Эксперт: как избавиться от недобросовестного квартиранта

Подписание договора. Снимок иллюстративный. Фото: luciano de polo / PantherMedia / luciano de polo

Сдача квартиры внаем может стать настоящим кошмаром, если наниматель постоянно задерживает оплату и к тому же отказывается покидать жилплощадь. Как избежать подобных ситуаций или правильно закончить договор, рассказывает представитель страхового общества ERGO Майко Кальвет.

Больше всего проблем возникае, когда не проделана предварительная работа, и отношения с нанимателем не оформлены правильно. Статистика страхования юридических расходов ясно показывает, что наймодатели все чаще сталкиваются с недобросовестными нанимателями, а не наоборот. Поэтому для защиты себя и своего имущества нужно сделать несколько больше, чем просто надеяться, что все будет хорошо.

К договору стоит отнестись серьезно

После того, как желающий снять помещение найден, перед заключением договора следует попросить потенциального нанимателя представить выписку из регистра задолженностей. Сдавать свою квартиру хроническому должнику означает самому накликать на себя неприятности, даже если вам обещают заплатить хорошие деньги. Также стоит проверить данные нанимателя, попросив показать ИД-карту или паспорт, и вписать личный код, номер документа и другие данные в договор найма.

Обязательно нужно заключить письменный договор найма, куда вписать обязанности сторон, размер платы за наем и срок оплаты, а также все, что связано с коммунальными платежами. Лучше заключать срочный договор без автоматического продления. Чтобы избежать споров, при передаче ключей нужно подписать акт приема-передачи, который должен включать в себя описание состояния квартиры вместе с фото, перечисление того, что находится внутри (мебель, техника и др.), а также показания счетчиков.

Денежный залог во избежание проблем

Плату за наем нужно обязательно брать ежемесячно и по предоплате, в противном случае плату за последний месяц можно легко не получить. Чтобы избежать споров о возникшем ущербе в квартире и о пропавших предметах обстановки, стоит брать с нанимателя залог, например, в сумме одной месячной платы. В случае возникновения проблем эта сумма поможет покрыть ущерб от повреждений или ее можно потратить на новую обстановку. Если же проблем нет, эти деньги возвращаются нанимателю.

Что касается коммунальных платежей, то их лучше контролировать самостоятельно. Пусть все счета приходят вам на электронную почту и оплачивайте их сами, добавляя сумму за коммунальные расходы к счету за наем. Если оплата коммунальных платежей остается заботой нанимателя, то довольно часто бывает, что он этого не делает, и потом долг вместе с пени приходится платить собственнику. Получить эти деньги с нанимателя потом можно, но это требует, как временных, так и финансовых затрат.

Закон на стороне нанимателя

Если же наниматель действительно недобросовестный, и, несмотря на долг, отказывается покидать квартиру или даже меняет замки, то избавление от него может стать проблемой, потому что эстонское законодательство на стороне нанимателя. Категорически не советуем устраивать самосуд – известны случаи, когда слишком активные силовые действия приносили неприятности как раз наймодателю: его обвиняли в незаконном выселении.

Возможности полиции в этом случае весьма ограничены, поскольку речь идет о гражданском деле, решением которого полиция заниматься не может. Гражданский спор предполагает, что долг и освобождение квартиры нужно требовать через суд. Если учесть, что судебные споры могут длиться годами, то на быстрое решение надеяться не стоит.  Без действующего договора страхования юридических услуг нужно будет заплатить сотни евро государственной пошлины и, зачастую, придется нанимать и юридического представителя, чтобы оформить все документы как положено. Для востребования долга за наем можно обойтись небольшими расходами и сделать это быстрее с помощью ускоренного производства, а против выселения недобросовестного нанимателя быстродействующего средства нет.

Только после вступившего в силу решения суда можно просить помощи судебного исполнителя для выселения нанимателя и получения долга, если последний после получения решения суда сам не начал исполнять его. Остается вопрос, является ли путь к освобождению принадлежащей вам квартиры, за которое вам же придется заплатить несколько тысяч евро, справедливым. Законным, во всяком случае, он является.

Действительно ли посторонний может проживать в квартире без разрешения?

Если срочный договор найма закончился, можно все же попробовать с помощью полиции проникнуть в свою квартиру и избавиться от нанимателя. А именно, статья 266 Пенитенциарного кодекса описывает ситуацию незаконного проникновения без разрешения собственника в здание, помещение, транспортное средство или огороженную территорию или незаконное оставление без исполнения требования владельца покинуть помещение или территорию. Если удастся доказать, что в поведении нанимателя есть состав преступления, его может ждать штраф в размере до 1200 евро или арест.

Несомненно, перед обращением в полицию нужно подготовить документы о праве собственности на квартиру, об окончании договора найма и документы об отказе исполнять требования об освобождении площади. Не помешает и обратиться к юристу за помощью при составлении заявления и общении с полицией, потому что в противном случае полицейские могут отказаться действовать и заявить, что речь идет о гражданском споре.