Безумные американские горки: рынок недвижимости Эстонии сейчас и 20 лет назад

Фото: Shutterstock

Ясное дело, что за последние 20 лет цены на недвижимость менялись туда-сюда, и хотя вскоре рост цен может наконец замедлить свой ход и даже притормозить, окончательное снижение цен предсказать трудно, пишет Kodustiil.

По словам аналитика Uus Maa Игоря Хабала, первое десятилетие было особенно бурным - в 2005 и 2006 годах число сделок с квартирами составляло 27 000 и 28 000 в год - в текущем десятилетии такого объема достигнуть не удалось.

«Затем случился 2009 год, когда по всей Эстонии было подписано всего около 10 500 сделок купли-продажи квартир, то есть их количество уменьшилось почти в три раза, а цена сделок снизилась вдвое - упала с 1200 до 600 евро за квадратный метр», - сказал Хабал.

С 2000-го по 2010 год

По словам Хабала, Земельный департамент ведет свою статистику с 2003 года. В то время медианная цена сделок с квартирами в Эстонии составляла 422 евро за квадратный метр, а в Таллинне - 575 евро за квадратный метр. Однако в последующие годы мы наблюдали головокружительный рост цен: за два года они выросли почти втрое. К 2007 году цена квадратного метра достигла 1186 евро, а в Таллинне - 1554 евро.

Долговой кризис 2009 года, по словам Хабала, поразил и наш рынок недвижимости: в 2009 году цены рухнули практически до уровня самого начала 2000-х. В Таллинне цена квадратного метра упала до 779 евро, в остальной части Эстонии - до 600 евро. «В некоторых регионах уровень цен после падения до сих пор не восстановился, и контраст между различными регионами Эстонии за последнее десятилетие только усилился», - сказал Хабал.

Маклер Arco Vara Хилье Ийе знает, что экономический кризис 2009 года серьезно повлиял на сектор недвижимости. «Во время бума люди покупали недвижимость по завышенным ценам и в основном с помощью банковских кредитов, затем цены рухнули, и кредитоспособность людей значительно снизилась. Между тем, в 2011 году Эстония перешла на евро», - вспомнила Ийе.

По словам Ийе, кризис также сделал свое черное дело, практически разорив малых инвесторов, которые тоже повесили себе на шею банковские кредиты. Не сумев оценить риски, они едва сводили концы с концами или вообще прекратили свою деятельность. 

«Многие мелкие застройщики обанкротились и потеряли свое личное имущество, которое было передано банкам в качестве дополнительного залога: стоимость их проектов упала настолько низко, что вырученных от их реализации средств оказалось недостаточно для погашения кредита», - объяснила Ийе.

С 2010-го по 2020 год

По словам Хабала, 2010 год - время восстановления рынка. «Экономика развивалась, заработные платы росли, но на восстановление доверия потребителей потребовалось больше всего времени. В течение последнего десятилетия на количество и стоимость сделок больше всего влиял рынок новых квартир", - отметил Хабал. 

«В отсутствие альтернатив весь рынок в определенном регионе зависит от вторичного жилья, но именно новые разработки стали топливом для двигателя на рынке недвижимости и привели к тому, что в некоторых регионах цены и количество сделок стали расти, а в других продолжался застой», - объяснил Хабал.

В Таллинне доля сделок с новыми квартирами в 2015 году увеличилась более чем на 20 процентов, а в последние годы - примерно на 33 процента. Если в 2010 году медианная цена сделок с квартирами в Таллинне оставалась на уровне 825 евро за квадратный метр, то в 2016 году цена поднялась до уровня бума.

«В конце этого десятилетия продавцы в Таллинне будут заигрывать с покупателями, предлагая купить квартиры по цене 2000 евро за квадратный метр, которая, вероятно, в ближайшие годы все-таки уменьшится», - признал Хабал.