Эксперт: как нужно читать статьи о недвижимости, чтобы не поддаваться панике

Новостройки в Таллинне. Снимок иллюстративный. Фото: Вера Копти

В СМИ публикуется большое количество различных статей и рекомендаций на тему недвижимости. Многие из них опираются на статистику, некоторые – на прежний опыт и практику. Однако, к сожалению, не все из выступлений столь бескорыстны. Член правления Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман отмечает, что необходимо учитывать, читая статьи о рынке недвижимости.

Если в опубликованных статьях отсутствует хотя бы один из перечисленных ниже параметров, то вы имеете дело, вероятно, с вводящей в заблуждение информацией. Однако в идеале следовало бы все же рассматривать все факторы в совокупности.

Чувство уверенности потребителей. Недвижимость зачастую не имеет объективной стоимости. Хотя рыночная ценность и рассчитывается на основании различных формул, однако, в конце концов, все сводится обратно к вопросу о том, есть ли у участников рынка вообще вера в необходимость приобретения имущества или нет. Если чувство уверенности растет, то без разбора скупается все, что по карману. В случае же наступления спада решения о том или ином крупном приобретении откладываются на неопределенное будущее.

Количество сделок является одним из наиболее ясных индикаторов, демонстрирующих устойчивость рынка. По своей сути количество сделок является следствием, а не причиной, однако резкий спад числа сделок или их рост достаточно легко позволяют оценить, какова в целом общая конъюнктура и настроенность в секторе.

Изменение количества предложений отражает несколько важных тенденций. Рост количества предложений свидетельствует либо о том, что вследствие сокращения количества покупателей не покупается поступающий на рынок товар или же о том, что людям по различным причинам необходимо освободиться от своей собственности. Если же количество предложений снижается, то происходит это, как правило, по той причине, что активность сделок достигла своего высшего предела. Второй причиной, обычно вызывающей краткосрочное снижение предложений, может стать также и тот фактор, что собственники просто отказываются от продажи в связи с тем, что потенциально возможная сумма, которую можно получить, более не соответствует их ожиданиям.

Платежеспособность – весьма общий термин, охватывающий стоимость денег (читай: проценты, прочие условия кредита, как, например, размер самофинансирования, уровень заработной платы, изменение стоимости жизни и пр.). Именно в зависимости от указанных в скобках параметров формируется представление о том, какое имущество человек вообще в состоянии приобрести. Рост процентных ставок тормозит развитие рынка, в то время как их снижение стимулирует этот процесс. Когда зарплаты растут, причем индекс потребительских цен сохраняется в разумных рамках, то это, в свою очередь, способствует росту платежеспособности и т.д.

Трудовая занятость. Чем выше уровень безработицы, тем больше в обществе людей, испытывающих финансовые трудности. В случае высокой безработицы это начинает сказываться на секторе недвижимости двумя способами. С одной стороны, отпадает часть покупателей, что непосредственно влияет на количество сделок. С другой стороны, раньше или позже безработица будет затрагивать также и сектор недвижимости, поскольку какое-то количество безработных начинает испытывать трудности в части платежей за купленную в кредит недвижимость.

Принудительная продажа является grande finale любых кризисов. До тех пор, пока не началась принудительная продажа, то есть принудительная реализация залогового имущества задолжавших банку людей, на рынке еще не происходит ничего, что могло бы вызвать опасения, даже в том случае, если равновесие прочих показателей уже слегка нарушено. Однако если общий настрой достаточно пессимистичный, число сделок понизилось до предела, количество предложений взлетело до небес, платежеспособность населения низкая и уровень безработицы высокий, то так или иначе кредиторы, в конце концов, обратятся к залогам, чтобы получить назад хоть какую-то часть выданных в кредит денег. Статистику можно дополнить также сниженными в ходе аукционов ценами, и в результате все это позволяет подвести жирную красную черту, выше которой тот или иной тип имущества просто так, без особой причины, больше стоить не может.

Подобных лакмусовых бумажек, безусловно, существует гораздо больше, однако для оценки общего состояния рынка достаточно следить за динамикой перечисленных выше данных. С каждым последующим месяцем, сопоставляя указанные критерии, мы сможем более точно оценить, имеет ли место лишь временное смятение или впереди нас ожидает более масштабный кризис.