Невеселый прогноз: как в ближайшее время в Эстонии изменится рынок недвижимости

Многоквартирный дом. Снимок иллюстративный.

ФОТО: Arvo Meeks

Глобальный кризис затрагивает почти все сферы жизни. Логично, что сектор недвижимости также может пострадать. Но точных цифр не сможет сегодня назвать ни одна гадалка, размышляет член правления Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман. 

В Pindi Kinnisvara нет оракулов, которые для ответа на этот вопрос смотрят на хрустальный шар, но мы можем дать приблизительное описание того, как «ледниковый период» повлияет на сектор недвижимости.

Квартиры с Airbnb - местным съемщикам!

На местный рынок съемных квартир добавятся квартиры для краткосрочной аренды. Месяц назад в Эстонии насчитывалось около 2000 свободных съемных квартир, предназначенных для долгосрочного найма. Согласно статистике, составленной EAS, по данным конца прошлого года, через Airbnb туристы арендовали около 4400 квартир. Совершенно ясно, пока страна закрыта для иностранцев, эти квартиры будут снимать местные жители, и не на несколько дней, а на длительный срок. Для восстановления туристических потоков понадобится еще много времени, так как многие люди остались без работы, и восстановление их покупательной способности не произойдет сразу же после победы над пандемией. 

Конечно, сразу предлагать все 4400 квартир не будут, так как собственники жилья, не обремененные кредитами, будут ждать восстановления туризма гораздо менее напряженно. Но если на рынок долгосрочного найма выйдет хотя бы половина квартир из Arbnb, борьба за каждого арендатора резко возрастает. Процесс уже начался, сейчас сдают внаем около 2400 квартир вместо 2000.

Наймодатели, полюбите своих жильцов!

Как следствие, наймодателям рекомендуется быстро адаптироваться к новому уровню цен, поскольку наниматели могут резко оказаться неплатежеспособными. Советую наймодателям самим связываться со своими квартирантами и активно с ними общаться, чтобы избежать неприятной ситуации, когда жилец уже принял решение освободить вашу квартиру. Падение цен на аренду, вероятно, будет временным, потому что, по крайней мере, опыт предыдущих кризисов показал, что чем меньше сделок купли-продажи, тем больше квартир сдается внаем: люди боятся падения цен на рынке и опасаются в такие смутные времена брать ипотечный кредит - считается, что жить в съемной квартире надежнее.

Продавец больше не король

Как сказано выше, количество сделок купли-продажи жилья уменьшается. Никто не знает, насколько интенсивно будет идти этот процесс. Следовательно, также трудно предсказать, каковы будут цены: это зависит от соотношения спроса и предложения. Резко уменьшилось количество ходатайств о жилищных кредитах. Во времена всех экономических кризисов работала простая логика: останутся те покупатели, кому покупка на самом деле необходима, и исчезнут те, кто просто хотел купить. Сделки, конечно, будут заключаться, но их количество зависит не только от доверия людей и их покупательной способности, но и от кредитной политики банков. В целом, только в эстонских домохозяйствах свободные денежные средства составляют почти 8,2 млрд евро. В то же время нельзя забывать, что в конце прошлого года более 20% населения жили в условиях относительной бедности, и ожидается, что это число увеличится. Разрыв между богатыми и бедными также увеличивается, так как хорошо капитализированные люди делают свои агрессивные инвестиции за счет бед и забот других.

В любом случае, до этого ориентированный на продавцов рынок стал поглядывать в сторону покупателя, и продавцы, которые годами диктовали цены, должны пересмотреть линию своего поведения. 

Вместе преодолеем

Коммерческие банки играют огромную роль в усилении вышеуказанных процессов или контроле над ними. На данный момент общество достаточно объединено, потому что возникла паника из-за вируса, который косит как богатых, так и бедных.

В отличие от предыдущего кризиса, банки с пониманием относятся к проблемам купивших квартиры в кредит. К сожалению, есть одно «но». Что делать после эпидемии? Лично я боюсь, что после того, как беспокойство о себе и близких нам людях стихнет, мы вновь начнем жить по законам капиталистического общества, что в упрощенном смысле означает, что человек человеку - волк.

В игру вступает государство

EКRE в составе сегодняшнего правительства либо любят, либо ненавидят, но за одно их стоит уважать - за радикализм. В трудные времена руководству государства нужна твердая рука и решительность, в чем сегодняшнее коалиционное правительство, похоже, еще не преуспело. Если планы раздачи пакетов государственной помощи и гарантий сохранятся, рынки могут избежать кровопролития, но для этого потребуются очень сильные долгосрочные меры по контролю над агрессивными инвесторами. Так что место для маневра еще есть, поскольку меры по оказанию помощи до сих пор были довольно избирательными.

Торговые центры не понимают

Коммерческие активы находятся в гораздо более сложном состоянии. Гостиницы, рестораны, туристические агентства, различные продуктовые магазины, предприятия по обслуживанию и так далее уже закрыли свои двери, что осложняет положение собственников недвижимости, прибыль от которой падает. К сожалению, если государство собирается помогать людям, то крайне маловероятно, что предприятиям, находящимся в затруднительном положении, владельцам крупных офисных зданий или торговых центров, также будет протянута щедрая рука помощи. Эта рука протянута, но отсрочка налогов не достаточно эффективная мера помощи для компаний с почти нулевым оборотом. С прагматической точки зрения, конечно, можно спросить, является ли главным приоритетом государства вытаскивать из болота каждого предпринимателя? Очевидно, что в ближайшие месяцы мы увидим значительное изменение роли коммерческой недвижимости. Единственное, что можно сделать для владельцев коммерческой недвижимости - дать ту же рекомендацию, что и наймодателям - идите на компромисс и общайтесь с вашими арендаторами, узнайте об их возможностях. К сожалению, крупные торговые центры этого еще не сделали.  

Не обошлось и без положительных аспектов: предприниматели переходят на электронную торговлю, люди к этому привыкают, а вынужденная работа из дома становится все более распространенным явлением. По мере улучшения экономической ситуации может случиться так, что некоторые секторы адаптируются к новым условиям настолько успешно, что им потребуется лишь небольшое представительство, а не огромные офисные или торговые помещения.

В заключение следует отметить, что сектор недвижимости, безусловно, пострадает, как и остальная экономика, но масштабы спада все еще очень трудно оценить. Готовясь к худшему, надейтесь на лучшее! Это звучит почти как проповедь, но, как и борьба с вирусом, будущее сектора недвижимости зависит прежде всего от нашей солидарности. Пока люди не моют руки, ходят на работу больными и продолжают собираться большими группами, тем больше распространяется вирус. Пока предприниматели и владельцы недвижимости не будут готовы ослабить напряженные отношения, проблемы в сфере недвижимости не просто сохранятся, но могут стать еще более острыми.

НАВЕРХ