Многие товарищества мучаются с собственниками квартир, которые в течение длительного времени не оплачивают коммунальные расходы. Postimees поинтересовался у члена правления Союза квартирных товариществ Эстонии Урмаса Марди, что можно сделать с хроническими должниками при помощи имеющихся законов.
Марди сказал, что хотя статистики по поводу должников нет, это одна из самых распространенных среди товариществ проблем, которой приходится заниматься каждый день. Причины, по которым люди не платят, разные. Например, есть случаи, когда человек аккуратно выплачивает банку кредит за квартиру, а на счета за коммунальные услуги машет рукой и говорит, что у него нет денег. Также начали возникать ситуации, когда долги объясняют тем, что не пользуются этой квартирой.
Если один собственник квартиры в течение долгого времени не платит за воду, отопление, электричество и другие хозяйственные расходы, все это приходится оплачивать товариществу, то есть добропорядочным собственникам квартир. Поэтому уместно спросить, а что квартирные товарищества могут сделать с такими людьми?
Марди объяснил, что для работы с должниками у товариществ есть разные возможности. Первым делом нужно встретиться с должником и поинтересоваться, почему он не оплачивает счета. Если возможно, нужно заключить договор о погашении долга и составить график платежей. Это, по словам Марди, может оказать и «психологическое воздействие».
Следующая возможность – обратиться в суд и подать заявление о проведении ускоренного производства по платежному поручению, но в этом случае требование товарищества не должно превышать сумму в 6400 евро. Для разрешения ситуации придется пройти через судебное заседание, и если суд удовлетворит ходатайство товарищества, должнику придется исполнить решение незамедлительно.
Если описанные выше шаги не помогли, товарищество может ходатайствовать о выселении должника, то есть потребовать отчуждения квартиры. Марди признал, что это крайне радикальная мера, применять которую нужно, тщательно всё обдумав. Первое условие для требования о принудительном отчуждении таково: должник вообще не оплачивал коммунальные расходы за шесть месяцев в течение не менее, чем три месяца. Основанием для требования может быть и то, что человек серьезно мешает другим жителям: многократно нарушает ночной покой или, допустим, поджигает квартиру.
Подать требование о выселении из квартиры можно лишь в том случае, если под ним подпишется как минимум половина членов квартирного товарищества. Марди подчеркнул, что в этом случае крайне важно зафиксировать доказательства, являющиеся основанием для выставления требования об отчуждении: письма, протоколы полиции и другие документы, которые показывают, что все другие средства воздействия были опробованы, но не помогли.
Доказательства важны и потому, что в случае если собственник квартиры добровольно решения не исполнит, товариществу придется обратиться в суд: «Простых утверждений, что кто-то сделал то-то и то-то, для суда недостаточно».
Если более 50 процентов членов товарищества потребуют отчуждения, у нарушителя или должника есть три месяца, чтобы переехать. Если этого не произойдет, товарищество должно обратиться с иском в суд. Суд решит, удовлетворить иск или нет. Решение товарищества действительно в течение одного года.
Как часто применяется самый радикальный сценарий, Марди сказать не может: «Речь не идет о массовом явлении и, к счастью, большая часть таких споров решается посредством переговоров».
Стоит обратить внимание и на то, что срок давности требования оплатить хозяйственные расходы товарищества истекает через три года. Это означает, что если должник в течение трех лет долг не оплатит, долги можно списывать.
Один из действенных методов, который может повлиять на должника – это пригвоздить его к позорному столбу: например, распространить предупредительные таблички по подъездам, или в социальных сетях. Но закон этого делать не разрешает.
Союз квартирных товариществ и Инспекция по защите данных составили инструкцию, в которой сказано, что вывешивать списки должников на инфостенде в подъезде дома или в ином общем пространстве запрещено, поскольку в подъезды могут заходить и посторонние. Запрещено обнародовать даже номера квартир, поскольку через номер квартиры в крепостной книге или ином открытом регистре можно найти и имя собственника.
В практике Харьюского уездного суда было судебное дело, в рамках которого товарищество пыталось взыскать с собственника квартиры задолженность по хозяйственным расходам в размере 1045 евро, в том числе, пеню в 364 евро. Товарищество потребовало через суд, чтобы ответчик продал свою квартиру.
Но суд пришел к выводу, что требование об отчуждении квартиры из-за неприкосновенности собственности является крайне радикальной мерой.
«В данном случае задолженность состоит преимущественно из платежей в ремонтный фонд. В оспариваемый период остальные расходы истец обычно оплачивал своевременно. Кроме того, истец оплатил долги по предыдущему периоду. Суд считает, что в ситуации, когда истец оплачивает большую часть хозяйственных расходов вовремя и ликвидирует старые долги, вменение обязанности об отчуждении квартирной собственности является непропорциональной мерой»,- пришел к выводу суд.