И хотя ни один участник рынка об этом напрямую не говорит, собственники крупных торговых центров столицы в случае поступления хорошего предложения готовы их продать. Эксперты в области недвижимости шепотом утверждают, что три или четыре центра пассивно ищут покупателей, пишет Postimees.
Рынок таллиннских торговых центров с годами приобрел новые масштабы. На рынок пришел T1, торговые центры «Юлемисте» и «Рокка-аль-Маре» расширились, перестройка центра «Кристине» сейчас в полном разгаре. В то же время количество клиентов значительно не увеличилось, поэтому конкуренция как для клиентуры, так и для арендаторов стала намного более плотной, чем когда-либо раньше, и заставила собственников центров посматривать в сторону потенциальных покупателей. Пассивную продажу подтверждают многие эксперты в области недвижимости, но кто именно продает, говорить не хотят.
Руководитель по инвесторскому общению Citycon Микко Похьяла сказал, что бизнес на недвижимости уже по своей сути – богатая на сделки область деятельности, где имущество довольно часто покупается и продается, однако сейчас у предприятия нет планов продажи своего имущества в Таллинне.
Руководитель торговых центров «Кристийне» и «Рокка-аль-Маре» Линда Эйхлер сказала, что в последние годы конкуренция на рынке таллиннских торговых центров, безусловно, уплотнилась, а доля онлайн-торговли увеличилась, но значительного передела рынка не произошло, поскольку главным в торговле являются удачное место расположения и выбор арендаторов.
«Последние два года были проблематичными прежде всего для новых центров, поскольку лучше места разобрали еще десять лет назад, а крупные арендаторы не заинтересованы в открытии новых магазинов в торговых центрах, расположенных неподалеку друг от друга», - добавила она.
Реэт Пяргма
По словам эстонского партнера Colliers International Маргуса Тинно, в Эстонии некоторые торговые центры в течение долгого времени находились в состоянии так называемой пассивной продажи. Никто покупателя по объявлениям не искал, но продать хотели бы.
Тинно намекнул, что всего таких центров три, но поскольку они не находятся в открытой продаже, то нельзя и раскрыть их названия.
Руководитель фонда недвижимости Baltic Horizon Тармо Каротам говорит, что в Балтии в пассивной продаже находятся торговые центры общей стоимостью в миллиард евро: «В принципе, эта сумма поровну распределена между странами. Я точно знаю в Эстонии четыре торговых центра, которые находятся в пассивной продаже. И пять-шесть в Риге. В Вильнюсе их всего три».
На вопрос, какие центры продают в Таллинне, Каротам не ответил: «Я точно знаю, что „Юлемисте“ не продают».
Пассивная торговля происходит на уровне слухов, то есть это означает, что в какой-то момент какой-то покупатель проявил интерес к центру или продавец сам искал заинтересованного.
«Собственники заинтересованы в продаже торговых центров, поскольку динамика на рынке усложнилась. Многие с этим не согласны или не могут с ней справиться», - сказал Каротам. Он добавил, что раньше за торговые центры держались двумя руками, а в конце прошлого года и начале этого появился страх перед переменами.
То же подтвердил и Тинно, который как консультант отчетливо ощущает, что центры переживают не самое простые времена.
«Если еще лет пять назад у крупных торговых центров все было в ажуре, то теперь это не так. Если тогда они говорили, что могут справиться сами и помощь им не нужна, то теперь мы как консультанты проделали определенную работу практически для всех центров, - сказал он. – Это показывает, что ситуация изменилась. Теперь собственники центров не сидят задрав ноги на стол».
Кроме того, на новые центры нагоняет страха натиск интернет-торговли, поскольку никто толком не знает, как она повлияет на рынок. Также в центрах все чаще меняются торговцы. «Продолжительность жизни одного успешного торговца сократилась, к этому добавляется борьба за клиентов. Торговые центры, расположенные в самом центре города, выигрывают, поскольку у них имеются и местные покупатели, и туристы, а центры на окраинах конкурируют между собой», - объяснил Каротам.
По словам руководителя фонда недвижимости Baltic Horizon покупатели на торговую недвижимость есть, но они хотят хороший торговый центр и выгодную цену. Речь идет о крупных сделках, объем которых составляет примерно 100 миллионов евро.
По словам Каротама, в случае покупателей могут происходить и сюрпризы. Он привел в пример находящийся в Вильнюсе центр, который приобрел Южно-Африканский фонду недвижимости: «Могут происходить настоящие чудеса».
И Марко Кулли – партнер Capital Mill – подтвердил, что слухи о пассивной продаже торговых центров отвечают действительности. На вопрос, сколько в Таллинне центров, которые ждут продажи, он ответил, что три-четыре.
По его словам, сложно предсказать время совершения следующих сделок, поскольку ключи сейчас в руках скандинавских банков: «Вопрос в том, получит ли новый покупатель кредит и на каких условиях. Одного желания покупателя и продавца недостаточно».
Конкуренция, конечно, влияет на торговый аппетит, но реальные причины Кулль видит в другом. А именно, собственники центров должны дождаться выхода из экономического кризиса, чтобы ценность зданий восстановилась до разумного уровня, при котором продажа вновь станет привлекательной идеей.
«Инвестиция в недвижимость – это не дом, в котором ты планируешь встретить старость. В случае каждого проекта в какой-то момент наступает час Х, когда выход из него является хорошей идеей. Через инвестиции, расширения, изменения профиля или увеличение ценности инвестиций, а также через продажу пытаются реализовать дополнительную ценность», - объяснил он.
Покупка, по словам Кулля, может представлять интерес для профессиональных инвесторов из старой Европы. Причиной может быть близость к домашнему рынку, учтенная разница в производительности и способность ценить имеющуюся сеть арендаторов: «Количество потенциальных покупателей близко к нулю. Одним из ограничений являются сложности с финансированием, а для крупных фондов - еще и мизерность рынка».
Высказывания Кулля подтверждает и статистика, согласно которой, в прошлом году доля зарубежных инвестиций в коммерческую недвижимость снизилась на 30 процентов. С уходом банка Danske и возникновением объединенного банка Luminor межбанковская конкуренция стала менее плотной, а потому финансовые учреждения могут диктовать свои цены.
Руководитель ведущего в странах Балтии фонда недвижимости Eften Вильяр Аракас, услышав вопрос, тут же сказал, что из-за договоров о конфиденциальности он не может комментировать продажу торговых центров, но сказал, что сейчас распространяется широкая тенденция, при которой управление центрами с позиции инвестиций в недвижимость весьма объемно. Причинами являются необходимый маркетинг и постоянные административные вопросы. Кроме того, опасаются интернет-торговли.
«В какой-то степени балтийский рынок пессимистичен в плане торговых центров, но слишком оптимистичен в плане офисных площадей. Считается, что офисные площади можно бесконечно достраивать и всегда найдутся арендаторы. Я не принадлежу ни к одному лагерю, - заверил он. – Центры все больше превращаются в центры обслуживания и досуга, а это предполагает большие размеры и хорошее место расположения».
На вопрос, правда ли, что больше нет смысла строить новые торговые центры, Аракас ответил, что согласен с этим частично: «Центр „Акрополь“ в Риге, например, работает, но золотые времена торговых площадей прошли».
В конце мая Baltic Horizon Fund сообщил, что приобрелл за 75 миллионов евро расположенный в самом центре Риги торговый центр Galerija Centrs. Предполагаемая рентабельность составляет около 6,7 процентов. Сделка будет доведена до конца в начале июня.
«Мы очень довольны, что можем добавить в свой портфель еще один ориентир стабильного денежного потока. После сделки фонд будет обладать стратегическими торговыми объектами в самом центре всех прибалтийских столиц: Galerija Centrs в Риге, „Почтамт“ в Таллинне и „Европа“ в Вильнюсе», - сказал руководитель фонда Тармо Каротам.
Он сказал, что после завершения сделки Baltic Horizon Fund станет крупнейшим инвестиционным фондом Балтии с дисперсной стратегией, имущество которого составляет около 350 миллионов евро.
Торговый центр Galerija Centrs расположен в Старом городе Риги рядом с национальной оперой. Арендная площадь объекта составляет 20 073 квадратных метров. В число якорных арендаторов входят H&M, Rimi, Massimo Dutti, Douglas, Lindex, Esprit, Gant, Marc O’Polo и Weekend Max Mara. На пятом этаже находятся центр здоровья, салон красоты и спортивный клуб.
Реэт Пяргма