Новый закон не поможет избавиться от арендаторов-клещей

Поправки к закону должны вступить в силу в январе 2021 года. Фото: Toomas Huik

Более чем 20-летний план Министерства юстиции - навести порядок в арендных отношениях - не решит проблемы арендаторов-клещей, хотя во многом именно для этого и начали изменять арендные регуляции, пишет Postimees.

По оценке представителей Эстонского центрального союза собственников, изменение положений арендного законодательства оживит рынок аренды, хотя не будет заниматься проблемами арендаторов-клещей, исходя из которых в 2013 году необходимость менять соответствующие законы вообще попала в повестку дня.

«Если после завершения или расторжения договора арендатор не покидает жилое помещение, то решать проблему придется по-прежнему: в ходе долгого судебного разбирательства»,  - сказал председатель союза Прийду Пярна.

По его словам, собственники и арендодатели ждут, чтобы законопроект решил и эту ограничивающую рынок аренды проблему и предоставил возможность освобождения от зловредного арендатора без привлечения судебного исполнителя. В судах можно было бы ввести упрощенное особое производство, определить сроки его ведения или сделать решение арендной комиссии самоуправлений о выселении обязательным для немедленного исполнения.

Ограниченные возможности

«В этом смысле законопроект даже еще больше ограничивает права собственников. А именно, купивший квартиру человек уже не имеет прежнего права расторгнуть арендный договор, если эта квартира нужна для проживания ему самому», - сказал руководитель Союза собственников.

То же сказано и в законопроекте, составленном в Министерстве юстиции: в Эстонии жилые помещения главным образом арендуют частные и мелкие инвесторы, которые меньше защищены от рисков и с большей долей вероятности могут в какое-то время нуждаться в арендной площади.

Что меняется?

• Узаконивается возможность введения договорного штрафа в случае нарушения нефинансовой обязанности, например, если арендатор вопреки желанию собственника берет животное или курит в квартире.
• Стороны могут договориться о ставках пени больше тех, что установлены законом.
• Допускается перекладывать на плечи арендатора расходы на улучшение всего здания (например, ремонтный фонд).
• Также можно договориться о том, что арендатор обязан устранить связанную с использованием помещения амортизацию или покрыть связанные с ней расходы.
• Возникнет возможность требовать больший, чем сейчас, залог, предельная ставка которого связывается с одной месячной средней зарплатой.
• В случае ограниченного временем договора разъясняются основания для одностороннего повышения арендной платы. Если увеличенная плана неприемлема, арендатор может расторгнуть договор, а повышение платы исключается до окончания срока действия договора.

Поскольку эстонский рынок аренды по сравнению с другими европейскими странами очень маленький и его характеризует большое количество арендаторов-частных лиц и маленькая роль институциональных инвесторов, государство хотело бы отдавать большее предпочтение профессиональным арендодателям жилых помещений и рынку с долгосрочными, заслуживающими доверия арендаторами, а также созданию жилого фонда хорошего качества.

Недавно Trigon Capital построил арендный дом Сяэзе в Мустамяэ, по словам руководителя проекта которого Райна Коорта, сейчас законы весьма выгодны для арендатора, поэтому изменения должны оживить рынок аренды.

В то же время, Коорт придерживается одного с Прийду Пярна мнения о том, что у арендодателя должно быть больше возможностей для избавления от арендаторов-клещей: «Сейчас выселение должника из квартиры – это длинный и требующий времени процесс, которым никто не хочет заниматься. Последствием чаще всего являются квартира в более плохом состоянии и неоплаченная аренда».

Просроченные счета

По его словам, уверенность застройщикам арендных домов прибавляет поправка, позволяющая расторгнуть договор из-за задержки по платежам, которая гарантирует, что в случае несвоевременной оплаты счетов договор можно расторгнуть и избежать большего финансового ущерба.

В новом арендном доме вступление закона в силу больших изменений в арендных отношениях не принесет, поскольку предприятие старается формулировать все пункты договора как можно более четко: «Кроме того, мы очень избирательно относимся к своим арендаторам, то есть проводится серьезная фоновая проверка, благодаря которой мы пытаемся исключить арендаторов-клещей».