Как разумнее и выгоднее поступить во время кризиса с «лишней» недвижимостью, если она стала бременем

Многоквартирный дом. Фото: Claire Peinar / Postimees

Как считают специалисты по недвижимости, рынок купли-продажи и аренды никуда не делся, не замер и не рухнул. Он всего лишь видоизменился, причем это произошло в первые же недели кризиса. Проходят виртуальные показы объектов, и уже состоялась первая бесконтактная сделка купли-продажи. Но вопросов все равно возникает много. Вопрос налогообложения сделок купли-продажи недвижимости, например, вечен, как само налогообложение.

В редакцию пришло письмо читателя, который просит помочь разобраться, каким образом ему продать принадлежащую ему квартиру, в которой он не живет: «Продается квартира, которую мама много лет назад переписала на меня, но продолжает в ней жить. Я живу и зарегистрирован в другой квартире с семьей, даю маме деньги на оплату коммунальных, но оплачивает она со своего счета. По поводу налогов я читал, но не понял: если их захотят, то со всей суммы продажи или с прибыли? И как понять, как определяется прибыль, если квартира покупалась в советское время?» 

Подарена или продана?

«Если мы говорим о продаже квартиры, закон предлагает льготу по подоходному налогу только в двух случаях. Первый, когда квартира была приватизирована сегодняшним собственником или куплена как кооперативная в советское время.  Второй вариант: когда собственник живет в этой квартире, то есть это его место жительства, - объясняет аттестованный маклер бюро недвижимости LandLord Ирина Кривенкова. - Чтобы ответить читателю более точно, нужно знать, каким образом на его имя «переписана» квартира: подарена или продана. Раз мать читателя живет в квартире, то предположим, что все же была оформлена дарственная. Такой вариант встречается довольно часто. Если квартира подарена, то есть досталась даром, это означает, что стоимость ее приобретения равна нулю».  

Доход – это разница между суммами приобретения и продажи. Например, квартира куплена десять лет назад за 40 тысяч евро, а сейчас продается за 50 тысяч. Доход с продажи - 10 тысяч евро, с которого и платится налог. Следовательно, доходом в случае дарения будет считаться полная сумма продажи за вычетом некоторых возможных расходов. «Например, можно вычесть нотариальную плату, плату за услуги маклера. Можно вычесть расходы на ремонт, если ремонт делала по договору фирма и в договоре обозначена сумма работ и материалов. Если вы делали ремонт своими руками, вычесть расходы на ремонт не получится: чеки из строительных магазинов не годятся», - уточняет Ирина Кривенкова. 

Если собственник квартиры получил ее по дарственной, то совсем неважно, когда она была куплена, ведь речь идет только о налогах нынешнего собственника, а не предыдущего. Поэтому при продаже может быть использована только одна налоговая льгота - по месту жительства, причем льготу по месту жительства можно использовать один раз в два года. «Судя по письму, такой льготой его автор воспользоваться не может, так что придется заплатить налог со всей стоимости квартиры», - говорит специалист.

Продавать или сдавать?

По поводу налогов любой собственник недвижимости может проконсультироваться в юридическом бюро или в фирме по недвижимости. Представляет важность и другой аспект, становящийся все более актуальным: продавать или нет.

В связи с коронакризисом многие остались без источников к существованию. Особенно это касается представителей мелкого бизнеса. Поэтому спасательным кругом может оказаться «лишняя» квартира, то есть такая, которая сейчас сдается в аренду или просто пустует. Что делать? Цены могут снизиться, а вдруг вообще произойдет крах рынков? Такие вопросы обуревают собственников квартир, не очень сведущих в рыночных отношениях.

Член правления Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман уверен, что решение данного вопроса зависит не от ситуации на рынке недвижимости, а от конкретного собственника. «Если благосостояние семьи ухудшилось, ведь тридцатипроцентное снижение зарплат коснулось многих, а некоторые вообще оказались в еще более сложном материальном положении, то сдача квартиры внаем может принести семье дополнительные средства к существованию, компенсируя потери», - сказал он.

«Не стоит без большой необходимости выставлять квартиру на продажу. Но если вы уже сделали это, будьте готовы к тому, что с вами будут торговаться и придется уступить несколько тысяч евро, - предупреждает Сооман. – Не надо спешить продавать! И не надо бояться большого падения цен на недвижимость. Если цены будут уменьшаться, то достаточно плавно и, по сравнению с общей стоимостью объекта, не катастрофически. Так что лучше использовать квартиру, в которой вы не живете, как источник постоянного дохода».

Освобождение от налога при продаже места жительства

Подоходным налогом не облагается прибыль, полученная от отчуждения жилого помещения, которое до отчуждения налогоплательщик использовал в качестве своего места жительства (пункт 1 части 5 статьи 15 Закона о подоходном налоге (ЗоПН)). Для применения налогового освобождения закон устанавливает дополнительное условие: налоговое освобождение применяется только в отношении одной сделки в течение двух лет (часть 6 статьи 15 ЗоПН).

В данном случае облагается налогом прибыль, полученная от отчуждения имущества (разница между ценой продажи и стоимостью приобретения). Из прибыли от продажи недвижимости могут быть вычтены расходы, непосредственно связанные с продажей (услуги нотариуса, маклера, государственные пошлины, расходы в связи с оценкой недвижимости и т. п.).

В качестве стоимости приобретения учитываются фактически уплаченные суммы при приобретении недвижимости, ее пополнении и улучшении. В качестве стоимости приобретения не учитываются расходы, понесенные другим лицом, или расходы, понесенные за другое лицо. Приобретение недвижимости подтверждает запись в крепостной книге. У недвижимости, полученной в качестве подарка, нет стоимости приобретения.

Источник: Налогово-таможенный департамент.