В этом месяце первые восемь специалистов из Нарвы получили право проводить аудит дачных домов. Такой аудит требуется, если реально существующий дом не соответствует изначальному проекту, либо вообще построен без проекта. По оценке чиновников, в Нарве аудит требуется примерно для 30% дач. Впрочем, закон ограничивает очень многие стороны дачной жизни, поэтому нарушением является многое из того, что дачники считают само собой разумеющимся.
С 2015 года вступил в силу Строительный кодекс, согласно которому требуется узаконить строения, которые были построены без проекта, либо были перестроены так, что перестали соответствовать изначальному проекту.
На административной территории Нарвы расположено более семи тысяч дачных домов, и владельцы примерно 30% из них игнорируют эти требования. По оценке руководителя Отдела строительного надзора Нарвской горуправы Эллен Уускюла, за последние пару лет не больше пяти-семи процентов домовладельцев привели документы в порядок.
“После принятия закона первый год народ раскачивался, второй - смотрел на соседей, а в третий год пропали аудиторы”, - охарактеризовала ситуацию Эллен Уускюла.
Дело в том, что с очередным изменением законодательства повысились требования к экспертам, которые имеют право проводить аудит строений. И оказалось, что в Нарве просто нет специалистов нужной квалификации, да и в Ида-Вирумаа в целом их остро не хватает.
Осенью требования к аудиторам снизились, но желающим проводить аудит пришлось подтверждать свою квалификацию, и только в марте первые восемь человек в Нарве получили право проводить аудит (их список - в конце этой статьи).
“Хочу очень четко обратить внимание, что это - не окончательный список. Это - первые, и список будет пополняться”, - сказала Эллен Уускюла.
Многие дачники слышали, что строения нужно “узаконить” до 2020 года. Но этот срок касается чиновников - к 1 января они должны внести все существующие строения в Строительный регистр. В Нарве эта работа почти завершена.
“Что касается этих 30 процентов, то почти все они уже связаны с регистром. Если у человека построена дача без проекта, без разрешения, незаконно используется, если там что-то у него случится, и ему нужно будет вызвать скорую - по этому адресу его скорая найдет, потому что всё связано с регистром”, - объясняет смысл регистрации Эллен Уускюла.
Но, по ее словам, строения в регистре могут быть обозначены как незаконно построенные, или на них может просто не быть информации. Не дожидаясь 2020 года чиновники имеют право требовать от владельцев таких домов провести аудит.
По словам специалиста Отдела строительного надзора Марины Пент, аудит - это комплексная экспертиза здания, которая проводится на основании уже проведенных экспертиз отдельных систем, сделанных другими профильными экспертами.
“Нужно обязательно обновить геодезическую съемку, - объясняет она порядок действий. - Если есть печка старенькая - нужно сделать экспертизу печного оборудования. Если есть электрика - раньше нужно было сделать свидетельство о соответствии электроустановок нормам, теперь это называется просто электроаудит. Вот три обязательных элемента. И после этого аудитор смотрит конструктив здания”.
По словам Марины Пент, старая печка, которая служила верой и правдой много лет, может оказаться неподходящей под современные требования безопасности. Отдельно она отмечает, что чистить дымоходы и печи раз в пять лет должны трубочисты, имеющие соответствующую квалификацию. Но чистка не заменяет аудит печи - его нужно сделать отдельно.
“Вообще, если в доме нет печи - это большой плюс, потому что печь - дорогое удовольствие”, - говорит Марина Пент.
По словам Эллен Уускюла, требования к частному дому в черте города и к дачному дому - одинаковые.
“Если человек заказывает аудит, всегда есть риск, что в конце аудитор напишет в акте - снести”, - особо отмечает руководитель Отдела строительного надзора.
Дело в том, что некоторые дачные домики, которые были построены под Нарвой около 30 лет назад, уже ветхие, и аудитор не признает их использование безопасным.
Из закона следует, что даже небольшие изменения, из-за которых дом перестает соответствовать изначальному проекту, недопустимы. Даже заменить кровельное покрытие нельзя, не изменив сначала проект и не пройдя для этого все согласования.
“У строения есть документация, по которому его построили. У человека есть полное право его ремонтировать по этой документации. Это называется замена на аналогичные материалы, - говорит Эллен Уускюла. - Вплоть до того, что можно снести и на этом же месте из таких же материалов снова возвести. Потому что закон не имеет обратной силы, и если сооружение по каким-то причинам не подходит под сегодняшние нормы, они не действуют. Но как только ты начинаешь что-то менять - это перестройка. Начинать перестройку нужно с корректировки проекта”.
По словам Марины Пент, строители, которые берутся за работы в дачных товариществах, часто убеждают домовладельцев, что для замены крыши проект не нужен, но это неправда.
Чиновники отмечают, что ограничения на дачное строительство и штрафы за нарушения были всегда, но, получив в собственность кусок земли, еще 30 лет назад дачники стали нарушать действовавшие тогда требования.
“У нас на большую часть товариществ есть старые планы застройки, с которых всё начиналось. Вы не представляете, как красиво! - замечает Эллен Уускюла. - Это была планировка - парные дома или в шахматном порядке, в некоторых даже было распределено, где кустики можно сажать. Сейчас такого нет, конечно. Но всё, что мы имеем сейчас - из-за того, что уже тогда люди решили - что хочу, то и делаю. Планировки “сломались” еще тогда”.
Зачастую дачники изменяли назначение строений. Например, в планировке участка был указан сарай, а строили вместо него баню. Грязная вода из бани обычно сливалась просто в грунт - в закопанную емкость без дна.
“Стоки из бани нужно собирать в закрытую емкость, - говорит Марина Пент. - Даже по советским СНИПам емкости закапывались с дном. Был разработан даже их типовой проект”.
Всю грязную воду с дачного участка сейчас тем более требуется вывозить для утилизации на специальной ассенизаторской машине.
Последние законодательные изменения ужесточили также требования к колодцам. Теперь даже для строительства колодца не глубже 10 метров для полива огорода требуется составить проект, оповестить местное самоуправление и Министерство окружающей среды.
Эллен Уускюла отмечает, что, приобретая дачу, человек приобретает и определенные обязательства, указанные в законах. Поэтому при покупке стоит особенно интересовать документами на дом и участок. В объявлениях о продаже дач стала встречаться фраза “все строения внесены в регистр”. Но в Строительный регистр внесены уже практически все дачи на территории Нарвы. Смотреть нужно, чтобы в регистре было указано, что есть разрешение на использование дома.
Чтобы получить информацию о даче, можно открыть карту геопортала Земельного департамента, где найти интересующий вас участок. На этой карте на спутниковое фото наложены границы строений, и видно, соответствуют ли проекту реальные дома.
Каждый участок имеет адрес и номер кадастровой единицы. По этим данным можно найти участок также в Строительном регистре по адресу ehr.ee и посмотреть, какие документы есть на дачу. Здесь указаны также площадь, объем дома, количество этажей, материал, из которого он построен, и многие другие данные.