Рынок жилья в Нарве аномален

Жилые дома в Нарве. Фото: Илья Смирнов

Совладелец успешной строительной фирмы Rand & Tuulberg Айвар Туулберг говорит, что рынок жилой недвижимости в Нарве труден для понимания: в этом большом городе за все годы после восстановления независисмости Эстонии не было построено ни одного полностью нового и современного квартирного дома. В лучшем случае достраиваются или перестраиваются старые советские стены.

"Сегодня на рынке недвижимости Нарва - аномалия, которую трудно понять. В Нарве около шестидесяти тысяч человек населения, но после разрушения Советского Союза в ней не было построено ни одного многоквартирного дома; в Пярну население - сорок тысяч, но многоквартирных домов построено уже не знаю сколько", - рассуждает Айвар Туулберг, который, несмотря на сказанное, попытается познать Narva incognita.

Айвар Туулберг. Фото: Илья Смирнов

Также принадлежащее Туулбергу Vallikraavi Kinnisvara AS в 2016 году приобрело у Нарвы недвижимость бывшей средней школы по улице Раудсилла, 1 - это привлекательный уголок на скалистом берегу реки и с шикарным видом на две приграничные крепости. За годы безуспешных торгов Нарва снизила цену на этот участок с миллиона до 331150 евро, которые в итоге и зафиксированы в нотариальном договоре купли-продажи. Теперь Туулберг с партнерами должны поэтапно в течение шести лет вложить в эту недвижимость 3,11 миллиона, чтобы город получил, наконец, абсолютно новые жилые дома взамен уже снесенного школьного здания.

"Ни один банк не станет нам тут помогать, мы должны сами справиться с этим. Поэтому нам важно делать поэтапно и смотреть", - говорит Туулберг о том, что им, похоже, придется стать первопроходцами на нарвском рынке квартирного жилья.

Уже выполняется детальная планировка участка, которая сама по себе требует много времени и усилий: "Мы там заходим в береговую защитную зону, и в связи с этим надо сделать много согласований". Ожидается, что данная бумажная стадия завершится еще года через два, и тогда можно будет говорить собственно о возведении стен.

Предприниматель оптимистично уверяет, что стройка там будет обязательно. Квартиры планируются средней ценовой категории, а не дорогие и элитные. "Нам надо найти равновесие - чтобы и красиво выглядело, и экономно было строить", - говорит Туулберг. "И очень важно разбить по этапам: первый дом мы обязательно построим, и если он пойдет, то за ним сразу пойдут следующие".

Нарвский региональный руководитель бюро недвижимости Domus Kinnisvara Александр Богенс подтверждает опасения строителя: сегодняшние условия рынка в приграничном городе таковы, что проект строительства нового жилья в самом деле может показаться инвесторам очень рискованным. "Риск связан с постепенно, но стабильно снижающейся стоимостью вторичного жилья".

"Сегодня средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке в Нарве составляет примерно 400 евро, а известно, что новое жилье будет стоить не меньше 1500 евро за квадратный метр, обычно больше. Эта разница и создает самый большой риск", - объяснил Богенс. "Предсказать, как пойдет в продаже такой проект, на самом деле очень трудно", - добавил он.

Богенс подтвердил, что нарвские специалисты по недвижимости очень надеются на появление какого-то красивого, современного, высокотехнологичного жилого проекта. "Это очень оживило бы местный рынок. Но конечно же трудно утверждать, что этот проект будет гарантированно продан, как это происходит в Таллинне, Тарту или даже Пярну".

Будучи оптимистом, Александр Богенс предсказывает, опираясь на опыт общения с клиентами, что некоторое количество новых квартир в Нарве разошлось бы даже по высоким ценам. "Спрос на новое жилье в Нарве периодически появляется, и у нас есть клиенты, которые иногда спрашивают о проектах и ждут их. Не спрос, а именно запрос на новое дорогое жилье в Нарве есть".

О небольшом, но уверенном интересе к отсутствующему в Нарве новому жилью говорит и крупный здешний предприниматель Олег Углов. Углов является соучредителем и соинвестором Fama Invest OÜ, которое хоть и специализируется на торговых центрах, но в 2006 году вынашивало план построить пару жилых высоток на нарвской улице Александра Пушкина вместо старого здания спортшколы. Из-за кризиса 2008 года Fama Invest не решилась на столь серьезную инвестицию - и продала землю с уже полученным разрешением на строительство концерну Nordecon. Nordecon быстро снес здание спортшколы, но на возведение нового жилого дома для нарвитян тоже не решился, и поныне в городском пейзаже зияет благоустроенный пустырь.

Углов вспоминает, что когда десять лет назад людям стало известно о проекте строительства высотных домов на месте спортшколы, к нему тут же обратились пятнадцать человек, желающих приобрести будущие новые квартиры. "В Нарве есть люди, готовые поменять свое нынешнее жилье на нормальное, с парковочными местами и так далее. Поэтому я уверен, что первый проект, который будет построен, обречен на успех. Нарвитяне ведь тоже хотят жить в лучших, современных условиях", - сказал Углов, подчеркнув однако, что этот вопрос нужно исследовать, прежде чем принимать инвестиционное решение.

С Угловым, вспоминающим о первых пятнадцати покупателях, согласен консультант по недвижимости Александр Богенс: "Наш опыт работы показывает, что и сегодня будет примерно та же картина: если мы соберемся продавать какой-то проект и выдадим пресс-сообщение, то мы ожидаем первую волну активности примерно на таком же уровне. А дальше предстоит работа - прямые целевые предложения, реклама дадут, возможно, еще какую-то группу заинтересованных лиц. Но сказать, что вмиг раскупятся пятьдесят квартир, я сегодня не рискнул бы".

"В Нарве на сегодня численность населения предполагает, что новое жилье должно строиться и должно покупаться, потому что здесь есть богатые люди, есть предприниматели, есть крупные компании и директора с хорошими зарплатами. Но численность населения снижается - народ потихонечку уезжает, и в результате этого предложений на вторичном рынке становится больше. Однако бизнес, на самом деле, не вымирает в Нарве. Бизнесмены продолжают получать свои доходы, а именно они способны купить новое качественное дорогое жилье, и насколько я знаю, они хотят его купить", - обрисовал Богенс нынешнее положение на особенном нарвском рынке.

При отсутствии предложений качественных современных квартир более состоятельные люди приобретают коттеджи или рядные дома, некоторые перебираются в соседний приморский городок Нарва-Йыэсуу, хотя там при постоянной жизни возникают свои неудобства. "Но квартиры не теряются на этом фоне", - уверен Богенс.

"Более того, есть такая аномалия: в Нарве больше ценится квадратный метр большой квартиры, а квадратный метр одно- или двухкомнатной квартиры стоит значительно дешевле. Причем, разница существенная. Это нетипично для Эстонии: в крупных городах имеет место совершенно противоположная тенденция. На мой взгляд, это и говорит о том, что есть люди с более высоким достатком, которым интересны более крупные квартиры, и этот спрос формирует цену".