/nginx/o/2018/05/22/7857676t1h22f7.jpg)
Решение Госсуда заставит тысячи давно разведенных супругов вновь пережить драму отношений, поскольку, чтобы продать недвижимость или заложить ее, им придется вновь доказывать свое право собственности в регистре вместе с бывшим супругом.
Поскольку в патовой ситуации могут оказаться приблизительно до 60 000 человек, Министерство юстиции приступило к подготовке поправки к Закону о семье, которая, однако, - в отличие от трактовки Госсуда – вовсе не обязательно будет иметь обратную силу.
Президент Эстонской ассоциации мелких и средних предпринимателей (EVEA) Керсти Крахт буквально кипит от негодования. Судя по описаниям в СМИ, темпераментная Керсти и обаятельный Аргос Крахт недавно развелись так громко, что общественность переживала кризис отношений двух предпринимателей, как бурный сериал.
Теперь же Керсти Крахт хочет осуществить сделки со своей недвижимостью, единоличным собственником которой она была зарегистрирована ранее, причем в этой части ничего не изменилось и после развода. Однако решение, принятое Госсудом в конце прошлого года, изменило порядок действий в регистре таким образом, что теперь она должна взять под ручку бывшего супруга, чтобы вместе с ним явиться к нотариусу.
До 2010 года в регистр в качестве собственников вносили обоих супругов лишь в случае, если оба они в момент заключения договора присутствовали у нотариуса.
Нотариусы ошиблись
Поправка касается всех собственников недвижимости, которые развелись после восстановления независимости Эстонии. Нотариусы в течение 25 лет как правило не вносили появившегося супруга в регистр в качестве совладельца и, с точки зрения здравого смысла, казалось правильным не переутверждать единоличного собственника недвижимости и после развода.
Но в Госсуде возобладало требование, что прежнюю практику необходимо изменить задним числом: уже сейчас четко зафиксированные отношения собственности необходимо переутвердить за счет обычных разведенных людей так, чтобы одна строчка в регистре недвижимости просто дублировалась.
“Вся ответственность за осуществление этих изменений просто возлагается на стороны договора, ошибки не собирается исправлять ни государство, ни Министерство юстиции, ни нотариусы, ни суд, - сетует Керсти Крахт. – Это совершенно абсурдная ситуация, поскольку, как можно получить согласие, когда одна сторона договора умерла, не живет в Эстонии, договор об имуществе супругов заключен с большими спорами и стороны не общаются? Почему проигравший должен давать согласие, если в основе раздела имущества лежит решение суда?”
В Госсуде Postimees пояснили, что этот институт не вводил никакого нового порядка, а нотариусы по всей Эстонии в последние десятилетия неправильно делали свою работу.
А именно, Госсуд в своих решениях заявил, что для любых правовых изменений среди собственников недвижимости необходимо соглашение и внесение новой записи в регистр недвижимости. Это необходимо делать даже в том случае, если до сих пор данные были внесены в регистр неправильно и совместное имущество было записано на имя одного супруга.
“Это положение было в действующем законе и до соответствующих решений Госсуда, то есть они вскрыли существенную ошибку в прежней практике, при которой совместную недвижимость указывали в регистре не как собственность обоих супругов, а как единоличную”, - пояснила руководитель по связям с общественностью Госсуда Мерье Тальвик.
“Иными словами: долгое время в регистр недвижимости не вносили в качестве совместных собственников обоих супругов, хотя закон этого требовал. Суд же дал оценку юридическому вопросу, когда соответствующий казус до него дошел”, - добавила она.
Как пояснила нотариальная палата, с момента приватизации земли и квартир была распространена практика, когда при приобретении недвижимости в регистр вносился лишь один супруг.
До 2010 года в регистр в качестве собственников вносили обоих супругов лишь в случае, если оба они в момент заключения договора присутствовали у нотариуса. По вступившему в том же году в силу Закону о семье изменилась ситуация при приобретении недвижимости в совместную собственность, и на нотариусов была возложена обязанность отмечать в качестве собственников обоих супругов. В этом случае при разделе имущества внесения в регистр записи о новом собственнике не избежать.
“В результате практики, применявшейся до 2010 года, во многих случаях записи о собственнике частично неверны, поскольку в записи в регистре фигурирует лишь один супруг”, - сказала председатель нотариальной палаты Мерле Саар-Йохансон.
“В случае дальнейших нотариальных сделок нотариус должен выяснить, является ли объект сделки совместной собственностью супругов, и при необходимости привлечь к сделке супруга или бывшего супруга, не внося его в регистр недвижимости”, - сказала она.
Если совместно нажитое имущество было разделено в суде или по договоренности у нотариуса или же супруги решили заключить договор о брачном имуществе так, чтобы конкретная недвижимость в дальнейшем осталась внесена в регистр как единоличная собственность супруга, то внесение новой записи в регистр не считалось необходимым. С таким подходом в течение 25 лет соглашались и суды.
“При истолковании исходили из принципа разумности и не переписывали запись с тем же текстом, которая и без того была верна по сути, - уточнила Саар-Йохансон. – Смысл Закона о вещном праве должен состоять в том, чтобы в регистре был виден настоящий собственник. Внесение записи в регистр недвижимости не должно быть отдельным делом, особенно если его истолкование влечет за собой негативные последствия для людей”.
В случае более поздних сделок супруг, внесенный в регистр, доказывал свои права дополнительно с помощью записи о судебном постановлении относительно раздела совместного имущества, договора или записи в регистре о брачном имуществе, если в ней было указание на конкретную недвижимость.
Однако Госсуд в судебных делах последних лет истолковал право иначе и посчитал, что необходимо делать новую запись о разделе имущества в регистре недвижимости, которая еще раз переутвердила бы принадлежность недвижимости лицу, уже внесенному в регистр. В противном случае отношения собственности не меняются, несмотря на то, что стороны заключили соответствующую сделку.
“Те, кто применяют право, - суды, нотариусы, юристы – по-разному понимают одну и ту же правовую норму, - сказала Саар-Йохансон. – Даже понимание правовой нормы одним и тем же лицом не всегда остается неизменным с течением времени. В качестве примера можно упомянуть, что по одному и тому же вопросу Госсуд в различное время может занимать различные позиции”.
По мнению нотариусов, нотариально заверенные договоры о разделе и брачном имуществе в основном содержат необходимую договоренность и на их основании должно быть возможным внесение новой записи в регистр.
Глава службы частного права Министерства юстиции Индрек Никлус сообщил, что для устранения правовой неразберихи в Рийгикогу будет внесена поправка к Закону о семье, которая позволит отдавать недвижимость в залог без проволочек. В нынешней ситуации банки не могут, например, выдавая кредит под залог недвижимости, быть уверены в том, что у них есть право продать заложенную квартиру или дом.
“Планируемая поправка к закону не решит проблемы Керсти Крахт, однако для многих юридической неразберихи станет меньше, - сказал Никлус. – Я не уверен, что поправка коснется ранее заключенных договоров, и мы сможем что-то здесь сделать”.
Точно не известно, скольким людям ситуация, возникшая из-за юридической возни, может доставить проблемы. Поскольку ежегодно нотариусы подтверждают около 600-700 договоров о брачном имуществе и примерно столько же договоров о разделе совместного имущества, число тех, кого касается эта проблема, может достигать десятков тысяч.
Яанус Карилайд
Председатель правовой комиссии Рийгикогу (Центристская партия)
Совершенно оторванной от реальности кажется трактовка, согласно которой после вступившего в силу решения суда необходимо еще в нотариальной форме заверить соглашение – договор об имущественном праве, чтобы внести в регистр отношения собственности, уже утвержденные решением суда. Я считаю, что вступившего в силу постановления суда, которым признается единоличное право собственности одного супруга на недвижимость и одновременно прекращение прежнего совместного владения, совершенно достаточно для того, чтобы внести необходимые записи в регистр. В первую очередь потому, что суд сам является держателем регистра.
Регистр недвижимости держит Тартуский уездный суд. В регистр суд вносит записи лишь на основании заявления или судебного постановления, и вступившее в силу постановление суда заменяет любое соглашение лиц или волеизъявление, сделанное в любой другой форме. Если по делу есть решение суда, то за основу внесения-изменения записи берется судебное решение, если же отношения собственности изменяются во внесудебном порядке, т.е. по взаимному соглашению, понятно, необходим договор об имущественном праве, заключенный в нотариальной форме, чтобы изменить правовой режим имущества в регистре.