“Золотой договор” известных бизнесменов, заключенный в кризис, обходится государству недешево

На жилье для военных в Тарту строительные бизнесмены Райво Ранд и Айвар Туульберг заработают минимум 15 миллионов евро. Фото: Margus Ansu

Известные строительные фирмы, заключившие в разгар глубокого кризиса выгодный договор на 20 лет, получают от государства 800 000 евро в год, и эта сумма только растет, пишет Postimees.

Наряду с договорами типа PPP (договоры о сотрудничестве между частным и публичным сектором) об администрировании школ, которые город Таллинн заключил в 2006 году с предпринимателями, строительные бизнесмены Райво Ранд и Айвар Туульберг ежегодно получают от Министерства обороны солидную сумму по первому государственному договору PPP (ранее такие проекты осуществляли только самоуправления).

Например, в прошлом году они заработали таким образом почти 800 000 евро в год, а в этом году - еще больше. До сих пор сумма росла с каждым годом, поскольку месячная стоимость аренды всегда корректируется в январе с учетом коэффициента жилья в индексе потребительских цен (THI), чтобы она соответствовала увеличению дороговизны жизни.

В декабре 2009 года Ранд и Туульберг заключили с Министерством обороны договор по проекту размещения Балтийского колледжа обороны, по которому обязались построить на улице Ида в Тарту пять многоквартирных домов, а затем сдать их в аренду министерству на 20 лет, чтобы разместить там учащихся и преподавателей колледжа. Сейчас такие договоры можно заключать на срок более десяти лет только с разрешения правительства.

Строительный сектор как раз упал с вершины бума в пропасть: объем строительного рынка уменьшился более чем на половину, многие новые проекты на пригородных полях встали. В течение двух лет без работы осталась треть сектора, фирмы потеряли половину своего оборота.

Именно в этот момент Министерство обороны объявило тендер, чтобы найти партнера в частном секторе, который быстро построил бы для государства жилье при высшем военном учебном заведении стран Балтии, в котором было бы не стыдно разместить и иностранных студентов, и генералов из западных стран вместе с их семьями.

До тех пор в Тарту учащихся колледжа размещали в принадлежащей Министерству обороны гостинице Taru на улице Ребасе. Министерство приобрело здание в 1999 году, но спустя десять лет оно уже было амортизировано.

Поскольку у строительных фирм хватало застрявших проектов, на которые уже были все необходимые разрешения, но работа встала из-за финансового краха, перспектива получить от государства двадцатилетний договор аренды была весьма заманчива. В этой игре сорвали джекпот известные строительные бизнесмены Ранд и Туульберг, которые в то же время заключили с Таллинном доходные договоры типа PPP на администрирование школ и муниципальных домов.

Что такое Public-Private Partnership (PPP)?

Проект PPP – такая форма долгосрочного сотрудничества между публичным и частным сектором, которая применяется, когда в публичном секторе нет денег и знаний для быстрого воплощения своих планов, но их можно получить от частного сектора.

Для проекта PPP характерно, что частный партнер участвует в его разработке и реализации и управляет им в течение длительного периода, но оплачивает его конечный потребитель или самоуправление, которое наиболее часто заключает такие договоры.

При договоре типа PPP риски делятся между публичным сектором и частным партнером так, что связанный с конкретной сферой риск несет тот, у кого больше компетенции.

Чем больше рисков возлагается на частного партнера, тем дороже обычно выходит проект, поскольку из-за этого частный партнер просит у государства большие платежи.

Поскольку самоуправление должно оказывать публичные услуги на наиболее выгодных условиях, передавая свои задачи частному партнеру, следует убедиться, является ли это решение наиболее выгодным и эффективным для налогоплательщика.

До сих пор не было возможно оценить на основе какого-либо долгосрочного проекта, оправдал ли себя выбор PPP.

Скверное качество бухгалтерской отчетности РРР и неопределенность некоторых статей заключенных договоров, по мнению Госконтроля, зачастую не позволяет рассчитать точную стоимость проектов.

У государства нет системного обзора проектов РРР, также над проектами не осуществляется надзор.

Редкая сделка

6 августа 2010 года тогдашний министр обороны Яак Аавиксоо вручил коменданту колледжа, бригадному генералу Гундарсу Аболсу ключи от новых зданий на улице Ида. “Опыт других стран показал, что проекты РРР в итоге дают очень хорошие результаты – так, например, Великобритания с помощью такого же решения приобрела целый авианосец”, - сказал тогда министр.

В пяти домах, расположенных в получасе ходьбы от оборонного колледжа на горке Рийа, размещены 85 двух- и трехкомнатных квартир, а также склад, баня, учебное и бытовое помещение. За нетто-площадь 4680 квадратных метров министерство платит по этому договору 949 000 крон, т.е. 60 652 евро в месяц. В начале каждого года его умножают на коэффициент THI. Цена аренды включает в себя коммунальные платежи, ремонтные работы, постоянное подключение к интернету, уборку и даже раз в неделю смену постельного белья. Согласно договору, без учета коэффициента THI, месячная стоимость аренды одной квартиры составляет 714 евро. При заключении договора по такой цене в 2009 году средняя зарплата в Эстонии составляла 784 евро.

За девять лет базовая сумма аренды выросла приблизительно на 6500 евро: например, месячная сумма аренды для министерства составляет 67 239,59 евро, в прошлом году она составляла 66 653 евро, что дает в среднем для одной квартиры 791 евро в месяц и около 800 000 евро в год.

Если бы министерство все эти 20 лет платило бизнесменам лишь базовую цену, за это время тандем заработал бы на домах, построенных за 5 миллионов евро, от государства около 15 миллионов. Поскольку сумма аренды выросла уже на десять с лишним процентов, в действительности их доход оказался намного больше.

При завершении договора в марте 2030 года Министерство обороны по желанию может выкупить здания в приоритетном порядке. По словам заведующего отделом оборонных инвестиций Министерства обороны Кусти Сальма, примерно через пять лет начнут более подробно обсуждать, как поступить с этими зданиями. Если Ранд и Туульберг заинтересованы в продаже домой, сделка, естественно, состоится на их, т.е. нынешних рыночных условиях.

Куси Сальм уверен, что государство заключило с бизнесменами выгодный договор. Фото: Aldo Luud

По мнению пообщавшихся с Postimees экспертов по недвижимости, такой договор аренды на 20 лет весьма специфичен, поэтому его расходность для государства очень сложно оценить: на рынке нет базы для сравнения. Поскольку в договоре аренды меблированных квартир содержатся коммунальные платежи и услуга уборки, это больше похоже на гостиничную услугу.

“При таких дополнительных условиях суммы аренды могут измениться в несколько раз”, - сказал исполнительный директор 1Partner Kinnisvara Мартин Вахтер.

Ранд не считает тогдашнюю сделку чем-то особенным и отмечает, что хотя договор будет приносить им доход в течение 20 лет, они и сами должны вкладывать средства. “Он приносит прибыль как любой нормальный проект, но ничего особенного. Я бы не сказал, что для нас это какой-то мега-проект. Это обычное предложение, где было довольного много конкурентов”, - сказал он.

Сами администрировать не захотели

Когда в 2008 году вместо того, чтобы брать кредит и строить на эти деньги, появилась идея сотрудничества с частным предприятием в рамках договора РРР, по словам пресс-секретаря Министерства обороны Роланда Мурофа, это была новаторская мысль, которая базировалась на расчете, что при индексации с низкой инфляцией инвестиция окупится для министерства.

“Здесь было важно учесть, что, если бы министерство само стало управлять недвижимостью, этому сопутствовали бы значительные расходы на содержание ее в порядке, уборку, ремонт и персонал. К тому же брать кредит на покрытие оборонных расходов не было политически приоритетным выбором”, - сказал Муроф.

Заведующий отделом Министерства обороны Сальм отметил, что и в других европейских странах военные обычно не занимаются сами расселением, это требует отдельного персонала. В то же время министерство является одним из крупнейших собственников недвижимости в стране, особенно много принадлежит ему так называемой специфической недвижимости.

Если Ранд и Туульберг за 20 лет предположительно получат от государства 15-20 миллионов евро с аренды, то, по словам Министерства обороны, это все же не означает для них таких же расходов. В Балтийском оборонном колледже учится множество иностранных студентов, которые сами платят за свое проживание. Таким образом почти половина ежемесячной стоимости аренды государству возвращается. Из ста учащихся колледжа местные жители составляют всего 20%.

По словам Сальма, государственные капитальные расходы анализировала тогда аудиторская фирма PwC,  а затем расходность проектов РРР проверяли Госконтроль и Министерство финансов. Поэтому Министерство обороны убеждено, что государство не надули по договору. Заведующий отделом отметил, что, поскольку это был первый для государства проект РРР, не было примера для сравнения. В то же время чиновников Минобороны успокоило то, что на конкурс поступило шесть приличных и весьма похожих друг на друга предложений. Почти вполовину дешевле остальных было лишь предложение победителя.

Сделка со второго захода

Победу в тендере можно назвать счастьем, свалившимся на Ранда и Туульберга с неба, еще и потому, что поначалу победило совместное предложение AS Megaron-E, Rae Logistika OÜ и Arand AS. Они должны были построить для колледжа два квартирных дома в Тарту на улице Пеэтри и Нарвском шоссе, но на пороге кризиса не сумели предъявить требуемые по договору банковские гарантии в размере годовой суммы аренды, в связи с чем отказались от предложения.

Лакомый кусок перешел к занявшей на конкурсе второе место троице AS Vallikraavi Kinnisvara, ASi Ehitusfirma Rand ja Tuulberg и AS C.H.P., которая и раньше безуспешно пыталась оспорить “слишком дешевое” предложение конкурентов. За всеми этими фирмами стоит тандем Ранда и Туульберга.

“Если был проведен нормальный конкурс на рыночных условиях, то я не вижу проблемы”, - сказал исполнительный директор 1Partner Kinnisvara Вахтер. – Очень трудно с нынешними знаниями оценивать решения десятилетней давности. Это касается и тех договоров с бизнесменами типа РРР о ремонте таллиннских школ. В тот момент ни у кого не было денег на ремонт школ – ни у государства, ни у частников. Лишь впоследствии выясняется, хороши были долгосрочные договоры или нет. Никто не может предвидеть рост или падение экономики», - пояснил он.

Скандальные договоры о таллиннских школах

Город Таллинн заключил с частными предприятиями тридцатилетние договоры типа РРР на ремонт школ и детсадов, первые из них истекают в 2036 году.

Ремонтируемые здания передаются по договору фирмам с правом застройки, которые обязаны их отремонтировать и сдать городу в аренду, предоставляя самостоятельно все необходимые услуги.

В этом году Таллинн заплатит горстке частных фирм за управление школами 40 миллионов евро, такие же договоры город заключил и для управления муниципальными домами.

Доходные договоры РРР заключили с Таллинном фирмы известных предпринимателей Урмаса Сыырумаа, Айвара Туульберга, Райво Ранда, Тийта и Тоомаса Кыухкна, Олафа Херманна и Яануса Отса.

Поскольку масштабные проекты РРР сегодня причисляют к кредитной нагрузке самоуправления (которая может составлять всего 60% чистой прибыли города и волости), договоры на управление школами считаются тем, что губит инвестиционные возможности Таллинна.

По словам заведующего отделом госимуществом Минфина Кайе Карниоль, в Эстонии осуществлено лишь несколько проектов РРР с участием государства, а данные о проектах с участием самоуправлений они не собирают.

По заказу министерства в 2016 году в аудиторской фирме PwC были подготовлены правила сотрудничества между публичным и частным сектором в области недвижимости, т.е. стандартный процесс для проектов РРР прежде всего для крупномасштабных инвестиционных проектов стоимостью свыше 10 миллионов евро. В анализе отмечалось, что прежняя небольшая местная практика РРР-сделок и запутанные правила не способствуют формированию выгодной стоимости.

В настоящее время Минфин планирует разработать стандартный договор РРР. “Он тоже будет сконцентрирован на недвижимости, на примере двух-трех заключенных договоров мы проанализируем возможные позитивные и негативные стороны”, - сказала Карниоль.

В качестве следующего проекта РРР Минобороны планировало построить и военный городок Ягала, уже заплатив за него предприятиям по договору проектирования 600 000 евро, однако в 2012 году государство решило его расторгнуть и вложиться в уже имеющиеся городки.

Разгром от Госконтроля

Целесообразность выбора формы сотрудничества публичного сектора с частным и взятие на себя финансовых обязательств за счет будущих поколений, по мнению Госконтроля, не проанализированы.

Госконтроль анализировал эстонские проекты РРР лишь в единичных случаях: в 2009 году был подготовлен анализ начавшегося пятью годами ранее такого проекта Riigi Kinnsivara AS о приведении в порядок школ. В 2012 году были изучены проекты самоуправлений РРР, чтобы выяснить, прозрачны ли проекты сотрудничества между самоуправлениями и их частными партнерами.

Госконтроль разнес проект со школами в пух и прах: была разработана очень сложная финансово-юридическая схема, основная цель которой состояла в том, чтобы скрыть истинное финансовое положение государства и местного самоуправления. Поскольку государство способствовало возникновению ситуации, при которой самоуправление не должно было верно и вовремя отражать в бухгалтерии свои обязательства, схема была не только финансово убыточна для самоуправления, но и подорвала доверие к государству.

Было указано на то, что содержатели школ обязались в течение долгого периода платить за несколько услуг, которые на самом деле были им не нужны и об оказании которых договорились лишь для того, чтобы скрыть подлинное экономическое содержание взятых обязательств. Было бы выгоднее взять для ремонта школ кредит.

Проекты РРР использовали для ремонта школ прежде всего с целью избежать отражения обязательств в кредитной нагрузке самоуправлений, имеющей ограничения. В то время как цель проектов РРР должна состоять в оказании более качественной услуги и привлечении компетенции частного сектора, отмечалось в исследовании. В ходе анализа такого рода проектов самоуправлений была исследована прозрачность сотрудничества 15 самоуправлений с частными партнерами при оказании публичных услуг, но не разумность РРР при обслуживании интересов налогоплательщиков. Было обнаружено, что выбор частного партнера не происходит прозрачно: зачастую неизвестны требования, предъявляемые к сотрудничеству публичного и частного сектора, и не анализируется, является ли реализация проекта вместе с частным партнером наиболее целесообразной.