Нам написала читательница по имени Ольга. Ее фамилия и адрес недвижимости редакции известны.

«Наша недвижимость находится в волости Ания. В 2012 году соседи построили в четырех метрах от нашей границы сарай. На запрос в волость о законности постройки без проекта и нашего разрешения пришел ответ: это постройка меньше 20 кв. м и для этого не нужно ни проекта, ни нашего разрешения. В нескольких метрах от построенного сарая находился старый сарай, который должен был быть снесен, но почему-то был реставрирован, опять же без нашего ведома и разрешения. Расстояние от этого сарая до нашей границы приблизительно два метра. Ответ волости был опять о постройке площадью менее 20 кв.м.

Недавно, зайдя в строительный регистр, я обнаружила, что оба сарая занесены в этот регистр и габариты их соответственно  31,5 и 40 кв.м.

Также, за сараем, который  находится на расстоянии четырех метров от нашей границы, на этих же четырех метрах сложены деревянные поддоны высотой в пять метров. При этом расстояние до нашего дома - всего восемь метров,  и вся эта красота перед нашими окнами. Из окна комнаты на втором этаже мы видим не лес, а стену из поддонов. Это еще и опасно:  при такой высоте они могут упасть. А между поддонами и стеной сарая сделан навес, под которым ведется производство по распилу этих же поддонов.

«В соответствии с какими законами произошло чудесное перевоплощение сараев, должен ли был быть представлен проект и законно ли занесение этих построек в регистр без наших подписей?» 

Мы обратились в волость, и нам ответили,  что соседи не нарушают закон: они на своей территории могут делать, что хотят.  В соответствии с какими законами произошло чудесное перевоплощение сараев, должен ли был быть представлен проект и законно ли занесение этих построек в регистр без наших подписей? Действительно наши законы настолько однобоки, что все права только у одной стороны?»

Вот такое письмо. Мы обратились за разъяснениями сначала к опытному маклеру по недвижимости, который умеет читать планы и разбирается в границах участков. Для этого мы получили у автора письма кадастровый признак ее участка.

Отвечает лицензированный маклер бюро недвижимости LandLord Ирина Кривенкова:

Работая маклером, я часто сталкиваюсь с так называемыми соседскими правами. Они регулируются Законом о Вещном праве. Посмотрим, что говорит Закон: «Собственник недвижимой вещи имеет право требовать, чтобы на соседней недвижимой вещи не возводилось или не сохранялось сооружение или устройство, относительно которого имеются основания полагать, что оно обусловливает возникновение запрещенного воздействия на его недвижимую вещь. Если сооружение или устройство возведено в соответствии с законом, то право требовать удаления сооружения или  устройства возникает лишь после того, как запрещенное воздействие имело место в действительности».

Если рассмотреть участок Ольги и участок ее соседей в разных регистрах, то вырисовывается такая картина. Дома построены в 80-х годах, скорее всего и тот самый сарай, который требовал сноса, построен в те же годы или даже раньше. 

В те времена были в ходу совсем другие законы, другие требования к постройкам. Поэтому все построено так, как построено. Соседи не могут требовать снести старый сарай, если он реновирован.

В те времена были в ходу совсем другие законы, другие требования к постройкам. Поэтому все построено так, как построено. Соседи не могут требовать снести старый сарай, если он реновирован и не представляет угрозы общественному порядку, а также не обвало- и не пожароопасен.

Волость Ания своей общей планировкой разрешает строить на участке жилой дом и до четырех вспомогательных строений. Второй сарай, как удалось выяснить - это тот, который в четырех с половиной метрах от границы участков, построен в 2012 по письменному разрешению волости. Участки большие, примерно около гектара, находятся в природоохранной зоне, где попало строить нельзя. Согласие соседей на постройку не требуется. Почему сосед поставил свой сарай именно там, нам неизвестно. Почему не отодвинул его на полметра вглубь участка? Наверное, какая-то своя собственная логика у него была.

Комментарий маклера подкрепляет конкретными рекомендациями опытный юрист, руководитель юридического бюро Invictus Юри  Асари.

Закон более не устанавливает конкретных норм в отношении того, на каком расстоянии от границы участка или соседского строения можно возводить постройки. Сейчас решение подобного рода вопросов в большой степени делегировано местным органом самоуправления. Но и они имеют право подобных норм не устанавливать.

Если площадь строений на самом деле более 20 м2, то наличие проекта необходимо. На основании статьи 5 Закона о пожарной безопасности, местное самоуправление может выдать разрешение на строительство или его использование, если проект согласован со Спасательным департаментом и выполнены все требования пожарной безопасности. Обязанности по их обеспечению приведены в статье 3 указанного закона.

На основании статьи 11 Строительного кодекса, требования, предъявляемые к строению на протяжении всего его жизненного цикла эксплуатации должны учитывать цели использования, в том числе они должны учитывать механическую устойчивость и пожарную безопасность.

Очевидно, в сложившейся ситуации разумно обратиться в Спасательный департамент с предложением провести проверку пожарной безопасности. Если нарушения будут обнаружены и будут иметь устойчивый характер, Спасательный департамент сделает виновнику предписание. Так же можно обратиться в органы местного самоуправления с требованием проведения проверки законности возведения построек и в случае нарушения закона - их сноса.

Если читательница получит отказ, ей придется обращаться в административный суд. Обращаю внимания на то, что надо следить за соблюдением сроков подачи жалобы и правильно оформить все документы. Ну и, конечно, нельзя пренебрегать помощью юриста.

Если были нарушены права соседства, то есть сосед не нарушал требований установки строений, но они ухудшили вид из окна, близко к границе участка ведется шумная производственная деятельность,  обращаться надо в гражданский суд.

В заключение – практический совет маклера Ирины Кривенковой: «Можно посочувствовать людям, соседи которых держат на своем участке или даже в квартире  десяток котов, или у соседей двор завален металлоломом, или они любят громкую музыку, или сами лихо поют под баян летними вечерами. Или, как в нашем случае, сарай с поддонами портит вид из окна. Вызывайте пожарного инспектора, пусть проверит, все ли у соседа в порядке с точки зрения пожарной безопасности. Если у инспектора не будет нареканий, сажайте на границе туи или елки, они быстро растут. Закрывайте вид на  помойку, создавайте  красоту сами!»