Нужно ли платить за аренду помещения, если фирму пришлось закрыть из-за чрезвычайного положения?

Закрытый торговый центр. Фото: Margus Ansu

По решению руководителя чрезвычайного положения закрыты многие магазины, все тренажерные залы, кинотеатры, театры и многие другие учреждения, которые часто работают на арендных площадях. Кроме того, арендная плата может стать непосильной ношей для тех предпринимателей, бизнес которых хоть и не закрыт в обязательном порядке, но количество клиентов из-за введенных ограничений значительно сократилось.

Адвокат Кати Пино. Фото: Адвокатское бюро Hedman Partners

По словам адвоката из адвокатского бюро Hedman Partners Кати Пино, даже оставшийся без всего оборота предприниматель не может отказаться от оплаты аренды из-за чрезвычайного положения, поскольку это не освобождает от обязанности платить за аренду.

«В связи с чрезвычайным положением действительно возникает вопрос, можно ли считать закрытие торговой площади или учреждения досуга непреодолимой силой, которая освобождает от обязанности платить за аренду? Действующая судебная практика говорит, что в случае финансовых обязательство нельзя опираться на непреодолимую силу, и у предпринимателей всегда должны иметься средства для выполнения обязательств», - объяснила Пино.

По словам адвоката, говорить о непреодолимой силе в случае финансовых обязательств можно, если для оплаты имеются препятствия: например, не работают банковские услуги или возник общереспубликанский сбой интернет-связи, что препятствует осуществлению банковских переводов.

И хотя полностью освободиться от обязанности оплачивать аренду невозможно, арендатор может потребовать снижения размеров платы: «По закону снизить размер арендной платы можно в ситуации, если арендной площадью нельзя пользоваться с предусмотренными целями. Если речь идет, например, о торговых площадях, то основной целью договора является торговля. Поскольку из-за чрезвычайного положения находящиеся в торговых центрах магазины закрыты, то нет возможности использовать арендованные площади по назначению».

В случае, если арендованными площадями нельзя пользоваться по назначению, это может привести сокращение аренды до нуля.

В то же время, по словам Пино, нужно помнить, что в случае многих видов коммерческой деятельности арендные площади являются еще и складскими помещениями или помещениями, предназначенными для использования работниками, которые в нынешней ситуации можно в какой-то степени использовать по назначению: «Таким образом, в объемах, в которых коммерческую площадь можно использовать по назначению, кроме аренды нужно оплачивать и сопутствующие расходы, если об этом договорено».

Кроме того, арендатор может потребовать изменения арендного договора: «Арендная ценность многих коммерческих площадей сейчас снизилась, поскольку их больше нельзя использовать или вообще, или в значительной степени. Поэтому, в зависимости от конкретных обстоятельств, у арендатора может возникнуть право потребовать изменение договора». В то же время, по ее словам, нужно учесть, что изменение договора – это более сложный процесс, который требует доказательства больших обстоятельств, чем выставление требования о снижении стоимости аренды.

Когда арендатор имеет право требовать изменения договора:

• при заключении договора арендатор не мог предположить, что обстоятельства изменятся;
• арендатор не мог повлиять на изменение обстоятельств;
• арендатор не выдержит риска изменения обстоятельств;
• арендатор не знал обстоятельств изменений при заключении договора или заключил его в значительно иных условиях.

Подводя итоги, можно сказать, что во многих случаях полный отказ от оплаты аренды в нынешний момент, вероятнее всего, необоснован. В интересах долгосрочных арендных отношений и сохранения коммерческой деятельности арендатору и арендодателю нужно начать переговоры, соответственно, или для снижения размера арендной платы, или для изменения договора.