Кто защитит владельца квартиры от КТ?

Распределение парковочных мест и организация парковки является одной из наиболее частых причин конфликтов между квартирным товариществом и собственниками квартир. Фото: Михкель Марипуу

По Закону о квартирном товариществе, квартирное товарищество (КТ) в своей дея­тельности не обязано считаться с интересами отдельных владельцев квартир, но действовать лишь с учетом общих интересов владельцев квартир (членов КТ).

Как известно, общие интересы — понятие очень широкое. Зачастую квартирные товарищества не удосуживаются проанализировать границы этого понятия и взаимо­связь с полномочиями КТ, проблемы «решаются» на общем собрании товарищества по принципу «решение большинства = общие интересы».

На самом деле все обстоит иначе — и в правовом отношении существует возможность четко разграничить права КТ, или общие интересы, и права владельцев квартир.

Запутанная система
Ситуации, когда квартирные товарищества, словно дорожным катком, переезжают права владельцев квартир, чаще всего связаны с распределением парковочных мест на участках, являющихся совместной собст­венностью владельцев квартир, арендой площадей общего пользования, значительной перестройкой многоквартирного дома, надстройкой или пристройкой к нему, а также со сбором платы за крупные работы, которые ведут к изменению многоквартирного дома и с которыми владелец квартиры не согласен.

То, что Закон о квартирной собственности запрещает подобную деятельность без согласия собственника квартиры, совершенно естественно, но, к сожалению, на это не обращает внимание не только значительная часть квартирных товариществ, но и муниципальные и государственные органы, оказывающие финансовую поддержку незаконной деятельности квартирных товариществ, выдавая им разрешения на строительство или даже начиная производство о проступке в отношении тех собственников квартир, которые отстаивают свои права.

В качестве основной причины, почему квартирные товарищества зачастую игнорируют права отдельных владельцев квартир, обычно называется неосведомленность относительно правовых актов, регулирующих управление квартирной собственностью.

При этом есть основания и для претензий в адрес законодателя, создавшего такую сложную систему регуляций управления квартирной собственностью (управление квартирной собственностью осуществляется на основе одновременного действия сразу шести законов), так что органам управления КТ в этом плане трудно поставить в упрек незнание юридических нюансов.

Критическим взглядом
Граница, за которой заканчиваются полномочия принятия решений квартирным товариществом и начинаются права собственников квартир, причем последние не могут быть ограничены демократическими процедурами принятия решений, пролегает между касающимися многоквартирного дома вопросами обязательственного и вещного права.
В ответ на поставленный в заголовке статьи вопрос можно сказать так: совершенно очевидно, что владельцы квартир должны сами отстаивать свои права.

Если при этом учесть, что нарушения прав собственников квартир отнюдь не являются в Эстонии единичными случаями, скорее, это правило, было бы уместно, если бы Министерство юстиции окинуло критическим взглядом те правовые акты, которые призваны обозначить правовые рамки, в пределах которых как сами квартирные товарищества, так и владельцы отдельных квартир ощущали бы себя в равной мере уверенно.

Андри Красс защитил магис­терскую диссертацию по юрис­пруденции по теме «Регуляция управления квартирной собственностью в Законе о квартирной собственности».

У кого какие права?

В компетенции квартирного товарищества находятся исключительно вопросы управления уже имеющимся многоквартирным домом:
• покупка услуг, необходимых для использования квартирной собственности;
• сохранение квартирной собственности, ремонт;
• обеспечение безопасности квартирной собственности;
• сбор целевых средств, необходимых для сохранения многоквартирного дома.
Собственники квартир имеют право единоличного принятия решений по вопросам, касающимся изменения порядка использования находящейся в совместной собственности недвижимости или изменения расположенных там строений. Если не все собственники квартир соглашаются с предполагаемыми изменениями, вносить такие изменения нельзя.
Например, собственники квартир имеют право единоличного принятия решений по следующим вопросам:
• перестройка и пристройка площадей многоквартирного дома;
• сдача в аренду площадей общего пользования многоквартирного дома и изменение их целевого назначения;
• изменение порядка использования расположенных на участке сооружений (например, автопарковки);
• сбор более значительных, чем обычно, средств на содержание многоквартирного дома.
Источник: Андри Красс,
Eesti Kinnisvarahalduse OÜ