Нас выгоняют из съемной квартиры. Какие у нас права?

Как расторгнуть договор найма досрочно? Фото: Teet Malsroos/Õhtuleht

В редакцию портала пришло эмоциональное письмо от читательницы по имени Юлия. Она задала сразу три сложных вопроса. Сначала отвечаем на первый:

«Мы снимаем квартиру. Договор срочный, заканчивается весной 2018 года, но хозяйка уже осенью начала намекать, что ее дочка хочет въехать в квартиру уже в этом году. Потом сказала, что до дочкиного переезда они хотят сделать ремонт, хотя и так квартира в порядке. Сначала хозяйка говорила, что квартира нужна к августу, а недавно написала сообщение, что квартира нужна к июню, так как она скорее всего будет квартиру продавать! На аренду новой квартиры, судя по тому, что цены поднялись, мы за такой короткий период не накопим, у нас полноценная семья с детками! Что в такой ситуации делать, как себя вести и какие у нас права?»

Очень трудно отвечать, не зная условий договора, в котором могут быть какие-то нюансы. Часто одна из сторон договора при его подписании не обращает внимания на детали, которые потом оказываются очень важными. Судя по скупой информации, семья снимает квартиру давно и платит недорого, поэтому и держится за этот вариант. 

Вы хотели,чтобы вам ответил маклер. Вам отвечает аттестованный маклер бюро недвижимости LandLord Ирина Кривенкова:

Отвечая на вопрос, сошлемся на Обязательственно-правовой закон, который гласит: отказ наймодателя от договора найма не противоречит принципу добросовестности, если наймодатель отказался от договора по уважительной  причине, в первую очередь, в связи с тем, что сам настоятельно нуждается в жилом помещении. Судя по ситуации, описанной читательницей, наймодатель предупредил нанимателей об этом заблаговременно.

Чтобы отказаться от договора найма жилого помещения, другими словами, расторгнуть договор или прекратить его, стороны должны подать друг другу заявление об отказе от договора, составленное в письменной форме. То есть – если инициатива исходит от наймодателя, он должен написать письменное заявление и передать его нанимателю. И наоборот, если наниматель хочет съехать раньше, ему следует представить соответствующее заявление наймодателю. Лучше делать это в письменном виде или в виде электронного письма. СМС тоже имеет право на существование, но в таком случае оно должно иметь стандартную форму с обязательными пунктами, а не выглядеть как «Съезжайте завтра. Маша».

Заявление об отказе от договора должно содержать как минимум следующие сведения:

1) наименование сданной в наем вещи – то есть, в переводе на понятный язык, адрес квартиры, количество комнат, общая площадь;

2) дата окончания договора - тот день, когда квартира должна стать свободной;

3) основание для отказа от договора - переезд в нее самого наймодателя или членов его семьи, необходимость продажи и т.п;

4) в случае отказа от договора найма жилого помещения - порядок и срок оспаривания отказа: если одна из сторон отказывается от договора, она обязана предоставить второй стороне срок для подачи других заявлений, включая исковые».

Очень полезные советы дал нашей читательнице и руководитель юридического бюро Invictus Юри Асари.

Как видно из вопроса, читательница хочет знать, можно ли расторгнуть срочный договор найма жилья досрочно. Срочный договор найма дает определенные преимущества  нанимателям. Каждая из сторон может по уважительной причине отказаться как от бессрочного, так и от срочного договора найма.

Но при наличии срочного договора это допустимо на основании обстоятельств, указанных в статьях 314-319 Обязательственно-правового закона (невозможность пользоваться квартирой, использование квартиры с нарушением  договора, наличие просрочки платежей, опасность жилого помещения для здоровья людей, банкротство нанимателя). Другими словами, если наниматель выполняет договор найма и не имеет задолженностей, расторгнуть срочный договор с ним сложно.

Незаконное расторжение договора можно оспорить в Комиссии по плате за наем (Harju 13, Tallinn, [e-mail]) или в суде, если отказ противоречит принципу добросовестности (ст. 326). Также наниматель может в случае отказа наймодателя от договора найма и истечения срока действия срочного договора найма требовать от наймодателя продления договора на срок до трех лет, если прекращение договора может повлечь за собой тяжкие последствия для нанимателя или его семьи. В случае несогласия наймодателя с продлением договора наниматель может требовать продления договора найма в Комиссии по плате за наем или в суде. Соответствующее заявление или иск надо подать в течение месяца с момента получения уведомления о расторжении договора.