Юрист: член квартирного товарищества должен знать о своих правах

Юристам приходится часто консультировать членов квартирных товариществ. Юрист Eesti Õigusbüroo Мерике Роозилехт буквально разложила по полочкам то, что надо знать собственникам квартир в первую очередь. 

  Список получился довольно обширным. Юрист очень подробно объяснила, в чем заключаются основные права членов КТ, как их нарушают и что делать, чтобы в КТ было как можно меньше проблем.

    -    На общем собрании квартирных собственников можно поставить на голосование и принять решения только по тем вопросам, которые указаны в повестке дня. Если в повестке дня стоит изменение устава, утверждение хозяйственного плана или годового отчета, то перед тем, как принять участие в голосовании, член КТ должен с ними ознакомиться. Материалы необходимо послать на адрес электронной почты собственника квартиры, при его отсутствии следует отметить порядок ознакомления с документами в объявлении об общем собрании.  

    -    Квартирным товариществом может руководить управляющий из фирмы по обслуживанию недвижимости или правление. Если управляющий причинил ущерб в результате нарушения своих обязанностей, и товарищество не может удовлетворить свои требования за счет управляющего, то отвечает также лицо, которое являлось членом правления во время нанесения ущерба. Срок давности по требованиям составляет 5 лет.

Решение общего собрания можно оспорить в течение 60 дней со дня принятия решения.

    -    Решение общего собрания можно оспорить в течение 60 дней со дня принятия решения. 

    -    Несение расходов, необходимых для сохранения предмета, который находится в долевой собственности, может происходить только на основании действующего хозяйственного плана, утвержденного большинством голосов общего собрания квартирных собственников. Если к началу хозяйственного года нет утвержденного плана деятельности, старый хозяйственный план продолжает действовать до утверждения нового плана.

При просрочке уплаты хозяйственных расходов КТ может потребовать пеню в размере, предусмотренном обязательственно-правовым законом. Сейчас она составляет 0,02% в день, вместо прежних 0,07%, действует с 01.01.2018.

    -    При просрочке уплаты хозяйственных расходов КТ может потребовать пеню в размере, предусмотренном обязательственно-правовым законом. Сейчас она составляет 0,02% в день вместо прежних 0,07%, действует с 01.01.2018.

    -    При отчуждении квартирной собственности ответственность нового собственника за неуплаченные прежним собственником хозяйственные расходы и коммунальные платежи ограничена стоимостью квартиры. Это значит, что если квартира приобретена на аукционе по цене 2500 евро и долг прежнего собственника составляет 7500 евро, то с нового собственника нельзя востребовать в счет задолженности сумму, превышающую 2500 евро.

    -    Несущие конструкции дома, крыши, перекрытия, наружные окна, центральное отопление, подъезды, участок земли под домом находятся в долевой собственности всех квартирных собственников, и в качестве долевой собственности принадлежат всем квартирным собственникам согласно размеру общей площади их квартир;

    -    Согласно Ст.32 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах общее собрание квартирных собственников может ходатайствовать об отчуждении квартирной собственности на аукционе, если квартирный собственник неоднократно не выполнял свои обязанности, например, в течение полугода просрочил уплату хозяйственных расходов более чем за три месяцев, а также своей деятельностью значительно мешает другим квартирным собственникам реализовать их право собственности на квартиру.

В сферу ответственности правления квартирного товарищества или управляющей фирмы может, в числе прочего, входить и бездеятельность.

    -    В сферу ответственности правления квартирного товарищества или управляющей фирмы может, в числе прочего, входить и бездеятельность, в том числе невыполнение контроля за исправностью технических систем или организации ремонтных работ. Основание: позиция Государственного суда в гражданском деле nr 3-2-1-.6-17, п.11 резолюции.

    -    Если квартирное товарищество или квартирный собственник не определили, в каком порядке считаются поступившими платежи, сделанные квартирным собственником, то в первую очередь считается выполненной оплата задолженности, затем пени и, наконец, основное обязательство - коммунальные услуги, подлежащие оплате по счету текущего месяца. Основание: ч.6 ст.88 Обязательственно-правового закона (решение Государственного суда в гражданском деле nr 3-2-1-174-11 п. 12).

Если третьему лицу будет нанесен ущерб здоровью по причине необеспечения профилактики обледенения на территории КТ, то иск за этот ущерб можно выставить против всех собственников квартир, а не против квартирного товарищества.

    -    Если третьему лицу будет нанесен ущерб здоровью по причине необеспечения профилактики обледенения на территории КТ, то за этот ущерб отвечают все квартирные собственники солидарно. Так что иск можно выставить против всех собственников квартир, а не против квартирного товарищества.

    -    Если жилой дом, в котором действует товарищество, реконструирован с несоблюдением строительных требований, например, отсутствует строительный проект или разрешение/извещение на строительство, то можно сделать предписание с целью приведения строительства в соответствие с требованиями и материальную ответственность придется нести всем квартирным собственникам, а не квартирному товариществу.

    -    Если происходит отчуждение идеальной доли, например, чердака, и строительная реорганизация предмета долевой собственности, то есть перестройка чердака  в квартиры, то на это необходимо нотариально заверенное согласие всех квартирных собственников.        

 Несколько примеров из юридической практики  

   1.     Не имеющий полномочий член правления (срок полномочий закончился) единолично решил изменить целевое назначение сарая и террасы, находящихся во владении всех квартирных собственников, и заказал строительный проект для создания коммерческих площадей, заранее не известив об этом квартирных собственников, без учета того, что для отчуждения идеальной доли необходимо нотариальное согласие всех квартирных собственников.

    2.     В случае недостаточных платежей квартирным собственником управляющий в первую очередь зачел поступление пени, в силу чего задолженность не стала меньше. Квартирный собственник и квартирное товарищество не установили, в каком порядке платежи считаются поступившими.

    3.    КТ сделало предписание одному квартирному собственнику восстановить когда-то разрушенный фундамент дымовой трубы. Ни нынешний, ни прежний собственник не могут отвечать за когда-то сделанную перестройку, и такие необходимые работы по реконструкции нужно проводить за счет всех квартирных собственников.

    4.    Планы хозяйственной деятельности либо отсутствуют, либо не утверждены общим собранием квартирных собственников.

    5.    Член квартирного товарищества единолично, не имея на то полномочий, решил выполнить проектные работы для жилого дома и взял на товарищество обязательства, в отношении которых отсутствуют соответствующие решения общего собрания.

    6.    Годовые отчеты представлены без решения общего собрания и мнения ревизионной комиссии.