Эксперт: в апреле в Нарве каждый день продавалось по квартире

Нарва. Фото: Александр Богенс.

В Харьюмаа, Ида-Вирумаа и Пярнумаа количество сделок уменьшилось примерно вдвое. Самое большое снижение цен произошло в Пярну, а самые лучшие показатели рынка - в Нарве. Такие выводы на основе анализа статистики сделал руководитель восточного отделения фирмы  Domus Kinnisvara, оценщик недвижимости Александр Богенс.

Богенс проанализировал статистику сделок купли-продажи квартир в апреле в четырех крупнейших городах Эстонии и соответствующих уездах.

«Наибольшая активность покупателей была в Тартумаа, там в карантинном апреле снижение произошло всего лишь примерно на 25% по сравнению с обычными месяцами. Также и цена за квадратный метр квартир в Тарту показывает очень хороший уровень, несмотря на уменьшение количества сделок, - говорит Богенс. - То же происходит и в Ида-Вирумаа. В обоих уездах цена превысила средние показатели февраля 2020 и прошлогоднего апреля. А вот в Харьюмаа цена немного снизилась, по сравнению с февралем, но все еще превышает годовые показатели».

Посмотрим, что происходит в крупнейших городах наших уездов.

Фото: Domus Kinnisvara

«Внезапно выстрелила Нарва. 28 апреля я подводил промежуточные итоги: количество сделок оказалось равным количеству дней, то есть было совершено 28 сделок. Так что логично было бы за апрель провести 30 сделок. И вот, к концу 2 мая Земельный департамент опубликовал данные о 40 сделках! Видимо, часть данных пришла с опозданием. И это очень неплохой результат», - комментирует Богенс.

Из четырех крупнейших городов Эстонии Нарва оказалась рынком с самой высокой относительной активностью. В среднем в месяц Нарве заключается примерно 63 сделки, а по сравнению с февралем текущего года, когда было совершено всего лишь 58 сделок, снижение составило и вовсе лишь 31%.

В Пярну, Тарту и Таллинне количество сделок снизилось примерно в 2 раза. Так, в Пярну при среднем показателе прошлого года 81 сделка в месяц, в апреле эта цифра составила 41.

В Таллинне в прошлом году заключалось в среднем по 815 сделки в месяц, в апреле было совершено всего лишь 397.

В Тарту та же картина: в 2019 году в среднем было по 170 сделок в месяц, а в апреле 2020 совершили 84 сделки.

«Конечно же, эта динамика предсказуема и легко объяснима. Во-первых, многие люди  хотели оставаться дома физически, а покупку квартиры отложили. Во-вторых, призыв #оставайсядома поставил под сомнение финансовую стабильность многих семей. И это одна из самых острых проблем, которые в ближайшие месяцы будут влиять на весь рынок недвижимости. Для того, чтобы объемы сделок вернулись к своим привычным нормам, люди должны быть уверены, что в ближайшем будущем будет работа, будут заказы, будет зарплата. Сегодня этого не может гарантировать ни консультант по недвижимости, ни министр экономики, ни президент всемирного банка. Поэтому покупатели занимают более осторожную и выжидательную позицию», - рассуждает Богенс.

Есть еще одна причина: многие люди ждут, что квартиры начнут дешеветь. С этим же вопросом, собственно, клиенты обращаются к маклерам и оценщикам. 

«Но пока этого не происходит. Наоборот, апрель стал месяцем дорогих покупок. Этот вывод можно сделать, основываясь на два статистических показателя: конечно же, это средняя цена квадратного метра и количество денег, потраченных на покупку квартир».

Средняя цена квадратного метра почти во всех городах превышает все сравнительные показатели. Апрельские цены в Нарве и Тарту значительно превысили прошлогодний апрель, превысили среднегодовую цену 2019 года и превысили февральские цены. В общем, апрель в Тарту и Нарве – абсолютный рекордсмен по ценам. «Более того, в Нарве была зафиксирована продажа самой дорогой квартиры, стоимостью 110 000 евро, что является очень высокой ценой для нашего рынка», - уточнил Богенс.

В Таллинне средняя цена тоже осталась на высоком уровне, она выше, чем прошлогодние показатели, но немного не дотянула до февральской. Впрочем, эта разница очень незначительна, менее 2%.

А вот Пярну несколько отпустил свои позиции. Здесь снижение более ощутимое, примерно около 15% по сравнению со всеми сравнительными периодами. Например, средняя цена квадратного метра в 2019 году была 1240, а в феврале текущего года поднялась аж до 1259 евро за квадратный метр. А вот в апреле средняя цена составила всего лишь 1098 евро/м2.

«Что касается денег, которые покупатели потратили на покупку квартир, то здесь все, в общем-то, пропорционально. В Таллинне и Пярну эта цифра снизилась: 48,5% и 55%, а в Нарве и Тарту люди потратили больше денег, и уменьшение составило соответственно всего лишь 33% в Нарве и 41% в Тарту.

Что будет дальше сильно зависит от того, как быстро экономика вернется в свое обычное русло. На средние показатели цены недвижимости будут также влиять срочные продажи.

Вполне прогнозируемо, что уже сейчас могут происходить срочные продажи квартир по заниженным ценам, когда люди могут оказаться вынуждены продавать недвижимость сами или по принуждению с аукциона, что будет вызвано необходимостью гасить долги по кредитам. Эти сделки скорее всего будут проходить по ценам ниже рыночных и плавно потянут общую цифру вниз.

«Большинство же продавцов будут неохотно снижать установленные цены, как это обычно и бывает. Покупатели также могут быть более осторожными, в результате этих обстоятельств рынок может показывать меньшую активность и небольшое и плавное снижение цены в ближайшие месяцы.

В регионах с маленьким количеством сделок скачки цены могут быть от месяца к месяцу более значительны, так как при небольшой статистической выборке несколько квартир, проданных по более высоким или низким ценам окажут большее влияние на общую среднюю цену», - сказал в заключение Александр Богенс.