Каков вопрос – таков ответ: запутанную историю о квартирном товариществе комментирует юрист

Наши дорогие читатели подчас бывают уверены, что редакция может помочь им абсолютно во всем. Вот на днях спросили, где купить кроликов и овечек для разведения на мясо... Этим вопросом, обещаем, мы тоже займемся. Но теперь о большом письме, вернее, даже о двух письмах читателя, который слезно просил помочь разобраться в ситуации, сложившейся в двухэтажном доме в центре Таллинна, где он проживает. Публикуем письма с небольшими сокращениями и после некоторой редакторской правки.

«В 1996 году, - пишет читатель, фамилия которого и адрес дома редакции известны, - жителям первых этажей отошли подвальные помещения, жители вторых забрали чердачное помещение. Бумаги составлены, подписаны, договор был таким, что в будущем нотариально приватизируем помещения. В 2000-х годах квартирное товарищество решило осуществить приватизацию чердачных помещений. Естественно, возникло предложение сразу же приватизировать подвальные помещения, на что председатель квартирного товарищества ответил: сейчас нет времени заниматься этим, сделаем все позже.

Председатель живет на втором этаже, он позаботился о своих чердачных помещениях и о других квартирах на втором этаже. Позже они построили еще один этаж и сделали себе мансарды.

Наши подвальные помещения вошли в состав нашей квартиры. Резервный фонд, ремонтные работы, общее электричество рассчитываются по квадратным метрам вместе с подвалами, но это нотариально так и не оформлено. 

Другие квартиры тоже имеют подвальные помещения, но их подвалы не входят в состав их квартир и они не платят за резервный фонд, общее электричество и т. д вместе с подвалами, а платят только за свои приватизированные квадратные метры.

На протяжении всех этих лет менялись председатели квартирного товарищества и всем задавался один и тот же вопрос, когда подвальные помещения будут нотариально оформлены. Все в один голос говорили: сейчас нет времени заниматься этим, скоро сделаем.

В 2016 году был суд насчет наших подвальных помещений, решение суда было таким, что подвалы относятся к нашей квартире и это нужно нотариально заверить. Прошло еще около трех лет... Практически каждую неделю звонишь председателю, спрашиваешь, когда мы нотариально все сделаем, и получаешь один и тот же ответ: все в процессе, делается. Кормление завтраками продолжается на протяжении 13-15 лет. Не повезло с соседями и председателями квартирного товарищества! Вопрос следующий: что делать дальше? Как ускорить процесс? Почему моя жизнь должна тормозиться из-за квартирного товарищества, которое не хочет выполнять свои обязанности и постановление суда?

Есть постановление суда на основании протокола общего собрания квартирного товарищества от 06.07.2017 года, что все жильцы заключат нотариальную сделку и что наша недвижимость увеличится в квадратных метрах за счет подвальных помещений.

Некоторые жильцы на протяжении нескольких лет хотят отжать наши подвальные помещения.

Мы платим за подвалы как за квартиру, но мы там не живем, а квадратов там 59,7. Нас кормят завтраками, и как бороться и что делать в этой ситуации - неизвестно. Суд был, решение суда есть. Куда обращаться и кто поможет, мы не знаем...»

За комментариями и советом мы обратились к руководителю юридического бюро Invictus Юри Асари.

Юри Асари. Фото: Архив юридического бюро INVICTUS

Ваш читатель хочет получит ответ на волнующие его вопросы, а что важнее всего для получения ответа на вопрос? Все очень просто: вопрос должен быть правильно задан. То есть он должен содержать нужную информацию и быть однозначно понятен. Но давайте посмотрим, какую информацию я могу в данном случае использовать.

В письме читаем: «В 1996 году жителям первых этажей отошли подвальные помещения, жители вторых - забрали чердачное помещение». Что значит «отошли»? Может, помещения приватизировали, купили, нотариально поделили? Читаем далее: «В 2000-х годах квартирное товарищество решило сделать приватизацию чердачных помещений». Тоже непонятно. Приватизировать можно только что-то,  принадлежащее государству.

Например, я не могу «приватизировать» земельный участок соседа. Товариществу же в доме, как правило, ничего не принадлежит, и создается оно для управления и хозяйствования квартирными собственностями.

В письме указано: «Наши подвальные помещения вошли в состав нашей квартиры». Что же, теоретически такое возможно. Как известно, квартирная собственность выделяется в качестве реальной доли. Остальные помещения - лестничные пролеты, подъезды, подвалы, чердаки, кухни-прачечные и тому подобное - принадлежат в мыслимых, или идеальных, долях всем собственникам квартир.

Мне приходилось сталкиваться со случаями, когда часть мыслимой доли собственности, например, подвала, превращалась в реальную долю и объединялась с квартирной собственностью. Это могло произойти в ходе приватизации помещений, если было осознанное желание вывести часть подвала из долевой собственности. Например, на первом этаже дома было нежилое, но подлежащее приватизации помещение, и управомоченное лицо желало получить в собственность часть подвала для оборудования там, допустим, склада.

Теоретически возможен еще один вариант. Присоединить часть подвала к квартирной собственности возможно и на основании нотариально заверенного соглашения всех собственников квартир. Так кто поможет мне понять, что в доме происходило на самом деле?

Прежде всего - посмотрите записи в крепостной книге. Если указанный в ней метраж квартирной собственности больше размера самой квартиры, то товарищество выставляет счета, скорее всего, правильно.

Иначе говоря, вам принадлежит в качестве реальной доли еще что-то кроме квартиры. Решать вопрос о том, какие платежи надо делать за подвал, может решить только общее собрание, утверждая тарифы на новый хозяйственный год. Вопросы, связанные с подвалами долго не решаются? Тогда займитесь этим вопросом сами или наймите для этого специалиста. Этим не обязательно должен заниматься председатель квартирного товарищества.

От редакции: вполне вероятно, что читателя ответ юриста не удовлетворил. Что ж, и так бывает. Отметим только, что дать редакции контактные данные председателя квартирного товарищества для выяснения позиций другой стороны спора, читатель отказался.