Эксперты разошлись во мнениях: повлечет ли конец второй пенсионной ступени образование пузыря недвижимости?

  • Эксперты по недвижимости предсказывают рост спроса после пенсионной реформы
  • SEB и Swedbank роста цен на рынке недвижимости не прогнозируют
  • По оценке Swedbank, деньги из второй ступени не покроют расходы по ипотеке
  • LHV: возможен краткосрочный рост цен на жилье

Suuremad pangad ei usu, et teise pensionisamba raha kasutamine kinnisvara soetamiseks muudaks märkimisväärselt olukorda kinnisvaraturul. 

ФОТО: Margus Ansu

По утверждению крупнейших эстонских банков Swedbank и SEB, реформа второй пенсионной ступени не изменит общую картину на рынке недвижимости,  тогда как эксперты в области недвижимости считают по-другому, пишет Postimees.

Инициаторы пенсионной реформы говорят, что помимо инвестиций и оплаты долгосрочных кредитов люди могли бы использовать деньги со второй пенсионной ступени на покупку недвижимости. Это вызвало недовольство в Банке Эстонии, вице-президент которого Юло Каазик сказал, что так цены на недвижимость могут взлететь до потолка и спровоцировать пузырь, подобно тому, который был на пике бума недвижимости.

Стоит подчеркнуть, что точный план пенсионной реформы еще не известен: кто, когда и в каком объеме сможет забирать деньги из второй ступени, пока только определяется. 

На сегодняшний день министр финансов Мартин Хельме сказал, что ходатайства можно будет подавать со следующего лета, а первые выплаты произойдут в начале 2021 года. Согласно предварительному плану, деньги можно будет забирать частями и не более, чем 10 000 евро за раз.

Взнос по ипотеке

Средства из второй ступени помогли бы собрать сумму, необходимую для первого взноса по жилищному кредиту при покупке недвижимости. С учетом того, что каждый пятый домашний кредит берется при поручительстве Kredex, то есть при самофинансировании в объеме около 10 000 евро, освобождающаяся в процессе пенсионной реформы сумма сформировала бы значительную часть требуемого взноса.

По словам директора Pindi Kinnisvara Пеэпа Соомана, ясно, что многие заберут свои деньги из второй ступени. Это означает, что праздник потребления продолжится и охватит всё: начиная с алкоголя и электроники и заканчивая недвижимостью.

Cооман признал, что деньги, которые заберут из второй ступени, будут не очень большими, но станут хорошим подспорьем при выплате взноса по ипотеке. "Молодые люди в возрасте до 30 лет получат из второй ступени на руки несколько тысяч евро, добавят еще несколько и наберут на первый взнос. Это было бы разумно. Покупка жилья уже сама по себе хорошая пенсионная страховка", - сказал Сооман.

Другой эксперт по недвижимости, Тыну Тоомпарк, занял более осторожную позицию, сказав, что большой рост спроса на рынке он предсказывать не стал бы. "Покупка недвижимости стала бы очень разумным поступком, но на основе нынешней запутанной информации это еще трудно прогнозировать", - сказал Тоомпарк.

Оценщик и аналитик Arco Vara Михкель Элисте сказал, что пенсионная реформа может оказать пассивное и очень сильное влияние на рынок недвижимости. "Для многих людей, в особенности, молодых, главной причиной откладывания покупки недвижимости является нехватка средств на самофинансирование. Если они получат свободные деньги, многие используют их именно на первый взнос", - обосновал он.

В то же время, если большое количество людей одновременно хотят приобрести недвижимость, рыночная активность в определенных регионах возрастает, что может привести к снижению числа предложений, а это, в свою очередь, ведет за собой рост цен.

"Каким может быть рост цен... Я скорее хотел бы спросить у представителей действующего в Эстонии шведского банка, как они видят ситуацию. Возникает вопрос, неужто банки готовы одалживать деньги, или же будут применены дополнительные меры?" - интересуется Элисте.

Он подчеркнул, что по нынешней ситуации на рынке видно, что число ходатайств о жилищных кредитах растет, но число сделок сокращается. "Таким образом, очень многие остаются без ипотечного кредита. Банки пытаются сохранить существующий спрос. Они стали консервативнее и видят, что на рынке недвижимости есть риски, но, возможно, о них не говорят в открытую", - сказал он.

У банков иное мнение

Представители шведских банков такого сильного влияния не видят. Директор по бизнес-развитию SEB Пеэтер Шамардин сказал, что прежде всего нужно посмотреть, насколько велика платежеспособность людей по ипотеке. Он отметил, что в среднем накопления во второй ступени составили 6018 евро. За 10-15 лет портфель молодых людей составил около 5662 евро, и этой суммы недостаточно для самофинансирования.

"Особенно, если мы говорим о 20-процентной доле самофинансирования объектов недвижимости в самых крупных городах Эстонии" - указал он.

Для введения предложенных Элисте дополнительных мер, по словам Шамардина, нет оснований. "Деньги есть деньги, и если закон позволяет забрать их из пенсионной ступени, то у банка нет причин применять льготы или ограничения по использованию этих денег", - считает он.

Общая статистика сделок с недвижимостью указывает на их уменьшение, а также на покупку более дорогих домов. Представитель банка Luminor Мартин Малиновски предсказывает, что освобождение денег пенсионного фонда может немного смягчить вторую тенденцию, но не первую, поскольку во второй ступени собрано недостаточно денег.

Руководитель отделения жилищных кредитов  Swedbank Анне Пяргма также говорит, что часть людей, которые заберут свои деньги из второй ступени, может использовать их при покупке недвижимости, но на рынок в целом это не повлияет.

Также Пяргма не считает, что деньги из второй ступени могли бы пойти на оплату уже взятых ипотек, как советовал глава партии Isamaa Хелир-Вальдор Сеэдер: освобождающихся денег слишком мало для того, чтобы покрыть средний остаток по жилищному кредиту, составляющий 40 000 евро.

"Исследования показали, что использовать накопленные во второй ступени деньги для выплаты кредита планирует довольно малая часть лиц, и на общую картину жилищного кредитования это сильно повлиять не должно", - уточнила Пяргма.

НАВЕРХ