Собираетесь сдавать квартиру? Это должен знать каждый собственник жилья

Ключи. Снимок иллюстративный. Фото: Toomas Huik

В последнее время много говорилось об аренде жилья с точки зрения квартиросъемщика, однако рынок найма таит в себе опасности и для наймодателя. Одной из больших проблем несомненно является ситуация, когда квартирант перестает платить, но не желает освобождать жилье. Юрист приводит наиболее важные аспекты, которые владелец квартиры должен знать.

Юристы Эстонского юридического бюро занимались многими случаями, когда владелец жилья несколько месяцев не получал деньги за аренду, а квартирант не соглашался освобождать арендную площадь.

По словам юриста Эстонского юридического бюро Мерике Роозилехт, очень важна роль изучения информации об арендаторе, поскольку даже корректно оформленный договор не гарантирует своевременно поступающие арендные выплаты. «Наш опыт показывает, что большая часть арендаторов-мошенников и раньше поступала так же, и погуглив их имена, можно найти предупреждения от прежних арендодателей.

Разумеется, в идеале отношения арендодателя и арендатора являются доверительными, так как зачастую арендодатель оставляет свое имущество на милость съемщика. Но стоит изучить информацию об арендаторе и убедиться в его платежеспособности, также рекомендуется с ним встретиться и понять, подходит ли вам  этот человек. Если определенные доверительные отношения возникли, необходимо заключить и грамотный договор: во избежание последующих недоразумений», - заявляет Роозилехт.

Как поступить, если арендатор не платит?

Арендодатель может досрочно отказаться от договора аренды в чрезвычайном порядке, если квартирант задержал арендную плату, оплату дополнительных расходов или их значительной части три раза подряд.

По веской причине владелец жилой площади может отказаться в чрезвычайном порядке как от бессрочного, так и от срочного договора аренды. Причина является уважительной, если наймодатель с учетом всех обстоятельств имеет основания предполагать, что наниматель прекратит выполнять условия договора.

В заявлении наймодателя об отказе от договора должны содержаться по крайней мере следующие данные:

1) арендуемый объект;

2) день прекращения действия договора;

3) основание для отказа;

4) в случае отказа от договора аренды жилого помещения - порядок и срок отказа.

Как поступить, если арендатор не согласен освободить площадь?

Если арендатор добровольно не освобождает арендную площадь, арендодатель может потребовать созыва комиссии по аренде в связи с незаконным завладением объекта арендатором или же через суд.

Семь советов сдающему в наем:

1) Договор — обязательно заключать письменно и зафиксировать все соглашения. В договоре необходимо обозначить дату оплаты аренды, периодичность и способ выплаты аренды (наличными, перечислением), а также размер арендной платы.

Если оплата производится наличными, при каждой выплате это необходимо фиксировать обеим сторонам. Если наймодатель запрещает, к примеру, держать домашних животных или курить, это также необходимо зафиксировать в договоре. Арендную площадь надо передать нанимателю на основании акта приема-передачи и в нем необходимо зафиксировать состояние объекта во время передачи и показания соответствующих счетчиков (вода, электричество, газ).

2) Побочные расходы (оплата услуг арендодателя или третьего лица) — помимо оплаты аренды арендатор должен нести расходы, связанные с арендованным объектом (побочные расходы) только в случае, если об этом договорились. Поэтому все побочные расходы, такие, как, например, вода, электричество, газ, отопление и т. д. необходимо описать в договоре в виде соглашения. 

PS! Осуществление выплат в ремонтный фонд квартирного товарищества и платежей по кредиту не обязательно связано непосредственно с использованием арендованной квартиры, и эти расходы не должен нести арендатор: их несет сам арендодатель. Даже если такое соглашение зафиксировано в договоре, оно является ничтожным и у арендатора есть право требовать от арендодателя вернуть ему выплаченное.

3) Сумма залога — арендодатель может требовать залог в размере аренды за три месяца, однако чаще залог бывает равен сумме аренды за один месяц. Арендатор может выплачивать залог в течение трех месяцев равными частями, причем первую часть необходимо заплатить после заключения договора аренды. Сумма залога подлежит возврату после окончания договора в случае, если у арендодателя отсутствуют требования к арендатору. 

4) Длительность договора аренды — срочный или бессрочный. Срочный договор аренды завершается по истечении срока, если от него не отказались в чрезвычайном порядке. О прекращении бессрочного договора аренды обеим сторонам необходимо уведомить заранее, за три месяца.

5) Услуги маклера — при сдаче в аренду жилого или коммерческого помещения можно пользоваться услугами маклера по недвижимости, который, как  предполагается, знает необходимые законы и сможет оформить необходимые документы (договор аренды, акт приема-передачи арендной площади).

6) Изучение информации об арендаторе — выясните, кто вместе с арендатором будет жить на арендной площади и по каким причинам. Изучите информацию об арендаторе и его супруге/сожителе и выясните их имена и личные коды (обязательно сообщите, что желаете изучить информацию о них). Спросите, чем они занимаются и где работают, изучите при необходимости и информацию о предприятиях с их участием, а также сделайте запросы в соответствующие базы данных: Официальные извещения (Ametlikud Teadaanded), Коммерческий регистр (äriregister), Кредитная информация (krediidiinfo), поиск в Google и Facebook.

7) Прекращение действия договора аренды — при возврате взятого внаем объекта наймодатель должен проверить состояние объекта и незамедлительно сообщить нанимателю о недостатках объекта, за который наниматель несет ответственность. Если наймодатель позже обнаружит недостаток объекта, который он при обычном осмотре  обнаружить не смог, он должен незамедлительно сообщить об этом нанимателю. При неуведомлении о недостатке объекта он теряет права, вытекающие из этого недостатка.