В середине июля Государственная земельная служба вынесла на общественное обсуждение кадастровую стоимость, рассчитанную на 2022 год. В соответствии с данным правительством заданием она была пересчитана по рыночной цене недвижимости. Этот законопроект вызвал бурную дискуссию в обществе и обеспокоенность тем, что впредь жителям Латвии придется значительно больше платить за свое жилье. Подробнее на эту тему в интервью порталу TVNET рассказал председатель правления компании Bonava Latvija Марекс Клявиньш.

- Что на самом деле произошло и почему об этом нужно говорить?

- Случилось так, что Государственная земельная служба и Министерство юстиции опубликовали предварительные данные о кадастровой стоимости. Эта стоимость пока была заморожена, а в это время Земельная служба приняла решение, что нужно изменить еще и ставку. На данный момент ситуация такова, что кадастровую стоимость изменят, но неясно, будет ли пересмотрена ставка и какова будет ситуация в целом.

Мы видим, что эти две вещи - кадастровую стоимость и ставку - нужно рассматривать вместе. Второй важный момент - государство установило, что вопрос с жильем теперь в приоритете, и мы создаем новый закон об аренде с идеей, что необходимо развивать рынок аренды.

Исследование Министерства экономики показывает, что в настоящее время 44% населения не может себе  позволить приобрести собственное жилье.

1

Если все это не рассматривать комплексно, то для населения это может обернуться трагедией. Кадастровая стоимость может увеличиться в несколько раз, и, таким образом, без изменения ставки в несколько раз может повыситься налог на недвижимость, особенно в Риге.

Мы видим, что в Риге очень не хватает нового жилья - за четверть века мы построили десять процентов недвижимости. Это относится и к частным домам, и к тем зданиям, которые были возведены до предыдущего кризиса. Все это очень грустно. 

Если раньше инвесторы смотрели на тот факт, что "будет новый договор аренды, мы сможем вкладывать деньги в дом под аренду и, наконец, заключать сделки в Латвии", то сейчас происходит обратное - мы сокращаем отрасль, которую пытаемся развивать.

- Сейчас разработаны вообще какие-либо критерии, по которым увеличивается кадастровая стоимость, или все еще неясно?

- Критерии кадастровой стоимости оценивает Земельная служба на основании полученных документов. Если они получают их, например, от реновированного дома, то в зависимости от того, насколько отремонтировано здание, есть свои коэффициенты. Таким образом, если была проведена масштабная реконструкция, то кадастровая стоимость может приблизиться к новому объекту недвижимости. В реальности получается так, что нам необходимо отремонтировать и реновировать старую недвижимость, чтобы та не разрушилась, стала более безопасной и более энергоэффективной, а теперь мы сталкиваемся с одним сдерживающим фактором.

В Латвии существует такая урбанистическая легенда - "утеплять - плохо".

Теперь у распространителей этого мифа есть еще один факт в свою пользу: "если утеплять дом, придется платить еще больше налогов! Так что лучше ничего не делать!"

1

Люди часто видят только утепление, но не понимают, что на самом деле происходит во время этого процесса - приводятся в порядок крыша, фасад, здание делается безопаснее, менее поврежденным. Можно провести аналогию с машиной - требуется периодическое обслуживание, например замена масла, чтобы двигатель работал дольше. Здесь тот же принцип.

- Большинство рижан живут в домах, построенных в советские времена. Как эти изменения повлияют на этот сегмент, учитывая, что на некоторые из этих домов, например панельные хрущевки, была предоставлена ​​50-летняя гарантия, срок которой истек несколько лет назад?

- В советские годы срок службы определялся иначе. Не было такой технологии строительства, металлические элементы не оцинковывались, а использовался черный металл. В то время технологии защиты металлов также были практически не развиты. Поэтому считали, что металл ржавеет на столько-то миллиметров в год - отсюда и эти числа, за которые некоторые соединительные детали могут заржаветь. Поэтому был установлен срок - 50 лет. Конечно, есть критические элементы, как, например, соединения крыши, балконы. Это не значит, что дом нельзя реновировать и перестраивать. Если все это сделать с умом, то срок эксплуатации можно продлить.

Особо следует отметить, что большая проблема с реконструкцией домов в Риге - это общая собственность. Некоторые из домов, построенных в советское время, расположены на частных землях. Капитальную реконструкцию нельзя проводить без согласия владельца. Обсуждения в Сейме о принудительной отмене долевой собственности ведутся давно, но и там ничего не продвинулось. Здесь, в Риге, для жителей, которые должны платить за аренду земли, даже при изменении ставки эта плата вырастет в несколько раз. Вам не нужно будет платить за здание, но будет арендная плата за землю, плюс вам все равно придется компенсировать владельцу увеличение налога.

Марекс Клявиньш

ФОТО: Ieva Leiniša/LETA

- Например, квартира в "литовке" стоит 36 тысяч евро. Какова может быть цена такой квартиры после определения новой кадастровой стоимости?

- Сразу так сказать невозможно, потому что на стоимость квартиры влияют несколько факторов - в собственности земля или в совместном владении, каково техническое состояние дома, какая ситуация с долгами. По идее, если есть высокий налог на недвижимость, то это предмет роскоши. А предметы роскоши облагаются налогом, чтобы их меньше потребляли. Но жилье - это основная необходимость, которая облагается налогом. Может случиться так, что человек начнет задумываться - выгодно ли покупать дом, если он облагается налогом.

Поэтому сейчас существуют различные риски, что из-за роста кадастровой стоимости придется вложить большие средства в реконструкцию жилья. Это означает, что банки будут выглядеть более консервативно и стоимость квартиры на вторичном рынке может упасть.

Однако людям нужно где-то жить, тогда они могут оказаться в роли заложников, потому что банк не будет финансировать столько, сколько хотелось бы. Это связано с тем, что в будущем возможны более высокие расходы, риски.

1

В свою очередь, рост стоимости новой недвижимости составит от 3-5%, потому что мы должны платить более высокий налог даже в то время, когда новый проект еще не передан новому владельцу.

Понятно, что цены на рынке аренды вырастут, потому что собственникам квартиры не останется ничего, кроме как повысить квартплату. Если еще каких полгода он сможет притормозить, то потом это сделать уже будет невозможно. Эти изменения коснутся всех владельцев, и арендаторы попадут в ловушку -

в ту категорию жителей, кому не полагается государственная поддержка или муниципальное жилье, а свое они приобрести не могут, - так они окажутся среди 44% "людей из группы риска".

1

В результате тех, кто может позволить себе купить собственную квартиру, станет меньше, и примерно у половины населения не останется иного выхода - им в какой-то момент придется платить арендную плату. Если мы не будем продвигать новый, легальный рынок аренды, никаких улучшений не последует.

Цена продаж еще как-то может колебаться, но ее трудно прогнозировать, особенно на второстепенном рынке. Если человек купил квартиру для собственного пользования, у него нет выбора - ему придется платить этот налог. Можно предсказать, что из-за различных рисков на покупку квартиры в доме литовского проекта банки могут определить, что профинансируют 75% от ее стоимости вместо 80%. Следовательно, человеку придется самому искать остальные пять процентов. Цены могут не измениться, но может быть ряд других факторов, которые повлияют на все это.

Например, когда берешь кредит в банке, есть условие, что нельзя более 40% дохода использовать для погашения ссуды. На рынке аренды люди будут вынуждены превышать эти 40%, потому что на рынке аренды нет ограничений.

1

Надеюсь, рынок аренды приведут в порядок. 

- Не может ли в этом случае возникнуть ситуация, когда владельцы, сдающие квартиру в аренду, недобросовестно отреагируют на новую стоимость и начнут "накручивать" высокие цены?

- Они будут реагировать до того, как стоимость увеличится! Я думаю, что они начнут формировать своего рода "буферную зону". Необходимо учитывать влияние коронавируса, когда многим пришлось снижать цены - следовательно, оставаться в проигрыше. Таким образом, при первом же удобном случае они будут искать возможность эти цены поднять.

Может также возникнуть ситуация, что арендная плата не изменится, но арендатор должен будет участвовать в уплате налога на недвижимость. Если владелец опасается, что арендатор останется в долгах и в конце концов он не сможет его выгнать из своей квартиры, то договор аренды не будет разрешено регистрировать в Земельной книге.

Очень часто арендаторам не разрешают декларироваться в съемной квартире, и поэтому ставка на недвижимость не 0,2-0,6%, а полтора процента, так как в этой квартире никто не задекларирован. Поэтому важно привести рынок аренды жилья в порядок, чтобы арендатор был защищен независимо от того, снимает он квартиру у частного лица или у компании. 

- Есть много людей, которые десятилетиями живут в одном доме и не хотят менять свое имущество. Что изменится в их жизни?

- Если кадастровая стоимость увеличится вдвое и эта недвижимость была построена после 2000 года - цена может возрасти в 5 раз, тогда, если мы не изменим ставку налога, следующий счет налога на недвижимость будет либо в два, либо в пять раз больше.

Конечно, приходят политики и обещают освободить людей от налога на единственное жилье, но это популизм.

Налог на недвижимость составляет значительную часть муниципальных доходов, и если мы заявим, что освобождаем часть жителей от этих платежей, откуда муниципалитет будет получать эти доходы?

1

Тогда офисы станут дороже, магазины станут дороже, и что-то еще станет дороже.

Для компании увеличение арендной платы на 20-30% будет означать увеличение расходов. Доход нужно будет компенсировать - либо снизить зарплату, либо сократить работников.

У нас и так самые высокие налоги на рабочую силу в странах Балтии, налоги на недвижимость, которые еще будут повышаться - эти цифры показывают, что предприниматели будут делать вывод - нет смысла ехать работать в Латвию, ведь мы можем построить наш филиал в Эстонии.

1

Так исчезают рабочие места, и мы не продвигаем предпринимательство. Налоги должны быть соразмерными. Ведь за все придется платить потребителю.

- Что нужно сделать, чтобы эти последствия были менее драматичными?

- Мне кажется, нужно начать с того, что сказано в Национальном плане развития стратегий Минэкономики, и с того, что является основной потребностью населения - это жилье. Необходимо определить, как способствовать появлению нового жилья и разработать налоговую политику, а также рассматривать кадастровую стоимость в соотношении с налоговой ставкой и исправить предыдущие ошибки.