Эксперт: какие факторы учитываются при определении рыночной стоимости дома

Что учитывается при оценке дома? Фото: Marko Saarm

Чтобы определить точную рыночную стоимость дома, необходимо выполнить несколько обязательных действий и тщательно проанализировать как факты, так и имеющиеся документы, пишет Kodustiil.  

Как сказала Яаника-Джейн Тынурист, аттестованный профессиональный оценщик Lahe Kinnisvara, оценка частного дома обычно занимает два-три дня. Так что же учитывается при оценке дома?

1. Местоположение - фактор, который нельзя изменить

По словам Тынурист, недвижимость, расположенная ближе к торговым центрам и пунктам обслуживания, а также в районах с развитой инфраструктурой, ценится больше. Шумовой фон, конфиденциальность, доступность, репутация района и близость моря или воды также важны.

Шум

В промышленных зонах и вдоль дорог с интенсивным движением уровень загрязнения и шума обычно выше среднего, и поэтому, по мнению Тынурист, отдельно стоящие дома в подобных местах менее ценны, чем, например, частные дома во внутренних кварталах.

Подъезд

Важно иметь к собственности доступ в виде съезда с дороги общего пользования. Отсутствие доступа с дороги общего пользования или отсутствие дорожного сервитута негативно влияют на рыночную стоимость объекта. Для использования частной дороги, которая не предоставлена ​​в общее пользование, требуется получить права пользования. Владелец частной дороги также имеет право взимать за использование своей дороги плату. Если доступ к недвижимости осуществляется с частной дороги или нет права использовать подъездную дорогу, указанную в регистре, могут возникнуть трудности с получением кредита.

Репутация

Оценщик отмечает, что стоимость отдельно стоящего дома также снижается из-за плохой репутации района. Плохая репутация может быть вызвана большим количеством преступлений, обилием заброшенных и плохо обслуживаемых домов, а также отсутствием инфраструктуры или неприкосновенности частной жизни. Факторы репутации включают, например, безопасную, экологическую или историческую среду, а также хороший уровень жизни людей в этом районе.

2. Тип и состояние дома

Новые и отремонтированные здания более ценны, также важны строительные материалы, состояние, энергоэффективность и архитектура. Здания с каменными конструкциями более ценны.

3. Состояние внутренней отделки и стационарной или встроенной кухонной мебели.

Здания с лучшей внутренней отделкой более ценны, и на цену также влияет наличие качественной и ценной встроенной мебели и стационарных шкафов. По словам Тынурист, отдельно стоящая мебель не учитывается при оценке по двум причинам. Во-первых, банки не финансируют покупку мебели с помощью жилищного кредита, а во-вторых, очень сложно оценить стоимость мебели во всех комнатах частного дома.

4. Закрытая нетто-площадь отдельно стоящего дома

Дома большой площади обычно находятся в более высоком ценовом диапазоне, и планировка и функциональность здания также важны. В то же время спрос на частные дома площадью около 100-200 квадратных метров выше, чем на дома площадью 300 квадратных метров и более. В основном это связано с более низкими расходами на отопление и оптимальной функциональностью. Дома с высокими потолками, просторными и светлыми комнатами ценятся больше.

5. Площадь участка

Дома, расположенные на больших земельных участках, ценятся высоко, также важны форма и рельеф участка, отмечает Тынурист.

6. Коммуникации

По мнению оценщика, клиент высоко ценит современные и центральные коммуникации.

7. Система отопления, вентиляция

Современные и экономичные системы вентиляции и отопления более ценны. Печное и электрическое отопление являются наименее ценными, а геотермальное отопление -  наиболее ценным. Альтернативами геотермальному отоплению считаются тепловые насосы воздух-вода, отопление природным газом и пеллетные котлы. Приточная вентиляция с рекуперацией тепла более ценится, чем естественная и вытяжная вентиляция.

8. Ландшафтный дизайн и ограждение

По словам оценщика, недвижимость с высоким уровнем благоустройства, озеленения и ограждений также дороже, чем заброшенные участки.

9. Разрешение на эксплуатацию и проектная документация

Отсутствие проектной документации, разрешения на строительство и разрешения на эксплуатацию снижает рыночную стоимость недвижимости. Если проектная документация неверна, это снижает рыночную стоимость объекта недвижимости. Часто бывает, что отсутствие разрешения на эксплуатацию, в зависимости от причины, снижает рыночную стоимость в среднем на 2-5 процентов. Если же объект не имеет ни проекта, ни разрешения на строительство, зачастую его невозможно адекватно оценить.

10. Другие факторы

Хорошее состояние надворных построек, сауна, гараж, терраса, балкон и другие дополнительные факторы положительно влияют на рыночную стоимость объекта.

Факторы, положительно влияющие на рыночную стоимость:

• расположение в центре, развитые районы и внутренний квартал;
• доступ к дому по общественной или частной дороге, доступной для общественности;
• безопасная и приватная территория;
• водоем и прибрежная зона;
• хорошее и очень хорошее состояние и новые или отремонтированные внешние конструкции;
• внутренняя отделка в хорошем и очень хорошем состоянии;
• наличие качественной и ценной встроенной кухонной мебели;
• наличие встроенных шкафов;
• оптимальный размер нетто-площади и хорошая функциональность;
• большой и обособленный участок;
• центральные коммуникации;
• современные и экономичные отопительные решения и другие энергосберегающие меры;
• ландшафтный дизайн, наличие ограждения;
• правильная проектная документация и наличие разрешения на эксплуатацию;
• наличие хозяйственных построек, сауны, гаража, террасы или балкона в хорошем состоянии.

Факторы, негативно влияющие на рыночную стоимость:

• расположение вдали от центров и развитых районов;
• расположение в шумной промышленной зоне или рядом с оживленной дорогой;
• доступ к дому с частной дороги, которая не предназначена для общественного пользования, и отсутствие права пользования подъездной дорогой;
• район с плохой репутацией (например, отсутствие инфраструктуры, преступность);
• удовлетворительное состояние и необходимость ремонта наружных конструкций;
• внутренняя отделка в удовлетворительном состоянии и нуждается в ремонте;
• отсутствие качественной и ценной встроенной кухонной мебели;
• отсутствие встроенных шкафов;
• небольшая нетто-площадь, плохая функциональность;
• маленький или с плохим рельефом и формой участок;
• местные коммуникации или их отсутствие;
• неэкономичное отопительное решение (например, печное отопление);
• неухоженный, неопрятный и лишенный заграждений участок;
• отсутствие проектной документации и разрешения на эксплуатацию.