Выясняем подробности: столичный рынок съемного жилья глазами инвесторов

Это видео больше не доступно.

• Влияние коронакризиса на рынок съемного жилья не уменьшается
• Однако не все районы Таллинна равноценны, и больше квартир сдается в центре
• Ситуация для наймодателей тяжелая: не хватает иностранцев и гастарбайтеров

Аналитик Arco Vara Михкель Элисте отметил, что в прошлом году на рынке съемных квартир было достаточно предложений, а коронакризис только увеличил их число. «По сравнению с серединой 2019 года в Таллинне сейчас почти в два раза больше квартир для сдачи внаем, а по сравнению с мартом 2020 года - почти на 40 процентов», - сказал он репортеру Postimees.

Однако влияние коронакризиса, по мнению Михкеля Элисте, не уменьшается. По его словам, негативное влияние пандемии на рынок съемного жилья было обусловлено несколькими факторами. Во-первых, и в Таллинне, и в Тарту сразу после объявления чрезвычайной ситуации студенты переезжали из съемных квартир обратно к своим родителям. Во-вторых, часть трудовых мигрантов постепенно исчезла из снятых ими трехкомнатных квартир в спальных районах. В-третьих, хотя значительная часть населения трудоспособного возраста и получила поддержку из кассы по безработице, их уверенность в необходимости переезда на другую съемную квартиру оказалась намного ниже, чем в начале года.

Размер и район

Однако не все районы Таллинна равноценны, и особенно большим количеством предложений выделяется центр города.

Пеэп Сооман. Фото: Pindi Kinnisvara

«Мы не собирали данные, сколько из предлагаемых для найма квартир являются так называемыми квартирами Airbnb, но из всех имеющихся на сегодня текущих предложений в центре города предлагается 735 квартир. Обычно квартиры в центре не составляют 40% предложений», - сказал член правления Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман.

На данный момент, по его словам, клиент явно король, и именно в случае квартир в центре города, где цена упала на четверть, потенциальные арендаторы имеют возможность еще немного поторговаться. «Даже двухкомнатная квартира стоит 550 евро в месяц, что уже приближается к цене в других частях города», - сказал Сооман.

При этом Сооман подчеркнул, что, например, в случае однокомнатных студенческих квартир вокруг Таллиннского технического университета коронавирус не повлиял на цену, но понижение стоимости найма в этом районе снизит общий уровень цен. 

По словам Элисте, согласно статистике Arco Vara, средняя цена квадратного метра съемной квартиры в Таллинне составляет 11 евро, в целом цены упали на 10–15 процентов, а в случае квартир класса люкс - на целых 30 процентов. В целом специалисты по недвижимости подчеркивают, что средняя цена квадратного метра сама по себе мало о чем говорит, многое зависит от площади квартиры и района. Например, в небольших квартирах квадратный метр обычно бывает дороже. При этом именно микроквартиры хорошо выдержали падение цен, хотя в связи с тенденцией увеличения строительства микроквартир в последние годы в этом сегменте рынка также наблюдаются колебания цен.

Хотя значительная часть населения трудоспособного возраста и получила поддержку из кассы по безработице, их уверенность в необходимости переезда на другую съемную квартиру оказалась намного ниже, чем в начале года.

Частный инвестор в съемное жилье Катрин Вилимаа-Отсинг сказала,  что не вносила никаких кардинальных изменений из-за воздействия коронавируса. «Все наниматели исправно платили, и никто не хотел выезжать», - сказала она.

Карин Винкель, которая в основном занимается девелопментом и сдачей внаем небольших квартир, также сказала, что первое полугодие не принесло для нее особых изменений, хотя в разных домах ситуации различались. По ее словам, кризис показал, что так называемые особые объекты лучше выдерживают колебания, например, в двухкомнатных квартирах, расположенных в реновированном доме в Каламая, никто не просил понизить цену и не собирался съезжать. «Люди относятся к этому жилью как к своему собственному», - объяснила она.

Без кредита сложно

В больших домах, таких как доходный дом DepotHouse на улице Юурдевео, просили скидку и съезжали. «Некоторым клиентам пришлось сократить свои расходы, и они хотели переехать либо к своим родителям, либо к партнеру», - сказала Винкель. «Остальные пытались договориться о цене. Поскольку в таких особых случаях никто не выигрывает, следуя каждой строчке договора, мы постарались проявить гибкость. Считаю, что сотрудничая с квартиросъемщиками, мы получили лучший вариант для всех. Также нет смысла уговаривать нанимателя, который не в состоянии платить. Лучше расторгнуть договор и найти нового платежеспособного клиента».

Винкель была приятно удивлена тем, насколько легко для нее прошла чрезвычайная ситуация. «Читая в СМИ о трудностях аренды коммерческих помещений и росте безработицы, я ожидала, что это отразится на нашем портфеле съемного жилья, но должна признать, что продолжительность чрезвычайной ситуации была достаточно короткой и не оказала  существенного влияния на нашу недвижимость», - сказала она.

«Я вижу, что расходы на коммунальные услуги рассматриваются клиентами гораздо внимательнее, и квартиру с электрическим отоплением, кредитом квартирного товарищества и тому подобным сдать внаем сложнее. Поэтому в интересах собственника имеет смысл оплачивать ремонтный фонд самостоятельно», - говорит Вилимаа-Отсинг, ссылаясь на практику столичного рынка аренды, когда собственники прямо или косвенно берут на себя расходы, за которые несут юридическую ответственность.

Хотя фирме Карин Винкель не нужно было подавать заявление на кредитный отпуск, во время чрезвычайной ситуации она получила в банке рефинансирование одного кредита на недвижимость. «Хорошо, что ссуда была предоставлена ​​и деньги начали двигаться. Ожидалось, что процентные ставки будут немного ниже, но в целом условия были хорошими, особенно с учетом особой ситуации и неопределенности, что принесет будущее».

Карин Винкель. Фото: vinkel.ee

В то же время Винкель считает, что для начинающих девелоперов сейчас  сложно получить банковский кредит. «К счастью или к сожалению, но на рынке существует множество альтернативных вариантов финансирования. С одной стороны, это хорошо, потому что сейчас очень легко найти финансирование, но, с другой стороны, это - источник риска, потому что опасно начинать проект без кредитной поддержки», - сказала она.

То, что кризис оказал существенное влияние на цены, предприниматель не подтвердила. «Снижения цен на новые квартиры я не заметила. Когда имеешь дело с продавцами, кажется, что они не спешат с продажей и не думают о гибких ценах. С одной стороны, я рада, что у людей дела идут хорошо, но с другой стороны, я хотела бы продолжать инвестировать в съемное жилье, в котором явно нуждается рынок. «Осень покажет, как будет распространяется вирус, будет ли больше ограничений и появятся ли на рынке хорошие предложения для девелоперских проектов», - сказала она.

Выбор собственников

Трудно предсказать, что будет дальше, но если, согласно прогнозу Банка Эстонии, ожидается рост безработицы - то есть 100 000 зарегистрированных безработных к концу года - то, по мнению Элисте, может начаться новый сценарий.

Михкель Элисте. Фото: SANDER ILVEST /

«Дальнейшее развитие цен на съемное жилье во многом зависит от того, насколько будет расти количество выставленных на продажу объектов, как долго будет продолжаться процесс продаж недвижимости и, конечно же, приведет ли вторая волна коронавируса к негативным изменениям на рынке съемного жилья», - сказал он.

Кроме того, если прогноз роста безработицы окажется хотя бы частично верным, с сентября можно ожидать расторжений договоров найма и дальнейшего увеличения количества предложений съемных квартир, особенно в спальных районах. Например, Ласнамяэ - это район Таллинна с самыми низкими доходами населения, поэтому текущие проблемы как сферы услуг, так и промышленности с некоторой задержкой отражаются на рынке недвижимости в этой части города. Во время весенней ЧС в столице наблюдалось уменьшение количества зарегистрированных жителей именно спальных районов, что, вероятно, было связано с изменениями на рынке труда.

Если прогноз роста безработицы окажется хотя бы частично верным, с сентября можно ожидать дальнейшего увеличения количества предложений съемных квартир, особенно в спальных районах.

«Что действительно хорошо для наймодателей, так это то, что коронавирусная свистопляска началась весной, когда коммунальные расходы стали меньше, - сказал Сооман. - Но теперь, когда отопление скоро снова включат, у для собственников квартир Airbnb начнутся трудные времена: многие из них были куплены в кредит, и собственнику придется рассчитать, сможет ли он оплачивать счета за коммунальные услуги и банковский кредит из своей зарплаты, если его квартира не будет сдана внаем».

Ситуация для наймодателей тяжелая: не хватает иностранцев и гастарбайтеров. Однако может произойти неожиданное. «В настоящее время цены падают, но в случае углубления кризиса произойдет то, что произошло во время предыдущего кризиса: цены на аренду выросли, потому что люди больше не могли так легко получать банковские кредиты и были вынуждены жить в съемных квартирах, а не покупать их», - сказал Сооман.

В целом член правления Pindi Kinnisvara считает спад на рынке аренды временным явлением и предполагает, что к весне следующего года докризисная ситуация может восстановиться. «Но теперь мы живем одним днем», - подчеркнул он.