Наследуя недвижимость, стоит поинтересоваться, нет ли на ней долгов

При вступлении в наследство, наследник обязан выполнить все обязательства наследующего. Фото: Пеэтер Ланговитс

Наследование недвижимости сопровождается принятием на себя прав и обязательств, о которых наследники часто даже не подозревают. Что делать, если наследников несколько? И кто отвечает, если недвижимость, полученная в наследство, сопровождается определенным налоговым долгом?

Если наследников несколько, прежде всего, нужно выяснить желание каждого наследника: все ли согласны на реализацию, то есть отчуждение наследуемого имущества.

Также нужно следить за тем, все ли наследники являются дееспособными, постоянно живут в Эстонии и не является ли кто-то из них несовершеннолетним. По словам руководителя Южно-Эстонского регионального отдаления Domus Kinnisvara Сандры Метс, в случае несовершеннолетнего наследника нужно иметь решение суда, чтобы у опекуна было право представлять его во время сделки с недвижимостью. Если в качестве наследника выступает несовершеннолетний или подопечный, нужно обязательно провести инвентаризацию наследуемого имущества.

Присяжный адвокат Maria Mägi Advokaadibüroo Эйли Роди сказала, что без предварительного согласия суда опекун от имени подопечного не может отказаться  от наследства вообще, в чью-то пользу или от обязательной доли наследства, также он не может заключать договор о разделе имущества. Однако согласия суда не требуется для отказа от наследуемого имущества, если право на наследство у ребенка возникло, например, потому, что представляющий ребенка родитель сам отказался от наследства.

Наследники, которые хотят отказаться от наследства, должны подать заявление нотариусу. «Подать заявление об отказе от наследства нотариусу нужно в течение трех месяцев с момента, как наследник узнал или должен был узнать о смерти наследодателя и возникновении своего права на наследство»,- уточнила Роди.  Для принятия наследства также нужно обратиться к нотариусу для начала производства по наследству.

Сонаследник может в одиночку распорядиться принадлежащей ему мыслимой частью

В случае наличия нескольких наследников наследство переходит в совместную собственность. Это означает, что права и обязательства, связанные с наследуемым имуществом, принадлежат всем сонаследникам поровну.

По словам адвоката адвокатского бюро LMP Бирье Калмус, сонаследник может в одиночку распоряжаться принадлежащей ему мыслимой частью общего наследуемого имущества, но не может самостоятельно распоряжаться входящими в число наследуемого имущества предметами или их мыслимыми частями.

В случае если наследуемым имуществом являются, например, жилой дом или дача, а наследство получили три наследника, каждый из них может самостоятельно продать свою мыслимую часть, то есть треть от дома или дачи. Если один из сонаследников хочет продать свою часть имущества, то у других наследников возникает первичное право покупки, которое можно реализовать в течение двух месяцев.

Наследник обязан выполнить все обязательства наследодателя

Согласно Закону о наследстве, наследник обязан выполнить все обязательства наследодателя, если он принимает это наследство, объясняет профессиональный маклер фирмы Tõnnisson kinnisvara Отть Коск. Прежде всего, нужно установить размер долговой нагрузки наследуемого имущества, а также тех, перед кем остались долги.

Если наследник знает, что долги превышают ценность наследуемого имущества, он всегда может отказаться от принятия такого наследства. Если имеющий право на наследство человек отказался от наследства, это право переходит тому, кто являлся бы наследником в случае, если бы основной наследник умер до открытия наследства.

При принятии наследства для определения долгов, нужно ходатайствовать об инвентаризации наследуемого имущества. «Инвентаризация наследства обязательна, если наследником является лицо с ограниченной дееспособностью, местное самоуправление или государство»,- сказал Роди. А в случае, если законный представитель наследника с ограниченной дееспособностью в интересах наследника откажется от инвентаризации наследства, он будет лично отвечать за те долги, на которые не хватит самого наследства.

После инвентаризации обязательства, связанные с наследуемым имуществом, будут ограничены ценностью наследуемого имущества. Если его не хватает на оплату долгов, а наследник не согласен оплачивать их из своего кармана, по словам Роди, администратор наследуемого имущества или наследник обязаны незамедлительно подать заявление об объявлении наследуемого имущества банкротным.

Если наследники получили в собственность недвижимость с долгами и совместно приняли решение о ее отчуждении, при сделке об отчуждении недвижимости целесообразно погасить долги. Профессиональный маклер фирмы 1partner Моника Ярвела советует оплатить долги за счет продажной цены при отчуждении. Таким образом, движение сумм всех участников процесса будет понятнее, а оставшаяся от продажи сумма пропорционально распределена между наследниками соответственно их долям наследства.

Препятствия при продаже полученной в наследство недвижимости

Больше всего проблем при продаже полученной в наследство недвижимости возникает, если среди наследников есть несовершеннолетние. В таком случае для продажи недвижимости обязательно нужно иметь согласие суда. Согласия родителей на продажу полученного в наследство имущества в данном случае недостаточно. По словам Калмус, для получения согласия нужно обосновать, почему вещь хотят продать, а также является ли и каким образом данная сделка выгодной для несовершеннолетнего.

Также препятствием может стать, например, отказ кого-то из наследников от продажи недвижимости, или же от условий такой сделки, спор о способе раздела наследуемого имущества или отсутствие единодушия между наследниками.

Кроме того, по словам Метс, продажа недвижимости может затянуться, если кто-то из наследников не явится к нотариусу, если недвижимость направлена на принудительную продажу, или, например, в случае, если один из наследников умирает и начинается новый процесс наследования.

Если при разделе наследуемого имущество договоренность не достигнута, наследник, по словам Роди, может обратиться в суд с иском против других наследников.

При наследовании налоговой обязанности не возникает

При наследовании недвижимости налоговой обязанности не возникает. Новым собственникам дома нужно учесть обязанность платить земельный налог, а также подумать о расходах, связанных с оформлением наследства.

Налоговая обязанность возникает только в случае, если недвижимость хотят продать, говорит адвокат адвокатского бюро Lindeberg Хелена Ноот. При продаже недвижимости, полученной в наследство, нужно заплатить подоходный налог. Но и тут действует одно исключение: доход, полученный при продаже недвижимости, не облагается налогом в случае, если продавец использовал это жилое помещение как место своего жительства.

Такую свободу от налогов, по словам Калмус, можно использовать при продаже одной недвижимости в течение двух лет. Если недвижимость не использовалась как жилое помещение, то на основании документов о расходах до расчета подоходного налога наследник может вычесть сумму понесенных им расходов на имущество из ее продажной цены. Расходы, которые понес наследник, в данном случае учитывать нельзя.

Нужно знать:

Размер расходов на оформление недвижимости всегда зависит от конкретного производства по наследству. Расходы по оформлению наследства – это, прежде всего, расходы на нотариуса, расходы на сделку о разделе наследства в нотариальном бюро, расходы, связанные с проведением инвентаризации, а также госпошлины за внесение данных в Департаменте недвижимости.

Плата нотариусу, проводящему следующие операции:

• Плата за подтверждение заявления о начале производства – 65,15 евро;
• Плата за подтверждение заявления об отказе от наследства – 6,35 евро;
• Плата за выяснение круга наследников и выдачу свидетельства о наследстве – 102,25 евро;
• Плата за подтверждение общего заявления о подтверждении свидетельства о праве собственности – 42,5 евро.