/nginx/o/2017/03/27/6493927t1ha236.jpg)
Год для Министерства финансов начался с плохих новостей: финский инвестор отдал государству два многоквартирных дома в Ляэнемаа, а город Кохтла-Ярве – 30 квартир. Быть собственником недвижимости – круто, только в руки государства попало барахло, расходы на которое бывшие владельцы больше нести не желают.
«Люди умирают, наследники отказываются от квартир, и они переходят самоуправлению», - сказал Тийт Лиллеметс, который является заместителем мэра Кохтла-Ярве по частям города Ахтме, Ору и Вийвиконна.
Отданные государству квартиры – одиночные, находящиеся в разных домах, разных районов города (Сомпа, Ору, Ахтме, Кохтла-Ярве). Их содержание обходилось городу более чем в 45 000 евро в год? «За эти деньги можно было сделать в городе какие-то дела», - признался Лиллеметс.
Город пытался продать эти квартиры, но безуспешно: «Раньше их покупали россияне, но сейчас там кризис и никто не покупает».
Столкнувшийся с проблемой город решил ее так, что спихнул брошенную недвижимость на плечи государства: «Это не коварный план города, это возможность, данная законами. Если закон это предусматривает, то почему нет?» - сказал Лиллеметс. Он добавил, что раньше от такой недвижимости в пользу государства отказывались только частные лица. «Но ни одно самоуправление не решалось сделать то же самое».
Когда и сколько обесценившихся квартир пустеющий шахтерский город в ближайшее время еще передаст государству, Лиллемент сказать не смог. Это зависит от решения городского собрания. По словам чиновника, государство не может воспрепятствовать передаче обесценившейся недвижимости: «Если они захотят изменить Закон о вещном праве, тогда будет видно, что они еще выдумают», - признался вице-мэр. Он добавил, что государству, конечно, было бы проще нагрузить самоуправление такой недвижимостью.
Простая сделка у нотариуса
По словам советника отдела государственного имущества Министерства финансов Вероники Илсьян, передать брошенную недвижимость просто. Отказывающийся от квартиры собственник оформляет у нотариуса сделку, у государства, как у будущего владельца, разрешения на это спрашивать не нужно, в Крепостную книгу вносится соответствующая запись, и государство становится собственником недвижимости, а значит, должно оплачивать связанные с квартирой счета: «У министерства нет правового основания для спора (отказа от квартиры)».
Если до сих пор министерство передавало единичные объекты заброшенной недвижимости AS Riigikinnisvara (RKAS), то теперь от этой практики отказались, поскольку проблема оказалась больше ожидаемого.
«При передаче квартиры у RKAS возникают дополнительные расходы, например, на заказ экспертной оценки, на оплату работы аудитора и нотариуса и так далее. Во многих случаях, расходы по содержанию превышают стоимость недвижимости. Многие квартиры передаются с ценностью в один евро, поскольку они находятся в очень плохом состоянии», - сказал Илсьян.
По словам руководителя отдела планирования Министерства финансов Тийта Ойдъярве, можно опасаться, что речь идет об углубляющейся проблеме, поскольку, согласно прогнозу Департамента статистики, сокращение численности населения в Эстонии продолжается, а в некоторых уездах в ближайшие пару десятков лет, оно может сократиться на пятую часть. «Даже если в Эстонии в целом сальдо внутренней миграции стало устойчиво позитивным, как и по всей Европе у нас продолжается переселение людей в города, поэтому количество брошенных квартир в уездах будет неизбежно увеличиваться», - сказал чиновник.
Министерство придерживается позиции, что лучше всего с брошенной недвижимостью могут разобраться самоуправления, которых государство должно для этого дотировать.
В качестве решения проблемы, сейчас взвешивается внесение поправок в Закон о вещном праве таким образом, чтобы при отказе от недвижимости, находящейся в частной собственности, она переходила не государству, а самоуправлению, задачей которого является содержание в порядке жилищного хозяйства и дорог. До сих внести такие поправки не удавалось, из-за противостояния самоуправлений.
Также есть желание изменить Закон о принудительном отчуждении таким образом, чтобы принудительное отчуждение было возможно в случае, если квартира находится в пригодном для проживании доме, но с ее собственником невозможно связаться.
Министерство советует сносить
Также Министерство финансов взывает к совести самоуправлений, чтобы они, по примеру Кохтла-Ярве, не начали отказываться от квартир раньше, чем государство в сотрудничестве с ними не найдет решение для этой проблемы. «Передача (Квартир) не решает проблемы, но делает управление недвижимостью для государства более затратным», - признался Ойдъяра. Министерство призывает брать пример скорее с города Валга, который сносит дома-призраки и переселяет людей из полупустых домов поближе друг к другу.
По оценке Лиллеметса, совет министерства сносить пустые дома, как в Валга, Кохтла-Ярве не подходит: «Если целый дом пустует, но в двух-трех квартирах живут люди, то так можно поступить. Но что делать, если в 30-квартирном доме пустует всего две квартиры?»
По словам Лиллеметса, чиновники говорили с жильцами, но люди не хотят уходить из приватизированных квартир. «Если это (переезд – ред.) сделать в принудительном порядке, то нужно платить компенсацию», - считает чиновник.
Проблема пустых квартир в Кохтла-Ярве никуда не денется, поскольку население шахтерского города стареет, а молодежь уезжает.
Проблема усугубляется и для государства, поскольку теперь возможностью избавиться от спорной квартиры начнут пользоваться и квартирные товарищества. Газета Põhjarannik писала, что 2 марта товарищество дома на Ярвеклюла-теэ, 58 в Кохтла-Ярве отказалось от одной квартиры в очень плохом состоянии в пользу государства. То же товарищество в конце марта планирует отказаться еще от одной квартиры в пользу государства. «Ежемесячные расходы на отопление этих квартир превышают стоимость оформления сделки у нотариуса. Нам проще заплатить 50 евро нотариусу, чем содержать эти квартиры», - сказала изданию председатель товарищества Тамара Абраева.
Мадим Иднурм, пресс-секретарь RKAS
В 2016 и 2017 году RKAS были переданы 15 квартир, от которых отказались в пользу государства. 11 квартир находятся в Кохтла-Ярве и в Кивиыли, две – в волости Пальюси Йыгеваского уезда, одна – в волости Мартна Ляэнеского уезда и одна в волости Ракке Ляэне-Вирумаа.
Большую часть квартир, если коротко, можно описать так: квартира находится в пустом, или в полупустом доме, в котором частично отсутствуют двери и окна, отопление отключено, вода перекрыта и электричества нет. Квартирное товарищество создано не было, или оно не работает.
Все квартиры не пригодны для проживания, а по оценке экспертов их рыночная стоимость составляет от одного до 1500 евро. Учитывая плохое состояние квартир, период их продажи оказывается длительным, занимая 6-12 месяцев и больше. Вероятнее всего, продажная цена не покроет расходы по их приемке, администрированию и реализации. Расходы только по приемке такой квартиры (оценка, аудитор, нотариус, госпошлина) составляет почти 400 евро.
Продажа квартир стоит в плане этого года, но получится ли и для скольки квартир найти нового собственника, выяснится только к концу года.
В отличие от квартир, процесс продажи транспортной земли и недвижимости без застроек не настолько длителен. Например, в покупке транспортной земли обычно заинтересованы соседи и люди, которым нужен доступ. Куски земли интересуют как владельцев соседних участков, так и покупателей с конкретным бизнес-планом.