У собственника квартиры есть право взять в залог вещи съемщика

Фото: Ants Liigus / Pärnu Postimees

Задерживающиеся платежи по аренде осложняют хозяйственную деятельность собственников квартир и квартирных товариществ. Но в случае неуплаты по счетам хозяин квартиры может взять вещи арендатора в залог и отказать в их возвращении владельцу. 

Таллиннец Антон получил болезненный урок, когда сдал квартиру в Тарту внешне приличной матери-одиночке. Арендодатель не заключил письменного договора в соответствующей форме, а потому остался без компенсации залогового права и дохода от аренды за три месяца.

«Съемщица утверждала, что потеряла работу, но на гулянки ресурсов у нее хватало», - рассказал Антон, который получал предупреждения о поведении своей нанимательницы и от квартирного товарищества.

В случае задержки с оплатой разумно, прежде всего, связаться со съемщиком и выяснить причины. После этого нужно сообщить ему в письменной форме о дополнительном сроке выплаты задолженности. Если съемщик и после этого не погасит долги, присяжный адвокат адвокатского бюро Eiple & Partnerid Терье Эйпле советует в письменной форме составить предупреждение.

Если съемщик как минимум три раза подряд просрочил день оплаты, или не выплатил большую часть надлежащей суммы, у арендодателя, согласно пункту 1, 1 части 316 статьи Закона о долговом праве, есть право расторгнуть договор об аренде. То же право, по словам присяжного адвоката OÜ Advokaadibüroo Lillo & Lõhmus Андруса Лилло, есть и в случае, если съемщик не оплатил сопутствующие расходы. Согласно 2 пункту, 1 части 316 статьи Закона о долговом праве, у арендодателя есть право расторгнуть договор и в случае, если задолженность превышает сумму, равную трехмесячной плате.

«Нужно только помнить, что у арендодателя нет права расторгнуть договор, если съемщик погасит свои долги до расторжения договора. Также расторжение будет ничтожным, если есть право пересчитать требование по аренде и должник подаст заявление о пересчете незамедлительно после получения заявления о расторжении арендного договора», - объяснил Лилло.

Если действия, предпринятые арендодателем, несмотря на обещания съемщика, желаемого результата не принесли, арендодатель может применить в качестве правового защитного средства залоговое право. 

Если съемщик не выполняет свое обещание по погашению долга, можно применить залоговое право. Фото: Chris Young/The Canadian Press/PA Images

Залоговое право арендодателя является законным

Залоговое право арендодателя возникает автоматически с момента заключения арендного договора. Предпочтением и основанием для применения залогового права является требование арендодателя против съемщика. По сути, таким образом, у арендодателя есть право задержать находящиеся в пределах сданной в аренду жилплощади вещи. Для применения залогового права находящиеся там вещи не обязаны принадлежать арендодателю или съемщику.

По словам адвоката адвокатского бюро Laus & Partnerid Ану Тоомемяги, залоговое право возникает у арендодателя на законных основаниях и распространяется на все находящиеся в сданном в аренду помещении вещи. Залогом обеспечиваются все текущие и возникшие годом ранее требования, а также требования компенсаций.

Залоговое право арендодателя законно, при этом оно распространяется не только в отношении съемщика, но и кого угодно. Это означает, что если после прекращения договора съемщик заявит, что находящийся в съемной квартире лэптоп принадлежит его другу, арендодатель не обязан с этим считаться.

«В решении Государственного суда от 20 декабря 2011 года по гражданскому делу нр. 3-2-1-127-11, суд пришел к выводу, что неоплаченные счета за аренду, отключенное электричество и расторгнутый арендный договор могут дать арендодателю право подозревать, что съемщик хочет съехать, или вывезти находящиеся в помещении вещи»,- привела Эйпре пример. Согласно Закону о долговом праве, для применения залогового права в такой ситуации можно задержать находящиеся в помещении вещи в объеме, который нужен для покрытия требования арендодателя.

Кроме передачи извещения о применении залогового права, нужно переписать все вещи, которые подлежат взятию в залог. Залоговое право начинает действовать с того момента, когда все востребованное имущество было официально помечено. Согласно второй части той же статьи Закона о долговом праве, запрещено брать в залог имущество, которые закон запрещает обозначать как залоговое. Тоомемяги советует убедиться, что ценность внесенного в список имущества не превышает суммы задолженности.

Если применение залогового права не принесло желаемого результата?

«В случае если и после применения залогового права выяснится, что съемщик все же не планирует платить по долгам, есть право начать реализацию имущества», - сказала Тоомемяги. Это означает, что задержанное имущество выставляется на отрытые торги по средней рыночной цене, а с полученного от продажи дохода покрываются долги съемщика. Если о начале продажи имущества съемщику или хозяину вещей не сообщили, то право собственности купленной на торгах вещи не переходит к покупателю автоматически. Продажу нельзя считать действующей, если нарушены требования об оповещении как в отношении съемщика, так третьих лиц.

Вещи, на которые нельзя распространять залоговое право:

• личные вещи должника:
• как минимум одно техническое средство, которое гарантирует должнику право получение информации, предусмотренное конституцией Эстонской Республики;
• продукты, необходимые должнику и его семье на один месяц, и топливо на обогрев жилого помещения на один отопительный период, или денежная сумма, необходимая для обогрева;
• сельхозоборудование лица, работающего в сельском хозяйстве, скот, удобрения и сельхозпродукты, которые крайне необходимы самому должнику и его семье до следующего урожая;
• предметы, необходимые для хозяйственной и профессиональной деятельности лица или для продолжения его служебных отношений;
• книги или иные предметы, которые должник или член его семьи использует для учебы или художественного творчества;
• бухгалтерские документы, принадлежащие должнику, семейные документы, обручальные кольца, ордена и знаки отличия;
• протезы, очки и другие вспомогательные средства, необходимые при наличие физического увечья, которые должник или член его семьи использует в повседневной жизни;
• средства, необходимые для похорон, проходящих в семье должника по аренде;
• музейные собрания государственного музея, муниципального музея и общественно-правового лица, а также принадлежащие им ценности, а также переданные использование фонда коллекции государственных музеев и экспонаты;
• архивные ценности;
• другие предметы, арест которых противоречит закону или добрым традициям.