Рынок съемного жилья в Таллинне практически всегда активен. Чем сейчас живет рынок съемной недвижимости?
Жизнь внаем: кто снимает и почем?
31 октября 2018, 13:00
Обращаем ваше внимание, что статье более пяти лет и она находится в нашем архиве. Мы не несем ответственности за содержание архивов, таким образом, может оказаться необходимым ознакомиться и с более новыми источниками.
Официальная статистика рынка съемного жилья не ведется, и о тенденциях цен можно судить только по тому, за сколько хотят сдать свое жилье собственники, то есть по цене предложения. А вот насколько успешно с ними торговались потенциальные квартиранты и какая сумма в результате проставлена в договоре найма, точно не известно. Последуем совету опытного профессионала: посмотрим, какие квартиры предлагают в спальных районах столицы и по какой цене.
Ласнамяэ — традиции и цены
Любой маклер скажет, что Ласнамяэ — лакмусовая бумажка столичной недвижимости. Это традиционно самый гибкий и самый быстро реагирующий на изменения сегмент рынка. Правда, с появлением в Ласнамяэ новых жилых домов, например, около здания районной управы, трех башен на улице Ласнамяэ и других новых проектов картина стала несколько более размытой. Но мы все-таки будем говорить о вторичном рынке, ведь именно в традиционных «панельках» живет подавляющее большинство населения этого гигантского района.
Самая дешевая однокомнатная арендная квартира в Ласнамяэ на портале KV.ee стоит 250 евро в месяц. Выглядит она очень скромно, если не сказать — бедно и неуютно. Но, судя по объявлениям, сейчас никого не удивишь и ценой в 400 евро в месяц за однокомнатную квартиру — правда, уже в новом доме и ремонтом с иголочки. А самые дорогие однокомнатные квартиры в Ласнамяэ сдаются за 450 евро.
Что по этому поводу думают специалисты?
Основными факторами, влияющими на цену съемной квартиры, являются расположение дома в районе и внутри микрорайона, планировка, метраж, этаж, состояние подъездов, дома и самой квартиры, наличие парковки, налоговая нагрузка на наймодателя. «Также на размер платы за наем влияют социальные и экономические факторы, т.е. спрос, процентные ставки по кредитованию, платежеспособность населения», - говорит маклер бюро недвижимости Pindi Елена Кузьмина. В качестве субъективного фактора, влияющего на ценообразование, выступает и эмоциональная оценка своей квартиры собственником, который часто определяет цену по принципу «потому что я так хочу».
«Некоторые клиенты часто задают мне вопрос, что лучше: сделать ремонт и сдавать подороже или же сдавать без ремонта, - приводит пример Кузьмина. - Отвечу, исходя из десятилетнего опыта: лучше сдавать квартиру с ремонтом. Просто важно изначально найти порядочных арендаторов, для которых тоже важно жить в хорошей квартире. Они будут следить за порядком в квартире и поддерживать чистоту. Собственнику остается подписать корректно составленный договор и контролировать регулярность и своевременность платежей».
Зачем нужен маклер?
Вот мы и подошли к теме, которая многие годы волнует людей на постсоветском пространстве: за что маклеры по недвижимости получают свои немаленькие деньги. При сдаче квартиры внаем маклер вроде бы совсем не нужен. Судите сами: пришел человек по объявлению, если квартира понравилась — принес деньги, получил ключи и переехал. А хозяин раз в месяц приходит и деньги получает — красиво! Но в том-то и дело, что слишком красиво, чтобы быть правдой. СМИ часто публикуют страшные истории о затяжных конфликтах между хозяином и квартирантом, о злостных неплательщиках, о невозможности выселить недобросовестного нанимателя. Наверное, маклер в состоянии подстелить соломки, чтобы в случае чего хозяину квартиры было мягче падать? И еще один вопрос: почему маклеру платит только наниматель? Ведь к маклеру-то обратился хозяин квартиры, пусть он и платит! С этими вопросами мы обратились к руководителю отдела таллиннских жилых площадей фирмы Ober-Haus Юлии Юурик.
/nginx/o/2018/10/30/11537520t1ha478.jpg)
«Мы годами призывали наймодателей оплачивать услуги маклера пополам с нанимателем, ведь в участии специалиста заинтересованы обе стороны. Но наш призыв не возымел успеха, и, в основном, маклерские услуги оплачивает наниматель жилья. Лишь когда речь идет об очень дорогом объекте, наниматель и наймодатель зачастую платят пополам», - сказала она.
«Если же говорить о том, нужен маклер или не нужен, то поверьте: участие в сделке профессионального маклера, будь то купля-продажа или сдача внаем — преимущество для обеих сторон. Во-первых, маклер предоставляет адекватный, составленный грамотным юристом в соответствии с законом и учитывающий интересы обеих сторон договор. Маклер тщательно проверяет данные потенциального квартиранта, его кредитную историю в регистрах, не оставляя без внимания страничку в Facebook и поиск в Google, а также свои внутренние каналы. Проверяем и хозяина недвижимости по крепостной книге», - рассказала о маклерской «кухне» Юлия Юурик.
«Бывает, что квартиру сдают родственники и знакомые собственника, не имея на это нотариальной доверенности. Нет, они не мошенники и не пытаются обмануть клиента, они просто не знают, что для сдачи внаем квартиры тоже нужна доверенность. Чем это чревато? На основании договора найма, подписанного человеком, не имеющим на то нотариально заверенной доверенности, нельзя зарегистрироваться в квартире, а значит — нельзя получить право бесплатного проезда или записать ребенка в детский сад или школу, так как органы самоуправления требуют для регистрации разрешения исключительно от собственника жилья».
Заметила Юурик и еще одну деталь: если сделка заключена без маклера, то наниматели в случае какой-то проблемы легко и быстро съезжают из квартиры, и собственник вынужден опять искать квартиранта. А если заплачены деньги маклеру, люди не расторгают договор сгоряча. В этом есть своеобразная логика: ведь в другой квартире их тоже встретит маклер, которому тоже придется платить, так, может, спокойнее и дешевле остаться на месте и решить свои проблемы с хозяином полюбовно?
/nginx/o/2018/10/30/11537521t1h2f2f.jpg)
Маклер может уберечь владельца квартиры от неплатежеспособного клиента не только словом, но и делом. По словам Илоны Романовой, маклера бюро недвижимости LandLord, однажды клиент пришел на подписание договора найма всего лишь с сотней евро, хотя квартира стоила 300, при этом требовалось заплатить маклеру и внести залог в размере месячной квартплаты: всего 900 евро. При этом клиент стал уговаривать маклера и хозяина квартиры предоставить ему рассрочку с тем, чтобы выплачивать эти деньги постепенно. «Такой клиент, как правило, неплатежеспособен! - заключила Романова. - Опытный маклер в 99% случаев не ошибается!» И не ошиблась.
От Каламая до Копли - это Пыхья-Таллинн
Пыхья-Таллинн — очень интересный район со своей неповторимой спецификой. Тут и «панельки» на Сыле, и хрущевки на Штромке, и современная точечная застройка повсюду, и реновированные деревянные домики в Каламая, и новейшие многоквартирные дома в квартале Ноблесснера, и строящийся район на месте легендарных Коплиских линий. Все это — Пыхья-Таллинн.
И цены съемного жилья поэтому очень разные. Здесь сдается множество комнат и мини-квартир по цене от 150 евро и больших квартир в еще не построенных домах со стоимостью аренды до 490 евро. Рекорд среди однокомнатных квартир принадлежит квартире площадью 32 м2 в деревянном доме на улице Хейна в Пельгулинне за 500 евро. Другое объявление: за однокомнатную отремонтированную, но пустую квартиру с печным отоплением в требующем капитального ремонта и покосившемся деревянном доме на улице Соо маклер хочет 395 евро, плюс хозяин квартиры — еще в два раза больше.
«О Каламая должен быть отдельный разговор. Этот район, ставший очень популярным среди богемы, — отличный пример успешного пиара. Деревянные дома с необычными квартирами заселили представители творческой молодежи, стали открываться кафе, ресторанчики, место стало модным. Это быстро поняли девелоперы недвижимости и начали реновировать деревянные дома и строить на немногочисленных пустующих земельных участках новые», - говорит Юурик.
Квартиры в Каламая снимают молодые люди с хорошо оплачиваемой работой, а цены там — на уровне центра города и даже выше. Маленькие квартиры в хрущевках берет внаем молодежь с более скромным доходом, а также люди с доходом выше среднего, которые при этом привыкли считать деньги. Например, семья строит дом и в течение года вынуждена снимать жилье. Они не хотят тратить деньги на дорогое жилье, и хорошо чувствуют себя в небольшой квартире, например, на Штромке.
Когда зоопарк рядом и пляж недалеко
Хааберсти — район тоже неоднородный. Здесь и Рокка-аль-Маре с дорогущим жилым комплексом Merirahu, и реновированная пятиэтажка на Астангу, и панельные дома в Вяйке-Ыйсмяэ. Если покупка квартиры в Ыйсмяэ обойдется дороже, чем в Ласнамяэ, то рынок съемного жилья практически нивелирует разницу между этими спальными районами. И там, и тут есть переоцененные владельцами квартиры, а средняя стоимость съемных однокомнатных квартир почти одинакова. При этом нужно учитывать размеры районов и количество в них квартир: Ыймсяэ не в пример меньше, чем Ласнамяэ. Но если кому-то хочется жить именно тут и водить ребенка в зоопарк по воскресеньям, да еще если рядом живут бабушки-дедушки, то этот клиент, конечно, выберет Ыйсмяэ.
Но если в Ласнамяэ сейчас предлагают снять двадцать пять трехкомнатных квартир, а в Пыхья-Таллинне — десять, то в Хааберсти таких предложений всего пять. На Астангу, в микрорайоне, стоящем несколько особняком, вообще всего пять предложений для сдачи внаем — одна однокомнатная квартира и четыре двухкомнатных. Квартиры в Ыйсмяэ снимают и приезжие из других регионов страны, и молодежь, решившая пожить отдельно от родителей.
«Хозяева предпочитают стабильных клиентов на долгое время, поэтому немного настороженно относятся к влюбленным парочкам», — улыбается маклер. Собственники квартир с недоверием относятся к предложению сдать квартиру фирме, которая ищет жилплощадь для иногородних или даже иностранных рабочих. Платят такие клиенты обычно достаточно исправно, а вот квартиры быстро превращаются в многонаселенное общежитие со всеми вытекающими из этого последствиями. «На моей памяти была только одна фирма, сотрудники которой сами проверяли состояние квартиры, где по трое в комнате жили строители из страны ближнего зарубежья, — вспоминает Юлия Юурик. — Но это скорее уникальный случай».
В Таллинне каждый месяц появляются новые жители, приехавшие в поисках лучшей доли из отдаленных уездов. Строятся новые многоквартирные дома, львиную долю квартир в которых приобретают инвесторы, сделавшие сдачу жилья внаем своей профессией. Они — не посредники, как маклеры, они — самые настоящие собственники, грамотные и четко знающие законы. И это — совсем другая история.