Аналитик: cтоит ли ждать большого падения цен на рынке недвижимости?

Таллинн. Старое и новое. Фото: Shutterstock

На фоне начинающегося экономического кризиса высказано уже немало предположений относительно будущего сектора недвижимости. Их нельзя считать чересчур драматичными – скорее, оправданными, считает экономический аналитик SEB Михкель Нестор. 

Хотя стоянки возле торговых центров вновь заполнены машинами, Эстония со всей очевидностью движется к самому глубокому с 2009 года экономическому спаду. Правда, сегодня почти все аналитики придерживаются того мнения, что нынешний кризис будет не столь масштабным.

Недвижимость и экономический кризис

Если в 2008-2009 годах ВВП Эстонии упал примерно на 20%, то сейчас как SEB, так и последний прогноз Банка Эстонии предсказывают экономический спад примерно на 10%. Хотя у каждого остались свои воспоминания о кризисе, для большинства людей тогдашний кризис ассоциируется с лопнувшим пузырем на рынке недвижимости, в результате чего цены на квартиры упали в среднем на половину.

Так что нет ничего удивительного в том, что и на сей раз нет недостатка в прогнозах относительно того, к какому снижению цен приведет нынешний кризис. Подавляющее большинство прогнозов все-таки довольно умеренные, и большого снижения цен на рынке не предвидят. Почему?

В макроэкономическом смысле поводов для серьезного падения цен достаточно. Даже при реализации позитивного сценария, если экономический спад в нынешнем году окажется немного меньше 10%, это все равно серьезное снижение ВВП. Это, несомненно, скажется и на рынке труда – да уже и сейчас сказывается. Если взять всех зарегистрированных безработных и получающих компенсацию по заработной плате, то получится, что без работы оказывается чуть ли не 28% трудоспособного населения Эстонии. Если же добавить к этому очень солидные объемы строительства за последние годы и быстрый рост цен на недвижимость, получится, что в свободном падении находятся все компоненты.

Эстония 2020 года очень отличается от Эстонии в 2007 году

Но есть и несколько контраргументов. Во-первых, до предыдущего кризиса домохозяйства жили явно не по средствам. Норма сбережений жителей Эстонии, то есть та часть дохода, которая в среднем откладывалась на будущее, в 2007 году была отрицательной. Это означает, что расходы людей превышали их доходы и столь высокий уровень потребления был возможен только за счет очень активного кредитования.

Спустя более 10 лет норма сбережений жителей Эстонии достигла примерно 12%, что несколько выше среднего показателя по Европе. В течение этих лет ужесточились и условия получения жилищного кредита, что охладило пыл заемщиков, ибо вместо нулевого первого взноса теперь в большинстве случаев требуется сразу заплатить уже 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Не менее важное значение имеет и то, что существенно уменьшилась доступность кредитов для девелоперов недвижимости.

Если в 2007 году банки были готовы щедро финансировать едва ли не каждого разработчика недвижимости, то сегодня привлечение средств существенно снизилось, и многие девелоперы  работают, фактически используя только собственный капитал. Хотя, с точки зрения самих девелоперов, это, естественно, неудобно, зато это помогло обуздать их поведение, начавшее было приобретать маниакальный характер.

На рынке недвижимости нет ценовых пузырей

Однако наиболее примечательным обстоятельством и причиной того, что при нынешнем кризисе не ожидается существенного падения цен, является отсутствие каких-либо ценовых пузырей. Хотя цены на недвижимость в последние годы росли быстрыми темпами, не менее быстро росла в Эстонии и средняя брутто-зарплата. Если в 2007 году в среднем квадратный метр квартиры стоил 1150 евро, то средняя брутто-зарплата составляла всего 720 евро. Следовательно, для покупки одного квадратного метра требовалось 1,6 брутто-зарплаты. С началом кризиса цены на недвижимость упали наполовину, а средняя зарплата снизилась менее чем на 5%. В результате этого недвижимость стала значительно более доступной, и на дне рынка для приобретения одного квадратного метра было достаточно 0,8 брутто-зарплаты. Хотя по мере ослабления кризиса коэффициент несколько увеличился, но с 2013 года он остается на очень стабильном уровне, когда квадратный метр средней квартиры стоит чуть меньше месячной брутто-зарплаты.

По совокупности этих различных показателей можно ожидать, что большого падения цен на рынке недвижимости на сей раз не произойдет. Несомненно, на рынке найдутся проекты, когда девелоперу придется торопиться с продажей для обеспечения ликвидности, однако, учитывая то, что, согласно сегодняшним оценкам, восстановление экономики произойдет довольно быстро, подобное поведение едва ли станет доминирующим. Так что вполне может случиться, что, несмотря на глубокий экономический спад, падение цен на рынке недвижимости ограничится в лучшем случае 10 процентами.

Источник: Земельный департамент, Департамент статистики Фото: SEB