Владелец Т1: в трудные времена центр должен приходить на помощь арендаторам

Аллан Реммелькоор надеется, что с открытием доступа в Т1 со стороны железнодорожного тоннеля люди будут чаще заходить в торговый центр и совершать покупки под влиянием эмоций Фото: Konstantin Sednev

• Во всех торговых центрах Таллинна стоимость аренды находится под давлением
• Глава Т1 ожидает продажи мелких и средних торговых центров Таллинна
• Долгожданный Debenhams откроется в Т1 в конце октября

Член правления владеющей построенным в прошлом году торговым центром T1 Mall of Tallinn компании Pro Kapital Аллан Реммелькоор сказал, что во всех торговых центрах Таллинна существует давление на стоимость аренды, и в тяжелые времена центр должен идти арендаторам навстречу, делая, к примеру, совместные рекламные кампании или понижая арендную плату. Он также назвал два бренда, которые, безусловно, хотел бы заполучить каждый торговый центр, пишет Postimees.

- Принадлежащий Pro Kapital торговый центр Т1 в последнее время постоянно находится в медиакартине. Почему вам уделяется так много внимания?

- Я думаю, что это естественно. Каждый новый, интересный и немного отличающийся от остальных амбициозный проект вызывает интерес у общественности. Мы с самого начала попали в эту картину, потому что сумели создать в Таллинне бросающийся в глаза и узнаваемый объект.

- В средствах массовой информации писали, что Т1 пустует. У вас количество посетителей вызвало разочарование? 

- Число посетителей оказалось меньшим, чем мы думали. С другой стороны, я скажу, что всё новое и инновативное, что мы создали в своем здании, работает успешно. Та сторона дела, с которой я сам начинал 20 лет назад, создавая торговый центр Kristiine, - я имею в виду классическую торговлю - сейчас нуждается в коррекции. Если подумать, общество и потребители за 20 лет очень сильно изменились, но торговые центры в Таллинне не изменились совсем. Они разве что увеличили площади и заменили потолки. Люди привыкли ходить туда, они инертны, но все девелоперы думают о том, какие центры и какие сочетания могли бы продержаться в следующие 20 лет.

- Skypark в центре Т1 действительно популярен, но и вообще центр полон арендаторов. Насколько сильно вам пришлось снижать цены на аренду и как вы собираетесь сводить клиентов с арендаторами?

- Вот это сотрудничество между арендатором и арендодателем и есть ключевой вопрос. Это тема, которой я уделяю огромное внимание: чтобы у нас были партнерские отношения. Правда в том, что давление на стоимость аренды существует во всех торговых центрах Таллинна. Что тут скрывать, классическая торговля находится под сильным влиянием интернет-торговли. Все популярнее становится покупать определенные категории товаров в интернете. IKEA - хороший пример того, как с открытием интернет-магазина сразу произошло переполнение каналов. Классическая торговля должна меняться и комбинироваться с электронной торговлей. Это ставит под давление все центры, не только наш. Ясно, что если наступают тяжелые времена, арендодатель должен приходить арендатору на помощь, будь то совместные рекламные кампании или, в определенных случаях, скидка на аренду. Это обычные шаги, которые мы используем и которые использовали, открывая центр Kristiine.

- Сколько таких арендаторов, с которых вы сейчас требуете только коммунальные платежи?

- Я никак не могу говорить о суммах аренды. Мы все же биржевое предприятие, и более точные цифры я оставлю при себе. Но я могу с полной уверенностью сказать, что все торговые центры на старте делают большие скидки. К примеру, я не думаю, что  H&M, выходя на наш рынок, где-то платил аренду. Мы бежим марафон, а не 60-метровку. И нам только исполняется год.

- Вы уже упомянули интернет-торговлю. Каково ее влияние на центр?

- Эстония и Прибалтика в целом находятся не под таким сильным нажимом со стороны интернет-торговли, как Великобритания и США. Отчасти потому, что в Прибалтике торговые центры расположены в удачных местах. В Таллинне это означает удобство посещения, и удельный вес интернет-торговли это не увеличивает, но тенденция существует. Магазины и продавцы, которые еще не создали свои каналы и модели интернет-торговли, уже отстали или отстают от поезда. У нас скоро открывается Debenhams, который начинает работу со своим каналом интернет-торговли. Мы занимаемся этим меньше, чем продавцы. Без интернет-каналов они больше не справляются.

- Очень хорошо, что вы упомянули Debenhams, о нем говорят уже довольно долго. Когда откроется магазин?

- Да, об этом я мог бы написать книгу. С открытием Debenhams мы выбрались на поле для игр больших мальчиков. Магазин должен был открыться весной, но с лета прошлого года до весны нынешнего между акционерами шла серьезная борьба. Вследствие ее Debenhams прошел санацию, и руководство предприятием переняли кредиторы, чтобы не позволить захватить его одному акционеру. Параллельно Debenhams ушел с биржи Соединенного Королевства. У нас тоже говорили, что они закроют 50 универмагов и свернут бизнес. Теперь же картина изменилась.

- И когда все-таки откроется магазин?

- В конце октября.

- Постоянно идут разговоры о том, что рынок таллиннских торговых центров насыщен и покупателей не хватает, но новые центры все равно открываются, а существующие постоянно расширяются. Что здесь происходит? Кто неверно понимает ситуацию?

- Я думаю, что один важный аргумент заключается в том, что в Эстонии, а точнее, в Таллине, нет классической уличной торговли в центре города, которая есть везде в Европе. Исторически торговля сосредоточена в торговых центрах. Это и есть одна из причин, почему центров больше. Но их прирост уменьшается. Мы слышали, как закрылся ласнамяэский проект Panorama; ходили слухи о том, что Tallink перенес на неопределенное будущее строительство своего собственного торгово-развлекательного центра. Наш старт тоже был отложен на несколько лет.

Конкуренция жесткая, и это также оказывает давление на арендную плату. Основной вопрос, которым все занимаются, заключается в том, как привлечь растущего клиента. С каждым новым проектом, приходящим в Таллинн, нужно думать о возможностях досуга, которые не может предложить интернет-торговля. Мы cтоим недалеко от того, чтобы на территории торгового центра открылся какой-нибудь стоматологический центр или детский сад. Мы тоже получаем много запросов и вопросов о том, можно ли что-то такое сделать. Я думаю, что это направление, в котором идет движение. 

- Столкнемся ли мы в Эстонии с продажей какого-либо из торговых центров и когда?

- Обязательно. Некоторые из них уже меняли собственников. Я думаю, что продажи больших центров в ближайшее время мы не увидим, но мелкие и средние центры вполне могут переходить из рук в руки.

- Через дорогу от Т1 находится крупнейший в Эстонии торговый центр Ülemiste, где по сути представлены все бренды одежды, которые вообще есть в Эстонии. Как успешно заполнить торговый центр разными магазинами, чтобы они не начали съедать друг друга?

- Это одна из главных наших задач: как найти равновесие между хорошими знакомыми и интересными новыми брендами. Люди говорят: давайте интересные бренды, потому что везде одни и те же названия. Но когда их приводишь - а у нас в Т1 свыше 50 уникальных магазинов - то оказывается, что знакомых имен мало. Найти баланс непросто. Вывод на рынок новой торговой марки и создание концепции - это на самом деле риск. Но я бы сказал, что это неизбежно. Копировать те же сочетания, что у других - этот путь точно далеко не уведет.

- Каков ваш бренд мечты, который вы хотели бы привлечь в центр? Такой, что если этот магазин появится, то цель центра можно будет считать выполненной.

- В Европе многие соревнуются за два звучных имени, которые до Эстонии еще не дошли. Это Primark и UNIQLO. У нас с обоими был контакт, но они оба - хорошие примеры того, что Эстония и Прибалтика - слишком маленький рынок. Ничего не поделаешь. Но в то же время мы не можем и отказываться. Мы должны продавать Эстонию. Есть также интересные бренды досуга, которые анализируют как Таллинн, так и Хельсинки. Например, Disney и Legoland. По сравнению с Хельсинки они считают Таллинн более привлекательным, потому что нам на руку играет близость порта и аэропорта, хорошее сообщение с Петербургом и безвизовый режим. Этим должны заниматься наши министры по предпринимательству - продавать Эстонию, увеличивая ее масштаб.

- Также к нам идут такие величины, как Burger King и KFC. Похоже, лед начал трогаться?

- Большим компаниям необходимо развиваться и расти. Они должны находить новые рынки. В Прибалтике все-таки миллионы потребителей. Вопрос в том, когда придут другие громкие имена - завтра или через четыре года? Поэтому я и говорю, что мы бежим марафон, а не спринт. У нас идет ежедневная работа по привлечению их сюда.

- Самый посещаемый торговый центр Риги - Origo, через который проходит много людей, потому что он соединен с железнодорожным вокзалом. Но покупают там относительно мало. Что важнее для владельцев торгового центра: посетители или покупатели?

Для девелопера важнее всего поток клиентов. Если сказать потенциальному арендатору, что через здание проходит пять миллионов человек, это будет мощным аргументом, но если продавец проанализирует его, он может выяснить, что из этих посетителей только малая часть заходит в магазины. Но всегда остается такой сегмент, как импульсивные покупки. Мы тоже планируем сделать вход в Т1 сразу от расположенного за домом железнодорожного тоннеля. Между нами и районом Юлемисте идет активное движение. Через наш дом каждый день проходят тысячи людей, и мы хотим, чтобы они меньше изнашивали свою обувь в дождь и ветер. Чтобы на трамвай или в квартал Паэ можно было пройти через наше здание. С этим сопряжены и импульсивные покупки.

Pro Kapital

Оборот компании по развитию недвижимости Pro Kapital Grupp в прошлом году составил 28 млн евро, а прибыль - 18 млн евро. По состоянию на 31 декабря прошлого года в фирме работали 89 человек. Аллан Реммелькоор (48) построил несколько торговых центров. Помимо T1 Mall of Tallinn это, например, торговый центр Kristiine в Таллинне и Domina Shopping в Риге.