Как убедиться, что перед вами порядочный арендатор, а не очередной расчленитель

Парк и карьер Паэ. Фото: Andres Haabu

Преступление, совершенное в столичном районе Ласнамяэ, когда квартиросъемщик в ходе ссоры убил хозяйку квартиры, а труп расчленил и по частям утопил в пруду Паэ, вызвало большой резонанс. Убийца предстал перед судом и сознался в содеянном. Он получит заслуженное наказание, но собственники квартир, желающие получать доход от сдачи жилья внаем, забеспокоились: как не оказаться в роли жертвы, как распознать, каков на самом деле вежливый и обходительный человек, пришедший по объявлению? 

Rus.Postimees решил разобраться в проблеме. Оказалось, что не все так просто, как может показаться. Прежде всего, выяснилось, что наиболее уязвима в данном контексте та часть собственников, которые ищут нанимателя сами, без посредников. Чаще всего им не хватает опыта и юридических знаний, а также порой они материально очень зависят от дохода, который им приносит сдача квартиры внаем, и готовы сдать ее любому претенденту, лишь бы квартира не оставалась пустой, ведь тогда они не получают прибыли, а даже уходят в минус, так как им приходится оплачивать и счета.

Проверка на пороге

Юлия Ферман, руководитель таллиннского отдела жилых площадей бюро недвижимости Ober-Haus, предостерегает таких квартировладельцев: не стоит рисковать и искать нанимателей самостоятельно! «Маклер в ходе обычной проверки выявил бы криминальное прошлое клиента, и, скорее всего, хозяйка отказалась бы от такого арендатора, - говорит специалист. - На протяжении своей девятилетней практики я неоднократно выявляла очень интересные факты биографий будущих нанимателей, которые при личной встрече казались приятными и спокойными людьми. Пожалуйста, будьте бдительны и обращайтесь за помощью к профессионалам!»

С ней согласна Тамара Уусталу, маклер бюро недвижимости Aviso со стажем работы более двадцати лет: «За границей, например, в Великобритании, существуют специальные фирмы, в которые можно обратиться для проверки благонадежности потенциального нанимателя. Мы же проверяем каждого клиента самостоятельно, используя только официальные источники, например Riigiteataja, Krediidiinfo».

«В качестве источников информации мы также используем базы данных должников Krediidiinfo и Maksehäireregister, - подтвердила Юлия Ферман, - а также Регистр наказаний. Кстати, Facebook и другие социальные сети тоже многое могут рассказать о человеке. Опытные маклеры используют и собственные источники».

Бывает, что клиент внешне производит очень хорошее впечатление, но простая проверка в Google может удивить совершенно открытой информацией, например, о том, что он неоднократно штрафовался за езду в пьяном виде или же фигурировал в криминальной сводке о драке. Это должно насторожить собственника.

Разрешите узнать вашу фамилию

«Проверка личных данных осуществляется только с разрешения потенциального арендатора, - уточняет Ферман. - Для первичной проверки клиент сообщает имя, фамилию и личный код. Если он не согласен представить свои данные, чаще всего это плохой знак, и с таким арендатором вообще не стоит связываться».

Это подтверждает и советник по связям с общественностью Инспекции по защите данных Сигне Хейберг: «Вообще говоря, в отношениях нанимателя и наймодателя случаются различные ситуации. Для обработки персональных данных всегда должна существовать правовая основа, и всегда следует уточнять цель, для достижения которой используются персональные данные, и, конечно же, лицо, данные которого используются, также должно знать о вашей цели.

Предположим, что цель наймодателя - получить гарантию платежеспособности клиента, и он хочет знать, где и кем работает наниматель. Для этого собственник жилья должен объяснить своему квартиросъемщику, зачем ему нужна эта информация, но и сам обязан выяснить, есть ли у него правовое основание для получения информации о личных данных.

Если персональными данными интересуется маклер по недвижимости, он также до обработки персональных данных должен уточнить, зачем ему нужны эти данные, и подвести под свое желание соответствующую правовую основу, указанную в статье шестой Общего регламента защиты данных. Например, правовым основанием может быть согласие лица, законный интерес или предварительные данные для составления договора».

Преступление и наказание

Известно, что Николай Кузнецов, убивший в Ласнамяэ свою квартирную хозяйку и расчленивший ее труп, ранее неоднократно привлекался к ответственности в уголовном порядке, в том числе и за убийство. К сожалению, погибшая не приняла меры, чтобы узнать о прошлом своего квартиранта. Хотя, кто теперь может знать, возможно, она считала, что Кузнецов встал на путь исправления…

Уголовное прошлое каждого жителя Эстонии или его отсутствие содержится в Регистре наказаний, и информация об этом открыта, однако, погашенные судимости из Регистра удаляются. Сколько времени содержатся в нем данные о совершенных тяжких преступлениях, что может и должно предостеречь наймодателей от опрометчивых решений о сдаче внаем своей квартиры?

Комментарий Марии-Элизы Туулик, представителя Министерства юстиции по прессе

Действительно, в Регистре наказаний можно увидеть данные только действующих приговоров. Данные о наказаниях удаляются из Регистра в различное время. Чем тяжелее наказание, тем дольше информация будет общедоступной до ее архивирования.

Данные о наказаниях удаляются из Регистра и переносятся в архив, если:

1) прошел год с момента уплаты наложенного за проступок штрафа, ареста, выполненных общественных работ или лишения права на вождение в качестве основного наказания;

2) прошло три года с момента исполнения решения о наложении финансового взыскания за совершение уголовного преступления;

3) прошло три года с момента истечения испытательного срока, если наказанный был освобожден из-под временного задержания или от денежного наказания;

4) прошло три года с выполнения общественных работ;

5) с момента отбытия наказания в виде лишения свободы на срок менее пяти лет прошло пять лет;

6) с момента отбытия наказания в виде лишения свободы на срок от пяти до двадцати лет прошло десять лет;

7) с момента отбытия наказания в виде лишения свободы на срок более двадцати лет прошло пятнадцать лет.

«В случае, если данные были удалены из регистра и перенесены в архив, они имеют юридическую силу только в исключительных случаях, предусмотренных законом. Маклерам по недвижимости закон такого права не дает, и погашенные наказания с истекшим сроком действия они увидеть не могут, так как смысл этого заключается в том, что человек, отбыв наказание, имеет право начать все сначала, чтобы двигаться по жизни вперед, стать законопослушным, иметь возможность найти работу, а также жилье», - подытожила Мария-Элиза Туулик.

Но судя по длительным срокам сохранения открытой информации даже в случае тяжкого преступления, обнаружить след давнего криминального прошлого клиента не составляет труда. При этом степень открытости действий маклера такова, что имеющий судимость квартирант легко узнает, кто именно и когда интересовался его биографией, что, согласитесь, делает ситуацию рискованной и с этой стороны.

Доверяй, но проверяй

Сомнения могут возникать и на интуитивном уровне, но опытного маклера интуиция, как правило, не подводит, в отличие от доверчивых собственников жилья. Маклер может заподозить неладное даже в ходе простой беседы на бытовые темы. «Иногда при обычном разговоре могут всплыть детали, на которых стоить заострить внимание. Например, ощущение недоговоренности, уход от ответов на прямые вопросы. Спросите потенциального нанимателя, где он жил до сих пор, почему съехал с предыдущей квартиры. Поинтересуйтесь, предварительно извинившись, почему у человека среднего возраста нет своего жилья», - советует Тамара Уусталу.

Обычный клиент, не имеющий двойного дна, спокойно расскажет, что, например, развелся и оставил квартиру семье, или приехал на работу из другого города и не хочет проезжать два раза в день по сто километров.

«Если в нашей стране было бы принято предоставлять рекомендации от предыдущих наймодателей, это было бы хорошим подспорьем и гарантией», - считает Уусталу.

«К сожалению, многие хозяева квартир не то что данные проверить, договор заключить не удосуживаются. Такое встречается повсеместно, а когда с арендатором возникают проблемы, решить их порой, не имея юридически грамотно составленного договора, порой очень сложно. Печально когда маклер проделал всю эту работу, а арендодатель закрывает глаза на наш анализ рисков, лишь бы сдать объект побыстрее», - рассуждает Юлия Ферман.

К счастью, чаще всего на квартиру есть несколько претендентов, и на основе представленной маклерами информации собственник недвижимости выбирает наиболее подходящего кандидата. «Что касается собственников квартир, - говорит Юлия Ферман, - то их мы проверяем по Крепостной книге. Там можно узнать, кто является истинным собственником квартиры и есть ли у него право ее сдавать. Обычно наши клиенты - люди, с которыми мы работаем на постоянной основе многие годы».

Для справки

Информацию в официальных регистрах о любом человеке, зная его личный код, имя и фамилию, можно получить самостоятельно как в Регистре наказаний, так и на сайте Официальных объявлений.