Рынок съемного жилья - большой сегмент рынка недвижимости. Студенты, свои и иностранные, гастарбайтеры из дальнего и ближнего зарубежья, молодые семьи, туристы, наконец - спрос огромен. Что сейчас происходит на этом рынке и как повлиял на него коронакризис?

Разговоры о влиянии пандемии на экономику стали уже общим местом, но это если говорить о глобальных масштабах. В нашей маленькой стране, где и экономика  похожа по своим размерам на микроэкономику, ситуация более персонифицирована: наверняка у каждого есть свой знакомый мелкий предприниматель, чей бизнес прогорел в течение карантина в марте-апреле. Кто-то из-за увольнения не смог оплачивать съемное жилье. У других возникли проблемы с выплатами по кредитам. Несли убытки и арендодатели коммерческих площадей: кто-то добросовестно делал скидки своим клиентам, закрывшим боксы в торговых центрах, а кто-то, действуя по принципу «нашла коса на камень» терял арендаторов вовсе.

Аналитик: cтоит ли ждать большого падения цен на рынке недвижимости?

Большой анализ рынка недвижимости Эстонии в начале вспышки пандемии

Результат кризиса: что произошло с ценами на аренду жилья в городах Эстонии

На рынке съемного жилья тоже произошли значительные перемены: из-за отсутствия туристов сдающие свои квартиры внаем на порталах booking и airbnb переместили свои объявления на порталы недвижимости. Об этом перемещении говорят все специалисты, и если сравнить количество объявлений о сдаче внаем квартир в Таллинне, то цифры на день написания этого материала будут таковы: на портале KV.EE - 1925 квартир, на портале Airbnb - более 300.

Новые тренды на рынке съемного жилья

«После открытия границ ситуация на рынке съемного жилья стала выправляться. В страну начали приезжать иностранцы и зарубежные студенты, в результате спрос на жилье возрос. Часть собственников жилья, сдававших квартиры туристам, приняли решение в пользу продажи. Большая часть переключилась на долгосрочную аренду. В последние две-три недели рынок заметно оживился, спрос есть, и хорошие квартиры уходят достаточно быстро, - считает эксперт по недвижимости, руководитель отдела жилых площадей таллиннской конторы фирмы Ober-Haus Юлия Ферман. - Что касается цен, то во время чрезвычайной ситуации произошла корректировка, цены снизились, на мой взгляд, примерно на 20%, в зависимости от объекта и его расположения. На данный момент цены стабильны».

С Ферман согласна маклер Pindi Kinnisvara Елена Кузьмина: «Общепризнанным трендом стало снижение стоимости ежемесячной аренды на 20%. Собственники разделились на три группы: одни снизили цены только на период весеннего карантина, другие сделали это на постоянной основе, а третьи предпочли переждать период спада, нежели сдавать свои квартиры дешевле, чем планировали».

В этом году, говорит Кузьмина, на рынок съемного жилья повлияло:

- закрытые границы, и, как следствие, кризис на рынке туристических услуг;

- сокращения зарплат и увольнения;

- увеличение предложений о сдаче внаем на длительный срок;

- потенциальные покупатели своего жилья воздержались от покупки и решили заключить договор найма. 

Предприниматель Николай Секачев, занимающийся сдачей внаем апартаментов в Таллинне, с уверенностью говорит, что в результате кризиса на рынке съемного жилья произошли не только количественные, но и качественные изменения: главную роль на рынке начал играть покупатель. 

«Это немедленно отразилось и на ценах, и на сопутствующих условиях аренды: снизились депозиты, уменьшилась посредническая плата и плата за договор, вплоть до их полной отмены», - объясняет Секачев. 

3

Трудно, а точнее - нереально обобщать, не следя за рынком съемного жилья ежедневно и еженощно, но быстрый взгляд на список предложений на KV.EE подтверждает: выбор большой, и разброс по ценам тоже велик. В огромных квартирах в центре и Старом городе время будто остановилось: они так и сдаются за 3000 и более евро в месяц.

Собственники дешевого жилья оказались более гибкими

Вот, например, объявления о сдаче внаем спальных мест. Так, комната на двоих около Центрального рынка, с хозяйкой в соседней комнате, сдается по цене 15 евро с человека в сутки. Аналогичная ситуация в Ласнамяэ, только проживающая в квартире хозяйка хочет сдать одну комнату девушке или женщине. Цена вопроса - 130 евро в месяц плюс 50 евро за коммунальные платежи. Скромную комнату из трехкомнатной квартиры в Мустамяэ сдают за 150 евро в месяц работающему мужчине от 26 до 50 лет. Коммунальные платежи включены.

Спальные места на двухъярусных кроватях в Мустамяэ

Здесь сдаются спальные места для рабочих.

ФОТО: KV.EE

Спальное место в этом одноэтажном строении на Эхитаяте-теэ, 47 стоит 12 евро в сутки, или 140 евро месяц. Внаем предлагаются спальные места в трехместных и шестиместных комнатах. Из удобств - два душа, два туалета и общая кухня. Оплата вперед, за ключ вносится депозит в размере 10 евро. 

Неплохо чувствуют себя на рынке съемного жилья фирмы-инвесторы, построившие год-два назад новые доходные дома. 

«Мысли и вдохновение на миллион не могут родиться в сырой заплесневелой панельке советской постройки, с их вечными проблемами с парковкой, круглосуточно жарящей рыбу соседкой и шумным председателем товарищества, - так рекламируют свои квартиры инвесторы умного доходного дома Spacecube. - Вашими соседями станут нынешние и будущие стартаперы, профессионалы в области ракетостроения, а также бизнес-гуру. Полезные знакомства, правда?» Двенадцатиметровая комната в этом доме, построенном два года назад, стоит 250 евро в месяц.

Квартира в новом доходном доме в Ласнамяэ

​Дом со съемными квартирами по адресу Юмера, 3b.

ФОТО: KV.EE

В построенном в прошлом году трехэтажном доме на улице Юмера в Ласнамяэ предлагается снять квартиру без дополнительных расходов на коммунальные платежи: они включены в плату за наем. Правда, непонятно, как велика выгода, ведь при заключении договора придется заплатить: за один месяц вперед, за договор, да еще и внести депозит. Расход воды и электричества оплачиваются по показаниям счетчиков. Ежемесячная плата за проживание в квартире площадью 25 м2 составляет 360 евро.

Цены на вторичном рынке понизились, и порой значительно. Для примера, цена найма типовой двухкомнатной квартиры с ремонтом в спальном районе до кризиса могла доходить до 480 евро, сегодня такая квартира стоит 400 евро, а то и меньше.

«Однокомнатная квартира с ремонтом в центре Таллинна до кризиса могла уйти за 430 евро, сегодня такая стоит 320-350 евро в месяц. Клиентам, которые желают, чтобы их недвижимость приносила доход, а не простаивала, я советую проконсультироваться с маклером по недвижимости, проанализировать с ним вместе разные варианты, а главное - не бояться сдавать. Ведь совсем не обязательно заключать договор на длительный срок. Сегодня есть квартиросъемщики, которые устанавливают для себя своеобразный испытательный срок и готовы снять жилье меньше, чем на год. Главное - подобрать правильную цену!» - советует Елена Кузьмина.

Летние квартиры в летней столице 

Как известно, до кризиса большую часть квартир в курортных городах летом снимали иностранцы: в Пярну и Хаапсалу это были финны, шведы и немцы, а в Нарва-Йыэсуу - россияне. Коронавирус поменял приоритеты, и жители Эстонии, не рискующие совершать дальние путешествия, устремились на наши пляжи.

Небольшую квартиру в центре Пярну можно снять по цене от 59 до 60 евро в сутки - вполне себе гостиничная цена. Если снимать на неделю - получится выгоднее. 

Однокомнатная квартира в Пярну - 130 евро в неделю

​Однокомнатная съемная квартира в Пярну.​

ФОТО: KV.EE

Однокомнатная квартира с балконом в прибрежном районе Пярну обойдется городскому дачнику в 130 евро за неделю. В квартире есть двуспальная кровать, стол и стулья, кухонный уголок с маленьким холодильником, ванная комната с душем, телевизор, платяной шкаф. В цену входит постельное белье, полотенце и уборка квартиры после выезда жильцов. Маклеру придется уплатить 40 евро плюс налог с оборота. 

Двухкомнатную квартиру в летней столице можно найти и за 80 евро в сутки. В новых домах - дороже, а квартиры и апартаменты составляют большую конкуренцию гостиницам. 

Двухкомнатная квартира в Пярну - 125 евро в сутки

Двухкомнатная квартира в Пярну.

ФОТО: KV.EE

Двухкомнатная, так называемая летняя квартира, сдающаяся посуточно, находится в жилом районе Май. От центра далековато, зато достаточно тихий пляж совсем рядом. Сутки пребывания в этой полностью меблированной квартире стоят 125 евро.

Для сравнения - двухместный номер класса «Премиум» с балконом и завтраком в отеле Pärnu - 72 евро, стандартный номер с завтраком и неограниченным доступом в спа-центр в отеле Estonia Resort Hotel & Spa - 149 евро, вмещающие до шести человек апартаменты класса «Делюкс»в апарт-отеле Aida 7 - 135 евро. Тем не менее, на момент выхода этой статьи, объявление о сдаче внаем квартиры на улице Май уже было неактивно: видимо, нашлись клиенты.    

Ситуацию со съемным жильем в Пярну комментирует риэлтор из курортного города Артур Бородко: «Несмотря на коронакризис, туристы в городе есть. Это отдыхающие из Финляндии и Германии. Очень активно в этом году нашими услугами пользуются местные туристы - из Таллинна, Тарту, Нарвы». Компания, в которой работает Бородко, сдает апартаменты через Booking.

«Для наших клиентов, да и для нас, главное - качество жилья. В марте, понятное дело, никто не приезжал, но цены мы не понижали. Например, маленькие апартаменты сдаем за 100 евро за ночь. Это квартирка в идеальном состоянии, предназначенная для человека, который любит себя и хочет себя побаловать, - рассказывает Бородко. - Если понизить цену, то приедет молодежь, после которой приходится делать генеральную уборку, а иногда и ремонт».

По словам риэлтора, цены на их апартаменты такие же, как в прошлом году. «Ситуация поменяется в сентябре, но теперь пока неплохо, - оценивает он ситуацию. - По крайней мере, в первые летние месяцы все было сдано».  

Загадочный Нарва-Йыэсуу

Как ни странно, Нарва-Йыэсуу в этом году даже в отсутствие российских туристов не может похвастаться разнообразием предложенных внаем квартир: на портале KV.EE всего двадцать предложений. Зато цены буквально бьют под дых.

За двухкомнатные квартиры запрашивают по 500 и 600 евро в месяц плюс залоговые деньги и вознаграждение маклеру. Небольшой уютный домик стоит 800 евро в месяц. Дом побольше - с мая по сентябрь обойдется желающим подышать целебным воздухом уже 1500 евро в месяц, а в осенне-зимний период - 1000 евро. 

3

Посуточно сдающихся квартир не нашлось, поэтому сравнивать цены с гостиничными - не представляется возможным. 

«Такие цены в горячий сезон для Нарва-Йыэсуу - дело обычное. Они всегда там были высокими, - говорит Анатолий Амбрози из Ambrozi Kinnisvara. - Спрос на жилье рядом с прекрасным пляжем всегда был, и не только среди российских туристов. А в этом году, когда из-за коронавируса большинство жителей Эстонии предпочли отдыхать дома, спрос еще больше увеличился. А будет спрос - будет и рост цен».

Двухкомнатная квартира в  Нарва-Йыэсуу, 650 евро плюс еще ряд платежей

​Двухкомнатная квартира в Нарва-Йыэсуу.

ФОТО: KV.EE

Квартира на втором этаже девятиэтажного дома на улице Поска оборудована всем необходимым для проживания и подойдет для четырех человек. И это единственное объявление, в котором четко разграничивается стоимость найма в летний период и в другое время года.

Лето: 650 евро в месяц + 150 евро залог + 150 евро маклерское вознаграждение, которое выплачивается один раз при подписании договора + коммунальные платежи. При долгосрочной аренде вне летнего сезона общая сумма уменьшается на 500 евро в месяц, то есть цена становится совершенно приемлемой. 

Но, как известно, цены выставленных на порталах недвижимости объектов - это цены предложений. Статистики заключенных договоров найма жилья, к сожалению, не существует. Поэтому достаточно ценна полученная от Амбрози информация об уже сданных объектах недвижимости. По словам маклера, дачи на Чудском озере с легкостью находят арендаторов за 250 евро в сутки! Однокомнатная квартира в новостройке в Нарва-Йыэсуу нашла своего жильца за 500 евро в месяц, а дом легко был сдан за 750.  

Кризис и его влияние на рынок недвижимости

«В сегменте нежилых помещений часто можно встретить объявление о льготной аренде до конца 2020 года. Собственники бизнес-площадей, чтобы привлечь арендаторов, готовы давать значительные скидки  - до 30-40%, - рассуждает Николай Секачев. - Но это лишь надводная часть айсберга, а именно - мгновенная реакция на изменение конъюнктуры рынка, такие движения носят значительный, но не революционный характер. Гораздо важнее отдаленные последствия, которые проявятся не сразу, но повлияют на жизнь очень многих людей». 

Маклер из Pindi Kinnisvara Елена Кузьмина уверена: «Сейчас уже можно сказать - спрос на рынке аренды жилья начал понемногу восстанавливаться, это видно по увеличению арендных сделок, но перспективы еще не стабильны, ведь, к сожалению, переформатирование в экономике пока продолжается».

Если внимательно проанализировать последние данные, складывается впечатление, что текущий кризис - не просто рецессия, то есть временное снижение экономической активности, а один из периодов экономического цикла. «Скорее, все это можно рассматривать как толчок к качественным изменениям в разных отраслях жизни, - утверждает Николай Секачев. - Конечно, эти перемены не случатся завтра, а займут годы. Но важно понимать уже сейчас: коронакризис ускорил наступление будущего по всем фронтам. Перемены будут носить значительный характер и затронут многие сферы жизни, рынок недвижимости не станет исключением».