Ласнамяэ – район для богатых или для внимательных?

Ласнамяэ по проекту 1913 года. Фото: репро из книги Eesti XX sajandi room

Как предполагалось более ста лет назад, Ласнамяэ должен был стать районом для богатых: с широкими улицами и высокими многоквартирными домами, и даже со своим оперным театром. Чтобы противостоять северным ветрам, дома на холме Ласнамяги должны были строиться в виде ячеек с замкнутыми дворами.

Именно такой проект в свое время разработал для Ревеля финский архитектор Элиэль Сааринен. Его конкурсная работа «Большой Таллинн» перекликалась с его же проектом района Хаага в Хельсинки. Шел 1913 год, обе страны входили в состав Российской империи, оба  проекта проектами и остались.

Спальный район: от серости к новой архитектуре

Вместо грандиозного проекта финского архитектора был реализован советский план строительства Ласнамяэ, предусматривавший возведение одиннадцати микрорайонов на 50 тысяч новых квартир. Новый район должен был улучшить жилищные условия двухсот тысяч человек. Улицы здесь широкие, дома многоэтажные, но дворы продуваются всеми ветрами, а вместо оперного театра появилось Певческое поле, и только в последние годы – спортивно-концертный комплекс «Тондираба».

Многие считают его неуютным, называют даже нехорошим словом «гетто», но есть и патриоты этого спального района, так как в нем, несмотря на недостатки, много привлекательного.

Сегодня в Ласнамяэ зарегистрировано более 120 000 жителей, и район продолжает застраиваться новыми многоквартирными домами, благо места для строительства хватает. Самыми дорогими в Ласнамяэ являются квартиры в новостройках на улице Мяэ – рядом с Певческим полем, а также в трех новых домах-башнях Skyline над Кадриоргом. И те, и другие построены в 2017 году. Безусловно, эти дома очень украсили район благодаря продуманной и современной архитектуре. Самые дешевые – комнаты в общежитиях гостиничного типа, которые сейчас в регистрах недвижимости и строительства гордо именуют однокомнатными квартирами.

«Когда Ласнамяэ строился, он был очень неуютен: серые однотипные дома, отсутствие зелени и инфраструктуры, - вспоминает аттестованный маклер бюро недвижимости LandLord Ирина Кривенкова. – Но бывший таким неуютным в процессе сдачи квартир и в первые годы  эксплуатации, теперь Ласнамяэ привлекателен для жизни: выросли деревья около домов, разбиты новые парки, детские площадки, даже невероятный дефицит парковочных мест усилиями людей почти преодолен. А по количеству торговых центров район стоит на первом месте! Школы, детские сады, медучреждения, прекрасная автобусная связь с центром города, и, главное: все развивается в быстром темпе». 

Спальный район: отличные планировки

Ласнамяэ строился с учетом недостатков планировок квартир в домах хрущевского времени с их крохотными кухнями и проходными комнатами. Кстати, именно такими хрущевками застроен так называемый старый Ласнамяэ – районы улиц Маяка, Асундусе, Сикупилли, Паэ.

При строительстве новых домов были использованы серии крупнопанельных зданий, разработаных для всего СССР, но в проекты были внесены изменения специально для Эстонии. Кухни, по сравнению с хрущевками, увеличились в два раза, а комнаты стали изолированными. Квадратные прихожие в двух-трехкомнатных квартирах пятиэтажных домов и в трехкомнатных квартирах девятиэтажных домов не идут ни в какое сравнения с длинными и узкими коридорами квартир, например, в Ыйсмяэ.

«Поэтому и сейчас планировки квартир в Ласнамяэ считаются лучшими в городе. С ними не могут сравниться даже новые проекты, где квартиры вновь стали походить на хрущевки с проходными комнатами, и даже открытые кухни их не спасают. Стоит ли удивляться популярности района? У маклеров во все времена однокомнатная квартира в Ласнамяэ считалась точкой отсчета при формировании цены», - отметила Ирина Кривенкова. В ласнамяэские квартиры всегда было выгодно инвестировать.

Спальный район: купить, чтобы сдавать или чтобы жить

Несмотря на то, что аналитики предвещают крах частных инвесторов, интерес к приобретению частными лицами квартир для сдачи внаем остается. «Вот-вот на рынке съемной недвижимости произойдут большие изменения: сдача квартир внаем будет происходить массово и заниматься этим бизнесом будут профессионалы. Это значит, что уже строятся дома, все квартиры в которых предназначены для сдачи внаем. Так что частникам, купившим квартиру для этой цели с помощью банковского кредита, придется несладко», - прогнозировал год назад интернет-портал Kodustiil.

Специально для сдачи жилья внаем построены целые дома: тут и доходный дом класса люкс под названием Avangard на Нарвском шоссе в центре Таллинна, и арендные дома, уже построенные или строящиеся, на Ситси - территории бывшей Балтийской мануфактуры в Пыхья-Таллинне, специализированный дом на улице Тюри, SpaceCube в Мустамяэ, и дом, выросший вместо снесенного павильона хинкальной  в районе автовокзала.

Популярность Ласнамяэ подчеркивает и вторичный сектор рынка съемного жилья. Там значительно дешевле, хотя за последние годы цены ласнамяэских съемных квартир порядком выросли. Но вот парадокс: если на рынке держатся высокие цены, значит, есть и спрос.

По данным портала недвижимости KV.EE, сейчас в Ласнамяэ внаем предлагается 113 квартир: от комнат из квартир и комнат гостиничного типа до полноценных четырехкомнатных апартаментов. Однокомнатных – 42, из которых однокомнатных квартир площадью от 29 м2 - 29. Для сравнения, в Мустамяэ предлагают снять 34 так называемые однокомнатные, включающие даже койкоместо, из которых только 19 «нормальных» однокомнатных квартир. Но это, что называется, навскидку.

«Самая популярная у покупателей квартира  – однокомнатная, - подтверждает Ирина Кривенкова. - Она же самая дорогая по цене квадратного метра. Люди покупают однокомнатные  и для проживания, и для инвестиции. Это прекрасная добавка к пенсии!»

Спрос на такие квартиры есть всегда. Следующими идут двухкомнатные квартиры,  потом трех- и четырехкомнатные.  Соответственно спросу уменьшается и цена квадратного метра.

«Сейчас частенько кухню переносят в гостиную, получается открытая кухня-столовая и дополнительная комната на месте кухни. Такие квартиры стоят чуть дороже, но не забывайте, что такая переделка должна быть сделана официально, и при продаже у вас потребуют целый пакет документов.  Наличие необходимых документов можно проверить на сайте ehr.ee», - предупреждает Кривенкова.

Спальный район: риски инвестиций

Сдача квартиры внаем дает многим возможность получать дополнительный доход. Однако ситуация на рынке сейчас такова, что владельцам съемных квартир необходимо хорошо продумать свои дальнейшие действия.  

«Рассмотрим ситуацию: в течение пары лет на рынке съемной недвижимости появятся 500, может быть, и 1000 новых одно- и двухкомнатных квартир. Допустим, что частное лицо купило квартиру для сдачи внаем в спальном районе за 60 000 евро, - говорит старший консультант Domus Kinnisvara Агур Таммисту. - Если покупка сделана за свои деньги, ничего страшного не произойдет, потому что, даже если стоимость найма снизится, цена недвижимости все еще находится на подъеме, и с инвестициями ничего не случится».

Однако если частное лицо надеется разбогатеть, купив недвижимость для сдачи внаем с помощью банковского кредита, может случиться так, что получаемая им плата за наем, с которой еще нужно уплатить налог, не покроет кредитные выплаты, не говоря уже о получении дохода. Поэтому Таммисту не рекомендует покупать квартиры для сдачи внаем в кредит.

Спальный район: продажа и хозяйство

Первые знаки  изменения  рынка недвижимости в Таллинне демонстрирует именно Ласнамяэ. Так сложилось исторически. «Именно в Ласнамяэ видно самое начало процесса падения цен, именно в этом районе цены могут упасть вплоть до самого дна, но потом именно Ласнамяэ первым готов для новой волны повышения цен. Это – полезная информация для внимательного наблюдателя, который интересуется колебаниями рынка, планируя приобрести квартирную собственность!» - советует Ирина Кривенкова.

«В Ласнамяэ сейчас бум строительства: строится много нового, а так же реновируется старое жилье. Иногда и не знаешь, какой вариант лучше посоветовать клиенту. На мой взгляд, самым большим плюсом новой квартиры является наличие парковочного места. К сожалению, парковка все же остается серьезным испытанием для всех жителей города, - говорит маклер. - В остальном,  квартиры  в старых домах, где квартирные товарищества поддерживают в хорошем состоянии и сам дом, и коммуникации, активно благоустраивают свою территорию, очень и очень популярны у покупателей.  Об этом  можно судить хотя бы по скорости повышения цены квадратного метра, превышающей скорость повышения цены квадратного метра нового жилья».