момент рынок перегрелся, и все рухнуло. Сколько людей пострадало, сказать сложно – многие не оправились до сих пор. Доходило до того, что люди не могли продать купленную в период бума квартиру, чтобы рассчитаться по кредиту – все равно оказывались должны банкам. И только из-за того, что цены на недвижимость были искусственно завышены.

Что касается 2016 года, то, по данным Земельного департамента, третий квартал текущего года оказался очень насыщенным. Всего за этот период было проведено 5615 сделок с жилплощадью – это на 7,5% больше, чем в прошлом году.

При этом, отмечает руководитель отдела оценки недвижимости Земельного департамента Андрес Юсс, около 14% всего количества сделок составили продажи нового жилья – 805 новых квартир. Из них около 2/3 в Таллинне, где средняя цена за квадратный метр составила 2100 евро/кв. м. При этом в прошлом году средняя стоимость квадратного метра нового жилья была 1900 евро.

Кто на новенького?

Только сейчас на портале недвижимости kv.ee выставлено 239 квартир в новых домах. Не говоря уже о популярности вторичного рынка. Но чему отдают предпочтение люди – сказать очень сложно.

«На сделки с недвижимостью влияет все: и финансовые возможности покупателя, и его предпочтения, – поясняет Даниэль Хасан, руководитель таллиннского отделения бюро недвижимости Arco Vara. – Если смотреть долгосрочную перспективу, новое жилье может оказаться выгоднее – в строительстве применяют новейшие технологии, коммунальные платежи намного ниже. Но зато оно дороже на этапе приобретения».

Покупатель прежде всего смотрит на стоимость жилья, вопросы коммунальных платежей идут следом. «Все зависит от вкуса, и сравнивать новое со старым очень сложно, – говорит аналитик бюро недвижимости Uus Maa Ристо Вяхи. – Но коммунальные платежи в старых панельных домах действительно большая проблема. Например, четырехкомнатные квартиры в Ласнамяэ относительно недорогие. Зато платить за них придется много – очень высокая коммуналка. Поэтому решение должно быть взвешенным».

С другой стороны, получить банковский кредит, конечно, проще, если речь идет об относительно небольших суммах. Но в конечном итоге ежемесячный платеж за четырехкомнатную в Ласнамяэ или новостройку в другом районе (с  учетом выплаты ипотеки и коммунальных платежей) может оказаться одинаковым. Только новострой вы рано или поздно выкупите, а у коммунальных платежей никаких тенденций к снижению не наблюдается.

«Лично мое мнение заключается в том, что старое жилье в итоге оказывается слишком дорогим, – продолжает Даниэль Хасан. – А разница в стоимости квадратного метра, в сущности, не слишком большая. И банки могут предложить лучшие условия при кредитовании жилья в новом доме»

Более того, из-за плотной конкуренции на рынке застройщиков покупатель может получить очень неплохие предложения. О чем говорить, если в том же Ласнамяэ на одной стороне Лаагна теэ дома строит одна фирма, на другой – другая, планировка у домов схожая и квартир на рынке множество? Предлагают самые разные «бонусные» варианты – вплоть до парковочного места в подарок.

«Сейчас и строят иначе, даже если сравнивать с постройками десятилетней давности, – говорит маклер бюро Ober-Haus Светлана Петкина. – Начиная от планировки – больше комнат, заканчивая технологиями – отопление в полу, вентиляция, новые материалы. Надо смотреть, решать».

Читайте статью целиком на mke.ee.