Взгляд из лягушачьего болота: что же влияет на наш рынок недвижимости?

Фото: Tairo Lutter / Postimees

Не будем сегодня упоминать о глобальных финансовых кризисах, а поговорим о четырех местных факторах. По мнению Пеэпа Соомана, члена правления Pindi Kinnisvara, наиболее важными факторами являются: стоимость кредита, демографические изменения, общий экономический климат и политические решения.

«На данный момент с деньгами все очень хорошо. Еврибор негативен, и в ближайшее время не ожидается его значительный рост, маржа по банковским кредитам составляет от 2 до 2,5%, что делает кредиты относительно дешевыми и увеличивает покупательную способность населения», - объяснил он. «Но чем жестче конкуренция на местном банковском рынке, тем быстрее будет расти маржа, да и еврибор не останется навсегда негативным», - сказал Сооман.

В качестве второго фактора Сооман назвал демографию. «Люди в поисках работы переезжают в два крупных города, более мелкие регионы просто умирают, и самое тревожное то, что через пять-десять лет молодых людей в возрасте 25-29 лет, активных на рынке недвижимости сегодня, будет на треть меньше,  - сказал он. - В течение десятилетий в Эстонии продолжался демографический кризис, и теперь его последствия начинают ощущаться».

Третьим фактором является экономическая среда, которая включает в себя трудовую занятость, покупательную способность, конкурентоспособность на экспортных рынках и так далее. «Безработица находится на рекордно низком уровне, заработная плата относительно приличная, и десятки тысяч иностранцев, в основном украинцы, наняты для компенсации нехватки рабочей силы, - говорит Сооман.  – Не жизнь, а малина! Но с точки зрения рынка недвижимости это - безумный риск, который новоиспеченные инвесторы, вкладывающие деньги в съемное жилье, взяли на себя, чтобы удовлетворить спрос гастарбайтеров. Большинство наймодателей, купивших квартиру с помощью кредита, могут сколько угодно хвастаться, что у них есть местные арендаторы, но на самом деле, если 10 000 и более украинцев после охлаждения строительного рынка уедут из страны, несколько тысяч квартир опустеет, а цены на съемное жилье рухнут. Тогда останется вопрос: хватит ли у инвестора денег на выплату кредита?»

«Экспорт - это совершенно отдельный вопрос. Эстония - одна из немногих стран в мире, объемы экспорта и импорта которых равны, и это вовсе не является хорошим показателем. Образно говоря, мы покупаем сырье в Польши, производим из него некие товары и продаем их в страны Северной Европы. Но если люди из Северной Европы начнут производить эти товары самостоятельно, Эстония выйдет из игры и превратится в маленькую страну с замороженной экономикой на 59-й широте», - добавил он.

В качестве четвертого фактора Сооман упоминает политические решения, среди которых различные налоги, гарантии, инвестиции в инфраструктуру и глобальный инвестиционный климат. «На самом деле, иностранным инвесторам в Эстонии не очень рады, и это большой минус», - сказал Сооман. С другой стороны, приобретение в нашей стране недвижимости и владение ею было достаточно привлекательным. «У нас нет налога на недвижимость, во многих случаях люди освобождаются от земельного налога, с помощью KredEx можно купить жилье в энергоэффективных домах, с уменьшенным самофинансированием для молодых семей», - рассуждает Сооман.

«Надеюсь, предвыборные обещания о полном самофинансировании жилищных кредитов со стороны государства не попадут на свалку истории, а будут поддерживать температуру рынка недвижимости на необходимом уровне и не дадут ему остыть», - добавил он.

«Подводя итоги, можно сказать, что на рынке недвижимости Эстонии есть и свои достоинства, и свои недостатки, о которых должны знать все покупатели недвижимости. За одну ночь не может произойти ничего – ни плохого, ни хорошего, но мы должны быть готовы к переменам и, возможно, к переменам в худшую сторону, – добавил Сооман в заключение. – Мы, сидя в нашем маленьком лягушачьем болоте, с умным видом анализируем глобальный рынок, но если, например, Соединенные Штаты вступят в войну с Ираном или Северной Кореей, местные тугодумы должны понять, что это событие не сможет не изменить весь мир. И наш рынок недвижимости в том числе».